原標題：【經(jīng)濟ke】賣掉八成國內(nèi)產(chǎn)業(yè),，萬達大動作背后潛藏著什么

本欄目由俠客島與《中國經(jīng)濟周刊》聯(lián)合出品

“我不想留在一個地方也不愿有人跟隨”

上一次經(jīng)濟ke,，我們寫了融創(chuàng)630多億收購了萬達旗下76個酒店、13個萬達文旅城的故事,。該文的最后是一個問題：“資本市場十大未解之謎”之一的“萬達還能撐多久”,，到底是個流行的段子，還是個嚴肅的命題呢,？

今天我們就來聊聊這件事,。

畢竟，王健林因為賣資產(chǎn),、而不是買資產(chǎn)上頭條,，這種事的確有點罕見。

反常

生意場上有買有賣,，本不稀奇,。但這次王首富的邏輯，確實讓很多人看不懂——要知道,，就在交易發(fā)生前10天,，也就是6月30日，他才剛剛為哈爾濱萬達城的開業(yè)站了臺,。剛剛過去的6月份,，萬達也分別在昆明、濟南拿了大宗地塊,，用于文旅項目的建設,。

過去一段時間，萬達城幾乎是王健林的另一張名片,，時刻掛在嘴邊,。《中國經(jīng)濟周刊》曾在多個場合,，聽王健林親口描述萬達城的宏圖大業(yè),，比如“要讓上海迪士尼樂園10-20年內(nèi)贏不了利”,；酒店項目更是王健林的“招牌菜”：“我有一個夢想，要把中國酒店品牌打到全世界”,。

言猶在耳,，這些心頭好怎么就突然賣給了別人？畢竟,，雖然文旅項目和酒店投資回收期長是業(yè)內(nèi)皆知,，但王健林曾多次表示看好旅游業(yè)，認為這是“能發(fā)財”的投資,。再說了,，按正常邏輯，萬達養(yǎng)著這些項目也并非難事,，不是嗎,？

邏輯

柳傳志曾經(jīng)評價王健林說，其在產(chǎn)業(yè)選擇上“極具前瞻性而且決策果敢”,。

柳傳志的原話是：“2000年萬達開始做商業(yè)地產(chǎn),，當時國內(nèi)還沒有商業(yè)地產(chǎn)概念，不僅外人看不懂,，企業(yè)內(nèi)反對聲音也很多：住宅地產(chǎn)發(fā)展那么好,，為什么要自討苦吃？但健林一旦看到住宅地產(chǎn)的局限,，就堅決轉型做商業(yè)地產(chǎn)?，F(xiàn)在，萬達商業(yè)已成為全球最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè),。2010年,，萬達商業(yè)地產(chǎn)做得正紅火，健林又一頭扎向文化旅游,，而且投資之大,、動作之快，讓人嘆為觀止,?！?/p>

就在人們看到王健林為文化旅游產(chǎn)業(yè)鼓與呼之際，他已抽身而出,。變賣之決絕,、動作之迅速，同樣令人“嘆為觀止”,。

算上此次變賣,，再加上2016年將旅行社業(yè)務轉讓給同程旅游，萬達現(xiàn)在基本將旗下文旅業(yè)務全部脫手,。以至于一位旅游業(yè)人士覺得挺遺憾：“萬達這樣的企業(yè)在做旅游,，對行業(yè)的帶動和影響還是比較大的,。以前王首富太高調(diào)了，大家的期望值還是比較高的,?！?/p>

那么，萬達這么做,，是對文旅業(yè)務“突然”失去興趣了嗎,？似乎也不太可能。萬達這樣的企業(yè),，每一個動作都會經(jīng)過深思熟慮,、精確計算。

那么,，有沒有一種可能,，萬達通過文旅項目在二三線城市核心地段低價拿地,，之后準備套現(xiàn)不干了,？

拿地

眾所周知，萬達文旅項目在地方上拿地往往是以“底價”中標,。這是因為,，萬達文旅項目能帶來大量投資，帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展,，給地方政府帶來政績,。因而，地方政府對萬達幾乎是“定向供地”,。

不信來看：

6月7日,，萬達以74.77億元底價，拿下昆明市西山區(qū)24宗商住用地,，總面積約92.66萬平方米,。而這次土地出讓公告的條件中，無論是“具備五星級酒店開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)驗”,、“持有文化旅游項目不少于50萬平方米”,，還是“競得人須建設大型綜合文化旅游項目”、“規(guī)劃方案必須包括兩個室內(nèi)主題樂園,、一個不低于五星級標準的酒店,、一個旅游小鎮(zhèn)”——都似乎是為萬達“量身定制”的；

而在去年8月,，昆明市政府官網(wǎng)就曾發(fā)文稱,，西山區(qū)將建萬達城，總投資300億元,；

6月30日,，萬達同樣以底價66.75億元,，拍得濟南歷城區(qū)潘田片區(qū)的16宗地塊，折合樓面價僅為2800元/平方米,。而據(jù)估算,，目前歷城區(qū)的房價約在1.5萬元/平方米。

過去,，萬達以文旅項目的名義,，拿了不少低價地塊。但未來,，這種低價拿地的模式,，很有可能越來越難操作。

曾經(jīng)被王健林如此看重的產(chǎn)業(yè),，為什么突然就不好干了,？

難干

首先，文旅項目投入巨大,，且回收周期長,。“讓上海迪士尼樂園10-20年內(nèi)贏不了利”的豪言還沒過多久,，上個月落戶上海

一周年之際,，迪士尼即宣布，2017年Q2財季“小幅盈利”,，預計2017財年結束時可以“收支平衡”,。同期，作為競爭對手,，萬達城僅少部分開業(yè)運營,，“群狼斗好虎”之勢尚未形成；已經(jīng)開業(yè)的幾家,，業(yè)內(nèi)人士也委婉評價,，“與迪士尼還有很大差距”。

也就是說,，在文旅綜合體方面,，萬達的運營能力、經(jīng)驗值,，和其在商業(yè)地產(chǎn)上的表現(xiàn),，是不好比的。

同時,，地方政府在萬達文旅項目中要求配建的五星級酒店等設施,，會不會讓萬達不勝其重？要知道，目前萬達城大多選址二三線城市,，但并非所有城市,、所有地段都適合建五星級酒店、并能帶來盈利,。

數(shù)據(jù)上看,，酒店板塊早就是萬達的“后腿”。從融創(chuàng)的收購公告中也可看出,，這次收購的76家酒店組成的酒店項目,，2016年ROE（凈資產(chǎn)收益率）僅為2.61%；萬達酒店發(fā)展2016年年報也顯示,，該公司年度營業(yè)額銳減82%,。

更重要的是，廣泛“鋪攤”帶來的負債高企,，也成為萬達實實在在的壓力,。一旦國家加強對房地產(chǎn)行業(yè)金融信貸政策的調(diào)控，萬達就可能面臨較大資金壓力和財務成本壓力,。換句話說,，萬達已經(jīng)到了不得不“去杠桿”的階段。

也難怪有人戲謔：“當孩子養(yǎng),，當媳婦夸,，當豬賣，乃首富之道,。”

對于融創(chuàng)來說,，這次收購的目的,，已經(jīng)在公告中直言不諱——此次合作，以合理的成本,，“為本公司補充大量優(yōu)質(zhì)土地儲備和物業(yè)資產(chǎn),，將為本公司未來持續(xù)健康發(fā)展提供巨大的支撐”。

說白了,，看似買文旅項目,，實則買入的是土地儲備。

也許有人會說,，公告里說了,，文旅項目交割后，維持“品牌不變,、規(guī)劃內(nèi)容不變,、項目建設不變、運營管理不變”，“項目運營管理仍由萬達公司負責”,，并不能說萬達放棄了文化旅游,。

但說真的，未來是不是繼續(xù)由萬達來運營,，還真不好說,。畢竟，萬達和地方政府簽的協(xié)議是一體化的,，由萬達來投資,、運營。如果說走就走,，怎么對地方政府交待呢,？浸淫商場多年的王健林，能不深諳此道,？

上市

若說萬達放棄這些項目僅僅是因為不好干,，那還是就看小了。至于原因,，江湖上有各種傳說,。其中，著急把萬達商業(yè)送上A股市場,，或許是一種比較靠譜的說法,。

王健林明確說了，這次回收資金,，全部用于還貸,；萬達商業(yè)計劃今年內(nèi)清償絕大部分銀行貸款。通過這次資產(chǎn)轉讓,，萬達商業(yè)負債率將大幅下降,。

萬達商業(yè)究竟有多少債務，以至于要著急變現(xiàn)呢,？答案是：截至2017年一季度末,，5446.03億，資產(chǎn)負債率70.61%,。此次交易獲得的631.7億元,，可以讓萬達商業(yè)負債率降低8個百分點。

2014年12月,，萬達商業(yè)曾在香港上市,。后由于在港股被低估，2016年9月正式完成私有化,，繼而尋求在A股上市,。目前，萬達商業(yè)正在A股排隊IPO，排在第65名,。

這次交易能怎樣幫到萬達商業(yè)的A股之路,？至少兩個方面：一是下調(diào)資產(chǎn)負債率，二是剝離地產(chǎn)相關資產(chǎn),，以此獲得更好的資產(chǎn)評估,。此前，萬達集團管理層就對外說過,，萬達商業(yè)“不希望被劃入房地產(chǎn)板塊”,，因為目前房地產(chǎn)公司IPO發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)。

然而,，留給萬達的時間并不多了,。據(jù)《萬達商業(yè)私有化募資推介書》顯示，如果私有化完成兩年后（2018年9月底）不能登陸A股主板,，萬達集團將面臨回購款,、利息以及相關費用的支付，這對萬達短期流動性是巨大威脅,。

這或許可以一定程度上說明萬達的“焦急”,。與融創(chuàng)的聯(lián)合公告寫道，“雙方同意在7月31日前簽訂詳細協(xié)議,，并盡快完成付款,、資產(chǎn)及股權交割?！?/p>

這距離雙方交易,，也就是一個月而已。

海外

很多觀察都已經(jīng)點出,，現(xiàn)在的萬達,，一方面在在國內(nèi)賣賣賣，追逐輕資產(chǎn)運營,，八成項目已經(jīng)出售；一面卻在國外買買買,，加緊布局,。

其實，隨著萬達戰(zhàn)略轉型,，對相關資產(chǎn)的剝離早已在進行,。

比如，2015年8月,，萬達商業(yè)公開披露了3次股權轉讓及輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議,，先后累計出售常州、梅州、連云港等地15個萬達廣場項目的全部股權,，交易對價總計約131億元,；2016年10月，萬達將旗下旅行社資產(chǎn)整體轉讓給同程旅游,。

現(xiàn)在回想王健林關于“輕資產(chǎn)運營”的論述,，可能又別有一番深意——他說，企業(yè)經(jīng)營的最高境界就是“空手道”,，是有了品牌,，有了能力，一分錢不出憑品牌就能掙錢,。要做到這個境界是極難的,。

王健林曾經(jīng)對《中國經(jīng)濟周刊》表示，萬達正在向跨國企業(yè)轉型,。當海外利潤達到三分之一左右的時候,，這就是萬達成為跨國企業(yè)的標志。

實際上,，自2012年5月收購全美第二大院線AMC以來,，僅根據(jù)公開信息梳理，萬達海外收購及投資就超過2300億人民幣,；2016年則成為萬達海外并購最多的年份,，一共并購了十幾家海內(nèi)海外企業(yè)。

如此看來,，萬達更多地將其雄心壯志投向了海外,？

就拿這次賣掉的文旅項目來說，萬達已經(jīng)在法國巴黎,、印度哈里亞納邦,，分別布局了萬達城；其中巴黎項目總投資超過30億歐元,，是歐洲最大的旅游投資項目,；印度項目也是印度目前的最大投資。不出意料的話,，萬達今年還會在“一帶一路”沿線兩個大國再落實兩個萬達城,，投資均有望超過百億美元。

再說酒店,，現(xiàn)在萬達已是全球最大的五星級酒店業(yè)主,，開業(yè)了100多家五星級酒店，在建的還有一百多家,。在倫敦,、芝加哥,、洛杉磯、悉尼等城市的地標地段,，都有萬達酒店,。只不過，現(xiàn)在萬達的logo要從國內(nèi)撤下,，更多地掛在海外的門面上了,。

繼續(xù)？

萬達與融創(chuàng)631.7億元的交易金額,，足以清償萬達商業(yè)絕大部分銀行貸款嗎,？同時，萬達集團也將大幅減債,，計劃三年左右清償集團層面金融機構債務,。那么，萬達會繼續(xù)出讓資產(chǎn)嗎,？

如果萬達繼續(xù)出讓資產(chǎn),，則有可能放大外界對萬達的債務壓力的想象。試想,，假如一個經(jīng)營30年,、資產(chǎn)8000億規(guī)模、在中國商界舉足輕重的企業(yè)遭遇了這種情況,，背后會是什么原因,？

這不得不讓人聯(lián)想到6月22日那天萬達遭遇“股債雙殺”的風波，雖然這部分我們之前已經(jīng)寫過了（【經(jīng)濟ke】萬達,、復星股票驚魂背后：金融監(jiān)管再升級）,。

其實，略微留意就會發(fā)現(xiàn),，不只是萬達在改善負債率,，也不只是萬達在賣賣賣——

恒大通過引進戰(zhàn)略投資者，努力降低負債率,，截至6月底贖回了全部“永續(xù)債”,；7月4日，SOHO中國宣布啟動北京光華路SOHO,、上海凌空SOHO兩個項目的整售,；而過去一直給人以“買買買”印象的復星，最近也在“整體降低負債率”,、“負債結構得到了很大改善”（郭廣昌語）。事實上,，去年12月,，復星就30億美金出售了美國特種險Ironshore100%股權,、同時作價53.3億出售上海外灘置業(yè)50%權益。

春江水暖鴨先知,。這一次,，中國最聰明的商人們預知了什么？

文／《中國經(jīng)濟周刊》記者姚冬琴

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