原標(biāo)題：【經(jīng)濟(jì)ke】賣掉八成國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè),，萬(wàn)達(dá)大動(dòng)作背后潛藏著什么
本欄目由俠客島與《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》聯(lián)合出品
“我不想留在一個(gè)地方也不愿有人跟隨”
上一次經(jīng)濟(jì)ke，我們寫了融創(chuàng)630多億收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)旗下76個(gè)酒店,、13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城的故事,。該文的最后是一個(gè)問(wèn)題：“資本市場(chǎng)十大未解之謎”之一的“萬(wàn)達(dá)還能撐多久”，到底是個(gè)流行的段子,，還是個(gè)嚴(yán)肅的命題呢,？
今天我們就來(lái)聊聊這件事。
畢竟,，王健林因?yàn)橘u資產(chǎn),、而不是買資產(chǎn)上頭條，這種事的確有點(diǎn)罕見,。
反常
生意場(chǎng)上有買有賣,，本不稀奇。但這次王首富的邏輯,，確實(shí)讓很多人看不懂——要知道,，就在交易發(fā)生前10天，也就是6月30日,，他才剛剛為哈爾濱萬(wàn)達(dá)城的開業(yè)站了臺(tái),。剛剛過(guò)去的6月份，萬(wàn)達(dá)也分別在昆明,、濟(jì)南拿了大宗地塊,，用于文旅項(xiàng)目的建設(shè)。
過(guò)去一段時(shí)間,，萬(wàn)達(dá)城幾乎是王健林的另一張名片,，時(shí)刻掛在嘴邊?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》曾在多個(gè)場(chǎng)合,，聽王健林親口描述萬(wàn)達(dá)城的宏圖大業(yè)，比如“要讓上海迪士尼樂(lè)園10-20年內(nèi)贏不了利”；酒店項(xiàng)目更是王健林的“招牌菜”：“我有一個(gè)夢(mèng)想,，要把中國(guó)酒店品牌打到全世界”,。
言猶在耳，這些心頭好怎么就突然賣給了別人,？畢竟,，雖然文旅項(xiàng)目和酒店投資回收期長(zhǎng)是業(yè)內(nèi)皆知，但王健林曾多次表示看好旅游業(yè),，認(rèn)為這是“能發(fā)財(cái)”的投資,。再說(shuō)了，按正常邏輯,，萬(wàn)達(dá)養(yǎng)著這些項(xiàng)目也并非難事,，不是嗎？
邏輯
柳傳志曾經(jīng)評(píng)價(jià)王健林說(shuō),，其在產(chǎn)業(yè)選擇上“極具前瞻性而且決策果敢”,。
柳傳志的原話是：“2000年萬(wàn)達(dá)開始做商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)還沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)概念,，不僅外人看不懂,，企業(yè)內(nèi)反對(duì)聲音也很多：住宅地產(chǎn)發(fā)展那么好，為什么要自討苦吃,？但健林一旦看到住宅地產(chǎn)的局限,，就堅(jiān)決轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)。現(xiàn)在,，萬(wàn)達(dá)商業(yè)已成為全球最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè),。2010年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)做得正紅火,，健林又一頭扎向文化旅游,，而且投資之大、動(dòng)作之快,，讓人嘆為觀止,。”
就在人們看到王健林為文化旅游產(chǎn)業(yè)鼓與呼之際,，他已抽身而出,。變賣之決絕、動(dòng)作之迅速,，同樣令人“嘆為觀止”。
算上此次變賣,，再加上2016年將旅行社業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給同程旅游,，萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在基本將旗下文旅業(yè)務(wù)全部脫手。以至于一位旅游業(yè)人士覺(jué)得挺遺憾：“萬(wàn)達(dá)這樣的企業(yè)在做旅游，對(duì)行業(yè)的帶動(dòng)和影響還是比較大的,。以前王首富太高調(diào)了,，大家的期望值還是比較高的?！?/p>
那么,，萬(wàn)達(dá)這么做，是對(duì)文旅業(yè)務(wù)“突然”失去興趣了嗎,？似乎也不太可能,。萬(wàn)達(dá)這樣的企業(yè)，每一個(gè)動(dòng)作都會(huì)經(jīng)過(guò)深思熟慮,、精確計(jì)算,。
那么，有沒(méi)有一種可能,，萬(wàn)達(dá)通過(guò)文旅項(xiàng)目在二三線城市核心地段低價(jià)拿地,，之后準(zhǔn)備套現(xiàn)不干了？
拿地
眾所周知,，萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目在地方上拿地往往是以“底價(jià)”中標(biāo),。這是因?yàn)椋f(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目能帶來(lái)大量投資,，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展,，給地方政府帶來(lái)政績(jī)。因而,，地方政府對(duì)萬(wàn)達(dá)幾乎是“定向供地”,。
不信來(lái)看：
6月7日，萬(wàn)達(dá)以74.77億元底價(jià),，拿下昆明市西山區(qū)24宗商住用地,，總面積約92.66萬(wàn)平方米。而這次土地出讓公告的條件中,，無(wú)論是“具備五星級(jí)酒店開發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)”,、“持有文化旅游項(xiàng)目不少于50萬(wàn)平方米”，還是“競(jìng)得人須建設(shè)大型綜合文化旅游項(xiàng)目”,、“規(guī)劃方案必須包括兩個(gè)室內(nèi)主題樂(lè)園,、一個(gè)不低于五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店、一個(gè)旅游小鎮(zhèn)”——都似乎是為萬(wàn)達(dá)“量身定制”的,；
而在去年8月,，昆明市政府官網(wǎng)就曾發(fā)文稱，西山區(qū)將建萬(wàn)達(dá)城,，總投資300億元,；
6月30日,，萬(wàn)達(dá)同樣以底價(jià)66.75億元，拍得濟(jì)南歷城區(qū)潘田片區(qū)的16宗地塊,，折合樓面價(jià)僅為2800元/平方米,。而據(jù)估算，目前歷城區(qū)的房?jī)r(jià)約在1.5萬(wàn)元/平方米,。
過(guò)去,，萬(wàn)達(dá)以文旅項(xiàng)目的名義，拿了不少低價(jià)地塊,。但未來(lái),，這種低價(jià)拿地的模式，很有可能越來(lái)越難操作,。
曾經(jīng)被王健林如此看重的產(chǎn)業(yè),，為什么突然就不好干了？
難干
首先,，文旅項(xiàng)目投入巨大,，且回收周期長(zhǎng)?！白屔虾５鲜磕針?lè)園10-20年內(nèi)贏不了利”的豪言還沒(méi)過(guò)多久,，上個(gè)月落戶上海
一周年之際，迪士尼即宣布,，2017年Q2財(cái)季“小幅盈利”,，預(yù)計(jì)2017財(cái)年結(jié)束時(shí)可以“收支平衡”。同期,，作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，萬(wàn)達(dá)城僅少部分開業(yè)運(yùn)營(yíng)，“群狼斗好虎”之勢(shì)尚未形成,；已經(jīng)開業(yè)的幾家,，業(yè)內(nèi)人士也委婉評(píng)價(jià)，“與迪士尼還有很大差距”,。
也就是說(shuō),，在文旅綜合體方面，萬(wàn)達(dá)的運(yùn)營(yíng)能力,、經(jīng)驗(yàn)值,，和其在商業(yè)地產(chǎn)上的表現(xiàn)，是不好比的,。
同時(shí),，地方政府在萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目中要求配建的五星級(jí)酒店等設(shè)施，會(huì)不會(huì)讓萬(wàn)達(dá)不勝其重,？要知道,，目前萬(wàn)達(dá)城大多選址二三線城市,，但并非所有城市,、所有地段都適合建五星級(jí)酒店,、并能帶來(lái)盈利。
數(shù)據(jù)上看,，酒店板塊早就是萬(wàn)達(dá)的“后腿”,。從融創(chuàng)的收購(gòu)公告中也可看出，這次收購(gòu)的76家酒店組成的酒店項(xiàng)目,，2016年ROE（凈資產(chǎn)收益率）僅為2.61%,；萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展2016年年報(bào)也顯示，該公司年度營(yíng)業(yè)額銳減82%,。
更重要的是,，廣泛“鋪攤”帶來(lái)的負(fù)債高企，也成為萬(wàn)達(dá)實(shí)實(shí)在在的壓力,。一旦國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)金融信貸政策的調(diào)控,，萬(wàn)達(dá)就可能面臨較大資金壓力和財(cái)務(wù)成本壓力。換句話說(shuō),，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)到了不得不“去杠桿”的階段,。
也難怪有人戲謔：“當(dāng)孩子養(yǎng)，當(dāng)媳婦夸,，當(dāng)豬賣,，乃首富之道?！?/p>
對(duì)于融創(chuàng)來(lái)說(shuō),，這次收購(gòu)的目的，已經(jīng)在公告中直言不諱——此次合作,，以合理的成本,，“為本公司補(bǔ)充大量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備和物業(yè)資產(chǎn)，將為本公司未來(lái)持續(xù)健康發(fā)展提供巨大的支撐”,。
說(shuō)白了,，看似買文旅項(xiàng)目，實(shí)則買入的是土地儲(chǔ)備,。
也許有人會(huì)說(shuō),，公告里說(shuō)了，文旅項(xiàng)目交割后,，維持“品牌不變,、規(guī)劃內(nèi)容不變、項(xiàng)目建設(shè)不變,、運(yùn)營(yíng)管理不變”,，“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理仍由萬(wàn)達(dá)公司負(fù)責(zé)”,，并不能說(shuō)萬(wàn)達(dá)放棄了文化旅游。
但說(shuō)真的,，未來(lái)是不是繼續(xù)由萬(wàn)達(dá)來(lái)運(yùn)營(yíng),，還真不好說(shuō)。畢竟,，萬(wàn)達(dá)和地方政府簽的協(xié)議是一體化的,，由萬(wàn)達(dá)來(lái)投資、運(yùn)營(yíng),。如果說(shuō)走就走,，怎么對(duì)地方政府交待呢？浸淫商場(chǎng)多年的王健林,，能不深諳此道,？
上市
若說(shuō)萬(wàn)達(dá)放棄這些項(xiàng)目?jī)H僅是因?yàn)椴缓酶桑沁€是就看小了,。至于原因,，江湖上有各種傳說(shuō)。其中,，著急把萬(wàn)達(dá)商業(yè)送上A股市場(chǎng),，或許是一種比較靠譜的說(shuō)法。
王健林明確說(shuō)了,，這次回收資金,，全部用于還貸；萬(wàn)達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)清償絕大部分銀行貸款,。通過(guò)這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,，萬(wàn)達(dá)商業(yè)負(fù)債率將大幅下降。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)究竟有多少債務(wù),，以至于要著急變現(xiàn)呢,？答案是：截至2017年一季度末，5446.03億,，資產(chǎn)負(fù)債率70.61%,。此次交易獲得的631.7億元，可以讓萬(wàn)達(dá)商業(yè)負(fù)債率降低8個(gè)百分點(diǎn),。
2014年12月,，萬(wàn)達(dá)商業(yè)曾在香港上市。后由于在港股被低估,，2016年9月正式完成私有化,，繼而尋求在A股上市。目前,，萬(wàn)達(dá)商業(yè)正在A股排隊(duì)IPO,，排在第65名,。
這次交易能怎樣幫到萬(wàn)達(dá)商業(yè)的A股之路？至少兩個(gè)方面：一是下調(diào)資產(chǎn)負(fù)債率,，二是剝離地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn),，以此獲得更好的資產(chǎn)評(píng)估。此前,，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)管理層就對(duì)外說(shuō)過(guò),，萬(wàn)達(dá)商業(yè)“不希望被劃入房地產(chǎn)板塊”,，因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)公司IPO發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài),。
然而，留給萬(wàn)達(dá)的時(shí)間并不多了,。據(jù)《萬(wàn)達(dá)商業(yè)私有化募資推介書》顯示,，如果私有化完成兩年后（2018年9月底）不能登陸A股主板，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將面臨回購(gòu)款,、利息以及相關(guān)費(fèi)用的支付,，這對(duì)萬(wàn)達(dá)短期流動(dòng)性是巨大威脅。
這或許可以一定程度上說(shuō)明萬(wàn)達(dá)的“焦急”,。與融創(chuàng)的聯(lián)合公告寫道,，“雙方同意在7月31日前簽訂詳細(xì)協(xié)議，并盡快完成付款,、資產(chǎn)及股權(quán)交割,。”
這距離雙方交易,，也就是一個(gè)月而已,。
海外
很多觀察都已經(jīng)點(diǎn)出，現(xiàn)在的萬(wàn)達(dá),，一方面在在國(guó)內(nèi)賣賣賣,，追逐輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，八成項(xiàng)目已經(jīng)出售,；一面卻在國(guó)外買買買,，加緊布局。
其實(shí),，隨著萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,，對(duì)相關(guān)資產(chǎn)的剝離早已在進(jìn)行。
比如,，2015年8月,，萬(wàn)達(dá)商業(yè)公開披露了3次股權(quán)轉(zhuǎn)讓及輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議，先后累計(jì)出售常州,、梅州,、連云港等地15個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的全部股權(quán),，交易對(duì)價(jià)總計(jì)約131億元；2016年10月,，萬(wàn)達(dá)將旗下旅行社資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓給同程旅游,。
現(xiàn)在回想王健林關(guān)于“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”的論述，可能又別有一番深意——他說(shuō),，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最高境界就是“空手道”,，是有了品牌，有了能力,，一分錢不出憑品牌就能掙錢,。要做到這個(gè)境界是極難的。
王健林曾經(jīng)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示,，萬(wàn)達(dá)正在向跨國(guó)企業(yè)轉(zhuǎn)型,。當(dāng)海外利潤(rùn)達(dá)到三分之一左右的時(shí)候，這就是萬(wàn)達(dá)成為跨國(guó)企業(yè)的標(biāo)志,。
實(shí)際上,，自2012年5月收購(gòu)全美第二大院線AMC以來(lái)，僅根據(jù)公開信息梳理,，萬(wàn)達(dá)海外收購(gòu)及投資就超過(guò)2300億人民幣,；2016年則成為萬(wàn)達(dá)海外并購(gòu)最多的年份，一共并購(gòu)了十幾家海內(nèi)海外企業(yè),。
如此看來(lái),，萬(wàn)達(dá)更多地將其雄心壯志投向了海外？
就拿這次賣掉的文旅項(xiàng)目來(lái)說(shuō),，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在法國(guó)巴黎,、印度哈里亞納邦，分別布局了萬(wàn)達(dá)城,；其中巴黎項(xiàng)目總投資超過(guò)30億歐元,，是歐洲最大的旅游投資項(xiàng)目；印度項(xiàng)目也是印度目前的最大投資,。不出意料的話,，萬(wàn)達(dá)今年還會(huì)在“一帶一路”沿線兩個(gè)大國(guó)再落實(shí)兩個(gè)萬(wàn)達(dá)城，投資均有望超過(guò)百億美元,。
再說(shuō)酒店,，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)已是全球最大的五星級(jí)酒店業(yè)主，開業(yè)了100多家五星級(jí)酒店,，在建的還有一百多家,。在倫敦、芝加哥、洛杉磯,、悉尼等城市的地標(biāo)地段,，都有萬(wàn)達(dá)酒店。只不過(guò),，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)的logo要從國(guó)內(nèi)撤下,，更多地掛在海外的門面上了。
繼續(xù),？
萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)631.7億元的交易金額,，足以清償萬(wàn)達(dá)商業(yè)絕大部分銀行貸款嗎？同時(shí),，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也將大幅減債,，計(jì)劃三年左右清償集團(tuán)層面金融機(jī)構(gòu)債務(wù)。那么,，萬(wàn)達(dá)會(huì)繼續(xù)出讓資產(chǎn)嗎,？
如果萬(wàn)達(dá)繼續(xù)出讓資產(chǎn)，則有可能放大外界對(duì)萬(wàn)達(dá)的債務(wù)壓力的想象,。試想，假如一個(gè)經(jīng)營(yíng)30年,、資產(chǎn)8000億規(guī)模,、在中國(guó)商界舉足輕重的企業(yè)遭遇了這種情況，背后會(huì)是什么原因,？
這不得不讓人聯(lián)想到6月22日那天萬(wàn)達(dá)遭遇“股債雙殺”的風(fēng)波,，雖然這部分我們之前已經(jīng)寫過(guò)了（【經(jīng)濟(jì)ke】萬(wàn)達(dá)、復(fù)星股票驚魂背后：金融監(jiān)管再升級(jí)）,。
其實(shí),，略微留意就會(huì)發(fā)現(xiàn)，不只是萬(wàn)達(dá)在改善負(fù)債率,，也不只是萬(wàn)達(dá)在賣賣賣——
恒大通過(guò)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者,，努力降低負(fù)債率，截至6月底贖回了全部“永續(xù)債”,；7月4日,，SOHO中國(guó)宣布啟動(dòng)北京光華路SOHO、上海凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目的整售,；而過(guò)去一直給人以“買買買”印象的復(fù)星,，最近也在“整體降低負(fù)債率”、“負(fù)債結(jié)構(gòu)得到了很大改善”（郭廣昌語(yǔ)）,。事實(shí)上,，去年12月，復(fù)星就30億美金出售了美國(guó)特種險(xiǎn)Ironshore100%股權(quán),、同時(shí)作價(jià)53.3億出售上海外灘置業(yè)50%權(quán)益,。
春江水暖鴨先知,。這一次，中國(guó)最聰明的商人們預(yù)知了什么,？
文／《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者姚冬琴
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