張大偉對記者分析說,，他對在建商辦類項目的開發(fā)商的建議是,，在目前租售比只有1%～2%的背景下,，若想實現(xiàn)資金的迅速回流,，在上海,、北京這兩個對商辦類項目進行限購的城市中,，不如順勢將“類住宅”改為“真商辦”,，“改成‘真商辦’之后即便大幅降價,，也比在1%～2%租售比的條件下通過‘商改租’來回流資金要靠譜得多,?！?/p>

“商改租”的前提是開發(fā)商必須長期將資產(chǎn)鎖定在自己手中，先自持,，再出租,。佛山就明確提出，“一旦‘商改租’,，10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”,；南京也提出，“改建房屋將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自持物業(yè)并用于出租,，不得分割轉(zhuǎn)讓”,，廣州則稱，“改建后的租賃住房不得銷售”,。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者,，“商改租”與此前房企自持物業(yè)的相同困難是開發(fā)商的資金安全問題，相比于買賣市場上的快速回流,，開發(fā)商一旦自持物業(yè)用于出租,，則完全是另一套商業(yè)模式，回報周期較長,，對開發(fā)商來講是極大的壓力,。她預測稱，假使“商改租”真能成功推行，客觀上對租賃市場肯定是一個促進,，開發(fā)商和運營商會推出類別更豐富的不同檔次的產(chǎn)品,，但對租房人群來說未必會是好消息，“這樣一來,，一二線城市的房租估計會普遍上漲,，開發(fā)商通過提供高品質(zhì)租賃房屋，以及周邊配套增值服務的方式提高‘客單價’,，以達到盡可能緩解資金回流壓力的目的,。”

金羽也有相似的感受,，盡管最近找上門來的萬科旗下的項目經(jīng)理很多,，但至今沒有一個人拍板決定將項目交給泊寓進行長租公寓運營?！啊谈淖狻瘜﹂_發(fā)商來說并不是最優(yōu)選擇,。”金羽告訴記者,，京滬兩地在建商辦類項目即使受到限購令影響,，但其前期開發(fā)投入是按正常商辦類項目成本進行投入的，若將其改造為長租公寓,，則意味著還要付出另一部分成本,，去換取一個并不能有效、快速形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的租賃模式,，這并不是一筆劃算的買賣,。

實際上，“商改租”一直在進行著,，此前也無城市明令禁止,，只是最近一段時間相關(guān)部門有意識地將部分商辦類項目“引導”至租賃市場。據(jù)了解,，絕大多數(shù)集中式長租公寓品牌均是自持或?qū)ぷ馍剔k類項目后將其改造成長租公寓,，這套模式已經(jīng)存在了多年，開發(fā)商和運營商也并未找到獲得高收益的辦法,?！白罱荒甓嘁詠砦覈芗爻雠_推進租賃市場發(fā)展的政策，歸根結(jié)底就是在做一個加法和一個減法：增加租賃住房的供應量,；降低選擇租房的各種阻力,。”張大偉認為,，“商改租”只是提高供應量的一個方式而已,，最近出臺的關(guān)于使用集體用地建造租賃住房的政策同樣是為租賃市場提供增量，“租購同權(quán)的提法則是減法的一種形式?！?/p>