“以北京為例，目前租賃市場(chǎng)的規(guī)模有一千多億,，即便將所有‘類(lèi)住宅’都‘轟進(jìn)’租賃市場(chǎng)為其提供增量,，對(duì)供應(yīng)端的改變也不會(huì)立竿見(jiàn)影?！苯鹩鸱治稣f(shuō)，租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)的問(wèn)題并不只是“供應(yīng)不足”，而是“收益率低”,，允許“商改租”只是加大供應(yīng)，“還是希望上述幾地的有關(guān)部門(mén)盡快出臺(tái)‘商改租’的實(shí)施細(xì)則,，才有助于開(kāi)發(fā)商制定具體方案,?！?/p>

　　商辦類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)需回歸健康

有業(yè)內(nèi)人士指出，“商改租”所指向的并不僅是住宅市場(chǎng),，也意在對(duì)此前一段時(shí)間混亂不堪的商辦類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行整頓,。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，以北京為例,，2017年初至3·26新政當(dāng)天,，北京地區(qū)成交商辦類(lèi)項(xiàng)目9933套，其中“類(lèi)住宅”占比為60%,，而3月27日至8月上旬,，北京地區(qū)商辦類(lèi)項(xiàng)目成交量低于1500套。

北京的主要產(chǎn)業(yè)都集中在四環(huán)內(nèi)甚至三環(huán)內(nèi)的中心城區(qū),，但在五環(huán)甚至六環(huán)路沿線的一些地區(qū)卻還密密麻麻地排列著商辦類(lèi)項(xiàng)目,。著名的“北京像素”和“卡夫卡公寓”都位于四環(huán)外，由于其周?chē)鷽](méi)有相關(guān)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境而幾乎被農(nóng)田包圍,，開(kāi)發(fā)商不得不將其改造為“類(lèi)住宅”,。

郭毅分析說(shuō)，此類(lèi)現(xiàn)象與上海相似,，有政府規(guī)劃地塊使用用途失當(dāng)?shù)膯?wèn)題,，“商辦類(lèi)項(xiàng)目的地塊首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)地塊本身的區(qū)位條件來(lái)規(guī)劃，周?chē)鷽](méi)有相關(guān)產(chǎn)業(yè)的不應(yīng)規(guī)劃為商辦類(lèi)項(xiàng)目地塊,。此外,，既然規(guī)劃了商辦類(lèi)地塊，就應(yīng)當(dāng)將有關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至地塊附近的區(qū)域,，讓商辦類(lèi)項(xiàng)目有需求,。目前的做法是產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)，附近居民只有住宅需求沒(méi)有商業(yè)辦公需求,，開(kāi)發(fā)商不得不順著市場(chǎng)走改建成‘類(lèi)住宅’,。”

京滬兩地限購(gòu)令施行后,，“真商辦”取代“類(lèi)住宅”,，開(kāi)發(fā)商“瘋狂”拿地的情況有所收斂。金羽對(duì)記者說(shuō),，之前開(kāi)發(fā)商以商辦類(lèi)項(xiàng)目的名義拿地,，是一種“討巧”的做法，無(wú)論是拍得了商辦類(lèi)還是住宅類(lèi)用地,，實(shí)質(zhì)上都是為了“瘋狂拿地,，瘋狂蓋住宅”。“京滬兩地的新政讓商辦類(lèi)項(xiàng)目回歸‘真商辦’成為一件好事,，開(kāi)發(fā)商拿地前要想清楚能干還是不能干,，不能干就別干。萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮說(shuō)得很清楚,，‘當(dāng)好農(nóng)民種好地’,，既然是商辦類(lèi)項(xiàng)目，就按照商辦類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā),，否則就別拿這塊地,?！?/p>

隨著一系列對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整治措施,，開(kāi)發(fā)商似乎也感到轉(zhuǎn)型迫在眉睫。8月上旬,，北京保利聯(lián)合金茂,、綠地、首創(chuàng),、華潤(rùn),、遠(yuǎn)洋和旭輝等旗下有諸多商辦類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商“抱團(tuán)取暖”，成立了北京商辦聯(lián)盟,。北京保利提出“構(gòu)筑房企資產(chǎn)聯(lián)盟”,，無(wú)論租售，都將商辦類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)線運(yùn)作,。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云在商辦聯(lián)盟成立儀式上表示,，商辦類(lèi)項(xiàng)目的存量時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，增量時(shí)代一去不返,，“以前是賣(mài)房子,，現(xiàn)在是賣(mài)服務(wù)?！辈淘普f(shuō),，新的市場(chǎng)環(huán)境要求房企角色從開(kāi)發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)為運(yùn)營(yíng)商，并考慮新的問(wèn)題,，比如怎樣將資產(chǎn)證券化,；如何進(jìn)行有效的運(yùn)營(yíng)和管理；產(chǎn)品形態(tài)上如何尋求突破等,。（記者 銀昕）（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第35期）