個(gè)人住房按揭貸款,，是樓市晴雨表之一。記者梳理上市銀行半年報(bào)發(fā)現(xiàn),，當(dāng)前個(gè)人房貸呈現(xiàn)“規(guī)模降”,、“利率升”的特點(diǎn)。房貸收縮對(duì)購(gòu)房者有哪些影響,？促進(jìn)樓市降溫的同時(shí)如何滿足剛需的合理需求,？

個(gè)人房貸進(jìn)入“量跌價(jià)升”時(shí)代

由于風(fēng)險(xiǎn)低，房貸一直以來(lái)都是銀行眼中的“香餑餑”,。去年全年以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶部門(mén)中長(zhǎng)期貸款占全國(guó)新增貸款的比重達(dá)到45%,。而這一勢(shì)頭目前正在發(fā)生改變。

梳理上市銀行剛剛發(fā)布的半年報(bào)可以發(fā)現(xiàn),，多家銀行的個(gè)人住房貸款增速在放緩,。截至上半年末，中信銀行個(gè)人房貸余額4825億元,，增長(zhǎng)占全部個(gè)人貸款增量的比重比上年減少16.6個(gè)百分點(diǎn),；浦發(fā)銀行個(gè)人房貸余額5096億元,，占全部個(gè)人貸款的比重比去年末降低3.62個(gè)百分點(diǎn)；招商銀行個(gè)人住房貸款余額7999億元,，較上年增長(zhǎng)11.05%,，增速放緩。

從區(qū)域看,，北京等熱點(diǎn)城市的房貸規(guī)模收縮明顯,。北京銀監(jiān)局副局長(zhǎng)蔣平表示，近幾個(gè)月北京市個(gè)人住房貸款發(fā)放金額持續(xù)回落,，6月份的發(fā)放金額較3月下降約三成,。

不僅規(guī)模縮減,，以前司空見(jiàn)慣的房貸利率折扣也幾乎難見(jiàn)蹤影,。中信銀行半年報(bào)顯示，上半年新發(fā)放住房按揭貸款加權(quán)平均利率4.55%,，比上年提升0.09個(gè)百分點(diǎn),。

記者從廣州、深圳等地的多家商業(yè)銀行了解到,，大部分銀行首套房貸利率維持在基準(zhǔn)至上浮10%的水平,，二套房貸款利率則上浮10%至30%不等。

“融360”發(fā)布的報(bào)告顯示,，7月全國(guó)首套房平均利率為4.99%,，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.02倍，環(huán)比上升2.25%,，同比上升12.38%,。

房屋中介機(jī)構(gòu)明顯感受到部分銀行房貸“額度降”“放款慢”?！拔易龇慨a(chǎn)按揭服務(wù)十多年了,，從沒(méi)有遇見(jiàn)過(guò)像現(xiàn)在這樣緊張的放貸情況。幫客戶去辦理房貸,，能爭(zhēng)取到額度就不錯(cuò)了,，不敢提折扣的事?！睆V州一家按揭服務(wù)公司負(fù)責(zé)人告訴記者,。

房貸收緊對(duì)購(gòu)房者影響

額度吃緊、利率提高,、放款變慢,，房貸政策收緊毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)增加購(gòu)房者的壓力。

剛剛在廣州購(gòu)買首套房的吳小姐告訴記者，她在7月底向一家稱可提供95折貸款的銀行提交了貸款申請(qǐng),，但層層審批后,，銀行在8月中旬告知她折扣無(wú)法落實(shí)，且利率上浮5%,。這意味著,，180萬(wàn)元的貸款，按照等額本息還款法,，貸款期限25年計(jì)算,，利率上浮后，吳小姐要多還15萬(wàn)元的利息,，每月月供增加511元,。

不僅是利率的上浮，首付比例的提高對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是不小的壓力,。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，由于當(dāng)前部分城市采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，很多在老家已經(jīng)購(gòu)房的群體,，到大城市繼續(xù)購(gòu)房,，首付比例就會(huì)很高，如果利率也同時(shí)提高,，對(duì)這類剛需群體來(lái)說(shuō)壓力不小,。

房貸利率尤其是首套房利率的提高是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控影響了剛需,？中國(guó)社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示,，今年以來(lái)，在金融去杠桿,、貨幣政策穩(wěn)健中性的背景下,，市場(chǎng)資金價(jià)格整體處于上行趨勢(shì)，勢(shì)必會(huì)傳導(dǎo)到包括住房按揭貸款在內(nèi)的信貸市場(chǎng)上,。

事實(shí)上,，監(jiān)管部門(mén)一直要求銀行實(shí)施差異化的住房信貸政策。銀監(jiān)會(huì)政策研究局副局長(zhǎng)徐潔勤表示,，要牢牢把握住房居住屬性,，分類調(diào)控，因地因城施策,，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)落實(shí)差別化住房信貸政策,，同時(shí)大力支持居民自住和進(jìn)城人群購(gòu)房需求等。

北京銀監(jiān)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，今年6月發(fā)放的個(gè)人住房貸款中,，對(duì)無(wú)房群體發(fā)放的貸款金額占比83.11%、貸款戶數(shù)占比81.17%,，兩項(xiàng)占比均環(huán)比明顯提高,。

政策調(diào)控下樓市走向

在各項(xiàng)政策持續(xù)調(diào)控作用下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，7月份,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的全國(guó)15個(gè)熱點(diǎn)城市中，有10個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平,；5個(gè)城市微漲,，最高漲幅為廣州的0.4％。二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均上漲0.4％,，漲幅均比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn),。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，各類收緊政策會(huì)提高購(gòu)房的成本和門(mén)檻,，對(duì)一些投資投機(jī)需求產(chǎn)生明顯的抑制作用,，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易規(guī)模出現(xiàn)下滑，進(jìn)而帶來(lái)了價(jià)格持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)的抑制,，灰犀牛式的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)減少,。

而對(duì)正準(zhǔn)備生二胎、有著迫切的改善性需求的劉女士來(lái)說(shuō),，高房?jī)r(jià)依然是其不能承受之重,。

劉女士告訴記者，家里的常住人口未來(lái)不會(huì)少于6人,，現(xiàn)在87平方米的住房完全不夠住,。如果買房，每月固定支出得將近3萬(wàn)元,，著實(shí)有些承受不起,。“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)雖然較年前跌了一些,，但幅度很小,，價(jià)格還是過(guò)高，不是工薪階層通過(guò)個(gè)人努力就能買得起的,?！?/p>

曾剛表示，今年房貸增速較去年會(huì)有大幅放緩,，這一方面和房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān),，另一方面也和銀行自身貸款結(jié)構(gòu)的主動(dòng)調(diào)整有關(guān)?！皩?shí)際上,，不考慮監(jiān)管部門(mén)的指導(dǎo)要求，從自身收益和流動(dòng)性管理的角度出發(fā)，銀行也會(huì)主動(dòng)進(jìn)行資產(chǎn)配置的調(diào)整,?！彼硎荆谫Y金成本上升,、負(fù)債期限越來(lái)越短的情況下,，銀行發(fā)放收益率不高、期限長(zhǎng)的住房按揭貸款的意愿在下降,。