每經(jīng)實習(xí)記者 馮穎祎 舒曼曼 每經(jīng)編輯 盧祥勇

集體土地建設(shè)租賃住房仍然處于探索階段,，如何探索出一個成熟的開發(fā)模式和運營模式是各方共同的景愿,。

記者注意到，在北京市的試點中,，集體土地租賃住房項目基本由鎮(zhèn),、村集體兩級經(jīng)濟組織開發(fā),，政府統(tǒng)一承租作為保障性住房占據(jù)較大比例。面對北京市未來的50萬套建設(shè)目標(biāo),，公租房顯然不能完成承載,，更多市場化的運營方式也將被引入。

“各類機構(gòu)都想?yún)⑴c到政府的土地供應(yīng)模式改變的機遇中,?！睒泛醭鞘星嗄晟鐓^(qū)CEO羅意接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，行業(yè)普遍看好這個政策,。

目前運營模式較單一

記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),，北京現(xiàn)有的試點項目運營商和開發(fā)商大部分都屬于當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)集體企業(yè)。2015年,，海淀區(qū)以溫泉鎮(zhèn)351公租房項目為載體,，開展創(chuàng)客小鎮(zhèn)人才公租房試點，項目具體由溫泉鎮(zhèn)集體企業(yè)控股的創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司管理運營,。海淀區(qū)唐家?guī)X試點項目開發(fā)商為北京眾唐興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,，其控股股東為海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)人民政府唐家?guī)X村村民委員會,。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，想入住創(chuàng)客小鎮(zhèn),，需要符合一系列條件,。申請人所在的創(chuàng)業(yè)企業(yè)須是在海淀區(qū)辦理工商注冊和稅務(wù)登記且不滿5年的企業(yè)，創(chuàng)業(yè)計劃應(yīng)當(dāng)符合海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向,。而經(jīng)過初審之后創(chuàng)客們還需進行路演,，專家評委團打分超過80分的項目才能最終入駐。

據(jù)相關(guān)負責(zé)人介紹,，每個創(chuàng)業(yè)團隊的申請數(shù)量不超過10套,。創(chuàng)客小鎮(zhèn)2017年1月開始入住以來，房子交付的時候全部是精裝,，目前入住率在50%-60%,。雖然有地鐵，但考慮到具體的通勤問題,，創(chuàng)客小鎮(zhèn)開通了到中關(guān)村,、上地兩地的通勤車。

創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司大股東興泉置業(yè)的一位工作人員接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,，創(chuàng)客小鎮(zhèn)運營團隊每年會上交一個保底資金,，剩下的算他們的營業(yè)收入。

朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)試點項目也是由鄉(xiāng)屬企業(yè)主導(dǎo),。平房鄉(xiāng)試點項目相關(guān)負責(zé)人告訴記者,，試點項目開發(fā)最終經(jīng)區(qū)政府及鄉(xiāng)政府授權(quán)鄉(xiāng)屬開發(fā)公司負責(zé)建設(shè)，按照公開招標(biāo)形式確定物業(yè)公司進行管理,。

長租公寓企業(yè)動力十足

北京市住建委官網(wǎng)信息顯示,，在建設(shè)主體和投資模式上，可通過集體經(jīng)濟組織將土地使用權(quán)作價入股,，與投資機構(gòu),、開發(fā)企業(yè)等單位合作開發(fā)經(jīng)營，收益共享,。這意味著這項政策將對市場化租賃機構(gòu)敞開大門,，實現(xiàn)多元化開發(fā)和運營。記者注意到,，一些房地產(chǎn)企業(yè)和長租公寓的運營商已經(jīng)嗅到商機,，正在躍躍欲試。

“各類機構(gòu)都想?yún)⑴c到政府的土地供應(yīng)模式改變的機遇中,?！睒泛醭鞘星嗄晟鐓^(qū)CEO羅意接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示。北京市整個租賃市場的供需矛盾突出,，需求旺盛,。如果用專業(yè)地產(chǎn)做租賃用房,，很大程度上會出現(xiàn)價值倒掛。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,，按照當(dāng)前政策的規(guī)定,，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織是有權(quán)力參與經(jīng)營的，所以預(yù)計實際情況是,，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織入股,，進而分享每年從租金收入中的紅利，而具體的經(jīng)營則可能是房企委托具體的專業(yè)公司進行,。

對于與集體土地租賃住房建設(shè)的結(jié)合,，長租公寓運營商有著更大的動力。

“對于我們來說,，找一些合適的房源還是比較困難的,。”魔方公寓的相關(guān)負責(zé)人接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,，其已經(jīng)在和一些開發(fā)商和國企進行合作。地方國企盤活租賃房源,，往往會想到專業(yè)的運營公司,。

龍湖冠寓相關(guān)負責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，冠寓在項目拓展上已經(jīng)將觸角伸向集體建設(shè)用地,，并將集體用地納入未來拓展的方向,。他透露，目前除了河北省以外,，9月即將開業(yè)的廣州冠寓番禺鐘村店就是村集體用地項目,。

一名萬科泊寓的內(nèi)部人士也告訴記者，他們現(xiàn)在正在就關(guān)于集體土地的事情和政府溝通,。

一旦社會資本的介入,，收益周期和收益率是不得不考慮到問題。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提醒,，集體以土地作為投資,，社會資本參與開發(fā)，如果租金回報率不高,，回收周期會很長,。