2017-09-13 15:51:24    中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)  參與評(píng)論()人

近日，家居流通業(yè)第一品牌紅星美凱龍（01528.HK）與國(guó)內(nèi)知名商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)基金高和資本聯(lián)合對(duì)外宣布,，國(guó)內(nèi)首個(gè)家居行業(yè)“類REITs”計(jì)劃——“暢星-高和紅星家居商場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行,，近日將在基金業(yè)協(xié)會(huì)備案，并將在上海交易所掛牌交易,。這是繼去年紅星美凱龍與高和資本合作成立以家居商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的并購(gòu)基金以來(lái)雙方的第二次合作,，旨在升級(jí)紅星美凱龍的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。該類REITs不依賴主體信用兜底,，且其權(quán)益級(jí)證券由專業(yè)的私募投資基金以市場(chǎng)化方式認(rèn)購(gòu),，是權(quán)益型類REITs的一個(gè)里程碑，也是權(quán)益類公募REITs的一次重要預(yù)演,。這一方面說(shuō)明專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)基金管理人和專業(yè)的投資人日臻成熟,，另一方面也說(shuō)明機(jī)構(gòu)投資者高度認(rèn)可家居商場(chǎng)作為穩(wěn)健的實(shí)業(yè)類別，其自身經(jīng)營(yíng)能帶來(lái)持續(xù)收益和物業(yè)增值。

該“類REITs”將天津的兩間紅星美凱龍家居商場(chǎng)證券化,，紅星美凱龍仍將繼續(xù)向商場(chǎng)提供管理服務(wù),。據(jù)悉，此計(jì)劃僅面向機(jī)構(gòu)投資者,，總規(guī)模為26.5億元,。其中優(yōu)先級(jí)合計(jì)為18.0 億元，由銀行,、公募基金等機(jī)構(gòu)參與認(rèn)購(gòu),；權(quán)益級(jí)證券合計(jì)為8.5億，由高和資本發(fā)起的私募基金認(rèn)購(gòu),。高和資本亦擔(dān)任項(xiàng)目牽頭人,，渤海匯金擔(dān)任計(jì)劃管理人。

探索權(quán)益型類REITs進(jìn)行公募REITs的預(yù)演

中國(guó)證監(jiān)會(huì)債券部主任蔡建春表示,，資產(chǎn)證券化作為直接融資工具,，具有盤活存量資產(chǎn)、提升資源配置效率,、降低融資成本的特點(diǎn),，契合支持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、支持供給側(cè)結(jié)構(gòu)型改革的要求,，發(fā)展資產(chǎn)證券化也符合當(dāng)前金融工作會(huì)議的精神,。證監(jiān)會(huì)債券部將會(huì)加強(qiáng)規(guī)則體系建設(shè)、強(qiáng)化事中事后監(jiān)管,，完善信息披露制度,，加快推動(dòng)REITs等具有重要?jiǎng)?chuàng)新意義的落地，進(jìn)一步完善對(duì)PPP等重點(diǎn)領(lǐng)域的支持力度,。證監(jiān)會(huì)和交易所推動(dòng)的類REITs市場(chǎng)在法律框架,、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、投資人教育,、稅收實(shí)踐和不動(dòng)產(chǎn)基金管理人的培育上都為將來(lái)的公募REITs提供大量可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)。通過自上而下的監(jiān)管引導(dǎo)和自下而上的實(shí)踐創(chuàng)新相結(jié)合,，相信中國(guó)公募REITs將會(huì)有更堅(jiān)實(shí)的誕生基礎(chǔ),。

中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)洪磊和副會(huì)長(zhǎng)張小艾在不同場(chǎng)合積極呼吁和推動(dòng)公募REITs發(fā)展。洪磊會(huì)長(zhǎng)指出,，發(fā)展REITs意義重大,，主要體現(xiàn)在：一是盤活公共資產(chǎn)，激活地方投融資效率,；二是拓展長(zhǎng)期資本形成機(jī)制,，改善金融資本供給效率；三是推動(dòng)養(yǎng)老金等投資于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為全民共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果提供理想渠道,。張小艾副會(huì)長(zhǎng)認(rèn)為,，中國(guó)REITs的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。到目前為止,，我國(guó)仍沒有出現(xiàn)真正的REITs產(chǎn)品,，其原因主要有以下幾個(gè)方面。一是基礎(chǔ)資產(chǎn)信用不獨(dú)立,，無(wú)法擺脫“剛性兌付”,。二是制度環(huán)境滯后，缺少統(tǒng)一的市場(chǎng)化運(yùn)作環(huán)境,。三是缺少綜合性行業(yè)稅制安排,。四是資產(chǎn)持有資金成本過高，權(quán)益型投資回報(bào)率不足,。洪磊會(huì)長(zhǎng)建議從四個(gè)方面推動(dòng)REITs和資產(chǎn)證券化發(fā)展：包括在《基金法》框架下推動(dòng)REITs基本制度設(shè)計(jì),；加快構(gòu)建資產(chǎn)證券化上市規(guī)則和REITs監(jiān)管與自律體系；積極推動(dòng)資本市場(chǎng)統(tǒng)一稅制,，明確REITs相關(guān)稅收政策,；推動(dòng)私募基金和公募基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資人、養(yǎng)老資金投資公募REITs,，完善資產(chǎn)管理市場(chǎng)“基礎(chǔ)資產(chǎn),、投資工具、大類資產(chǎn)配置”三層架構(gòu),。

據(jù)悉,，目前在中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)備案的類REITs超過400億元，且開始吸引了私募基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)權(quán)益級(jí)或次級(jí)檔的投資,。權(quán)益型類REITs在上述幾個(gè)方面的實(shí)踐和摸索將是邁向中國(guó)公募REITs的關(guān)鍵過渡,。

上海交易所債券業(yè)務(wù)中心負(fù)責(zé)人介紹：“近年來(lái)中央和國(guó)務(wù)院層面12次發(fā)文要求加快推動(dòng)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)發(fā)展。尤其是,，2016年12月,，證監(jiān)會(huì)與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，2017年6月證監(jiān)會(huì)與財(cái)政部,、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范開展政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目資產(chǎn)證券化有關(guān)事宜的通知》都明確提出積極推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展,。傳統(tǒng)金融體系以企業(yè)表內(nèi)信貸為主要支持方式，高度依賴主體信用,，而REITs等資產(chǎn)證券化工具以資產(chǎn)信用為基礎(chǔ),，重視資產(chǎn)本身的質(zhì)量，以穩(wěn)定,、可預(yù)期現(xiàn)金流作為支撐來(lái)創(chuàng)設(shè)融資工具,，可以降低對(duì)企業(yè)自身信用的依賴,，將會(huì)極大鼓勵(lì)眾多有能力的團(tuán)隊(duì)積極參與到實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)中來(lái)，真正做到金融支持實(shí)業(yè)發(fā)展,。同時(shí),，將會(huì)形成中等收益中等風(fēng)險(xiǎn)的投資品種，緩解社會(huì)資金的資產(chǎn)配置壓力,?！?/p>

中國(guó)證券化基金投資業(yè)協(xié)會(huì)專家顧問、五道口金融學(xué)院研究生導(dǎo)師郭杰群認(rèn)為,，高和紅星美凱龍類REITs項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)借鑒成熟市場(chǎng)的權(quán)益類REITs,，回歸資產(chǎn)支持證券的本質(zhì)，脫離主體兜底,，符合資產(chǎn)證券化和公募REITs的主流發(fā)展方向,。特別是，專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)牽頭權(quán)益級(jí)投資并負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理,，真正實(shí)現(xiàn)權(quán)益級(jí)的社會(huì)化認(rèn)購(gòu),，體現(xiàn)了專業(yè)投資者驅(qū)動(dòng)的特點(diǎn)，是非常重要的突破,。中國(guó)類REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容是未來(lái)公募REITs的預(yù)演,，專業(yè)的權(quán)益型投資人和不動(dòng)產(chǎn)基金管理人的逐步成熟，是公募REITs推出的前提,。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合打造國(guó)內(nèi)首個(gè)完整的商業(yè)物業(yè)金融閉環(huán)

近年來(lái),，隨著自持物業(yè)逐步增加，如何構(gòu)建從商業(yè)物業(yè)的建設(shè)運(yùn)營(yíng),，到持有孵化,，再到退出的金融鏈條一直是行業(yè)性的難題。

紅星美凱龍首席財(cái)務(wù)官席世昌指出：“在管理門店沒有減少的情況下,，自營(yíng)物業(yè)依靠類REITs變現(xiàn),，回收資金后可更快更多投資于新物業(yè)，通過與并購(gòu)基金的協(xié)同,，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)和針對(duì)性并購(gòu),，成為家居商場(chǎng)物業(yè)孵化器，最終形成從建造到運(yùn)營(yíng),，從并購(gòu)到退出的完整輕資產(chǎn)閉環(huán),。紅星美凱龍?jiān)谌珖?guó)有大量的自營(yíng)商場(chǎng)，主要分布在一二線城市,，經(jīng)營(yíng)管理的家居商場(chǎng)的儲(chǔ)備量是行業(yè)內(nèi)遙遙領(lǐng)先的，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)一旦走上證券化之路,，將會(huì)使投資人對(duì)紅星美凱龍的資產(chǎn)價(jià)值與公司價(jià)值有新的認(rèn)識(shí),?！?/p>

紅星美凱龍執(zhí)行總裁郭丙合表示，紅星美凱龍已經(jīng)從一個(gè)傳統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)升級(jí)為一個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè),，不僅通過物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理賺取經(jīng)營(yíng)收益,，還通過金融化和證券化獲取了快速變現(xiàn)的能力，使公司可以兼顧高的股本收益率和高的資產(chǎn)流動(dòng)性,。這標(biāo)志著紅星美凱龍商業(yè)模式的一次重要升級(jí),。

高和資本執(zhí)行合伙人周以升認(rèn)為，紅星美凱龍與高和資本在并購(gòu)基金和類REITs的這兩次合作實(shí)際上開創(chuàng)了國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域真正的金融閉環(huán)：從開發(fā)運(yùn)營(yíng),，到并購(gòu)基金,，再到類REITs退出。這會(huì)讓紅星美凱龍從自營(yíng)自建模式到委托管理模式之后,，再一次站到行業(yè)戰(zhàn)略的制高點(diǎn),，加強(qiáng)紅星美凱龍?jiān)诩揖宇I(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)地位。同時(shí),，周以升也指出：不依賴于主體信用的權(quán)益型類REITs模式將是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)持有人盤活存量的重要手段,，也將是物業(yè)持有人布局未來(lái)公募REITs的必要過渡。

紅星美凱龍是家居流通領(lǐng)域龍頭企業(yè),，深耕行業(yè)三十年,，秉持一貫的“工匠精神”在家居行業(yè)精耕細(xì)作。截至2017年6月30日,，紅星美凱龍共經(jīng)營(yíng)214家商場(chǎng),，覆蓋全國(guó)28個(gè)省、直轄市,、自治區(qū)的150個(gè)城市,，是中國(guó)經(jīng)營(yíng)面積最大、商場(chǎng)數(shù)目最多,、地理覆蓋面積最廣的家居裝飾及家具商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商,。其中經(jīng)營(yíng)中的自營(yíng)商場(chǎng)69，另有21家自營(yíng)商場(chǎng)正在籌備中,。

作為國(guó)內(nèi)家居建材流通第一股,，紅星美凱龍于2015年6月登陸港交所。財(cái)報(bào)顯示,，截至2017年6月30日,，紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入50.71億元，同比增長(zhǎng)10.6%,；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)21.56億元,，同比增長(zhǎng)11.8%,歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為20.45億元，同比增長(zhǎng)10.2%,，扣非后同比增長(zhǎng)5.5%,。紅星美凱龍上市兩周年之際用一份出色的成績(jī)單為投資者交出滿意答卷,。

（紅星美凱龍董事長(zhǎng)車建新、總裁謝堅(jiān),、首席財(cái)務(wù)官席世昌,、執(zhí)行總裁兼董事會(huì)秘書郭丙合一起出席中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)）

而高和資本則是中國(guó)首支也是國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，在國(guó)內(nèi)核心城市投資商業(yè)地產(chǎn)總額超過300億元,，領(lǐng)導(dǎo)了國(guó)內(nèi)第一個(gè)交易所CMBS以及第一個(gè)脫離主體信用的CMBN等里程碑交易,，并管理200億元的商業(yè)物業(yè)證券化投資基金，是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)私募基金和不動(dòng)產(chǎn)證券化領(lǐng)域重要的開拓者和引領(lǐng)者,。