在長(zhǎng)沙、重慶,、石家莊,、西安等地樓市調(diào)控加碼的同時(shí),，近期多個(gè)城市的首套房貸利率也迎來“定向加息”。專家認(rèn)為,，在信貸總量不變的情況下,，貨幣信貸政策的結(jié)構(gòu)將趨于優(yōu)化。未來一段時(shí)間,，前期房地產(chǎn)調(diào)控政策效果將不斷顯現(xiàn),，政策力度從嚴(yán)，購(gòu)房成本保持增勢(shì),。

利率上行“水漲船高”

當(dāng)下首套房貸利率上調(diào)并不局限在一線城市和熱點(diǎn)城市,。融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)首套房平均利率已經(jīng)達(dá)到5.12%,。8月全國(guó)533家銀行中,，有154家對(duì)首套房利率進(jìn)行了再度上調(diào)，占比28.89%,。目前執(zhí)行首套房利率上浮的銀行達(dá)到252家,，徹底打破了7月“基準(zhǔn)為主”的格局。

9月以來,，多地更是接連上浮首套房貸利率,。以北京地區(qū)為例，首套房房貸利率上浮5%-10%成為普遍現(xiàn)象,。

“去年年底以來央行實(shí)行穩(wěn)健中性的貨幣政策,，市場(chǎng)流動(dòng)性趨于緊張，銀行資金成本上升較快,，因此貸款利率處于上升的態(tài)勢(shì),。”中國(guó)人民大學(xué)重陽金融研究院高級(jí)研究員董希淼表示,，從數(shù)據(jù)看,，人民幣貸款加權(quán)平均利率已連續(xù)3個(gè)季度上行，二季度環(huán)比上漲14個(gè)基點(diǎn)到5.67%,。在此情況下,，住房貸款作為貸款的一種，利率上行事實(shí)上是一種“水漲船高”現(xiàn)象,。其次,，近兩年全國(guó)尤其是一二線房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快、銷售火爆,，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一定程度上放大,。商業(yè)銀行通過包括上調(diào)房貸利率、提升首付比例、收緊貸款申請(qǐng)條件等手段來把握個(gè)人住房貸款發(fā)放的進(jìn)度和節(jié)奏,，是防控信貸風(fēng)險(xiǎn)的一種措施,。

信貸額度緊張也是導(dǎo)致首套房貸利率上行的原因之一。中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員周景彤表示：“銀行等金融機(jī)構(gòu)上半年已經(jīng)將投放的額度用了很多,，因此下半年額度較少,。”

中金公司日前在研報(bào)中指出,，銀行信貸額度開始捉襟見肘,。走訪的諸多銀行已將全年70%-80%的信貸額度用光，下半年信貸額度將較為緊張,。這會(huì)引發(fā)銀行議價(jià)能力提升,，貸款利率上浮的情況較為普遍。

另外,，銀行負(fù)債成本,、購(gòu)房需求、信貸供給也對(duì)首套房貸利率有影響,。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示,，銀行負(fù)債成本在上升，如果資產(chǎn)定價(jià)不做調(diào)整,，息差將會(huì)收窄,。當(dāng)下銀行盈利狀況總體平穩(wěn)，但增長(zhǎng)速度比較緩慢,。按揭貸款作為銀行貸款中的重要組成部分,，如果不做適當(dāng)調(diào)整，銀行息差或有壓力,。房貸利率上漲也與購(gòu)房需求和信貸供給有關(guān),。一方面，到今年三季度為止,，全國(guó)購(gòu)房需求和增長(zhǎng)情況比較可觀,。另一方面，2016年以來銀行發(fā)放按揭貸款的增速較快,，短期內(nèi)銀行按揭貸款總量迅速增長(zhǎng)后,，銀行需要考慮未來的風(fēng)險(xiǎn)管理和結(jié)構(gòu)問題，不能讓按揭貸款比重不斷提高,，需要做一些適當(dāng)調(diào)控,。

信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化

東方choice數(shù)據(jù)顯示，自2015年10月央行調(diào)整中長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率至4.9%以來,，至今仍保持在歷史較低水平,。目前房貸水平仍處較低的水平,。

事實(shí)上，在基準(zhǔn)利率不變的情況下,，提高首套房貸利率，也是總量政策不變情況下的結(jié)構(gòu)優(yōu)化,，可以使資金更多投向農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施,、一二三產(chǎn)業(yè)融合、新型城鎮(zhèn)化等重點(diǎn)領(lǐng)域,，更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。董希淼表示，去年以來房地產(chǎn)貸款,，特別是個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)非?？欤瑢?duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是制造業(yè),、小微企業(yè)的信貸投放,，一定程度上產(chǎn)生了“擠壓”效應(yīng)。隨著商業(yè)銀行適度調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策,，今年以來房貸增長(zhǎng)在貸款新增里的占比在下降,，而投向制造業(yè),、小微企業(yè),、三農(nóng)和基礎(chǔ)設(shè)施的貸款增長(zhǎng)較快。

銀監(jiān)會(huì)披露數(shù)據(jù)顯示,，截至8月末,，制造業(yè)貸款同比增長(zhǎng)1.6%，增速較去年同期上升2.3個(gè)百分點(diǎn),，較今年6月末上升0.6個(gè)百分點(diǎn),。小微企業(yè)貸款同比增長(zhǎng)16%，保障性安居工程貸款,、涉農(nóng)貸款和基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)貸款同比分別增長(zhǎng)25.9%,、10.2%和16.3%。對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)支持力度繼續(xù)加大,，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的力度進(jìn)一步加大,。

周景彤表示，調(diào)控房地產(chǎn)的直接目的是降杠桿,、擠泡沫,，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)過快上漲、泡沫不斷膨脹的勢(shì)頭,。如果房地產(chǎn)領(lǐng)域流入的資金變少,，在資金總量一定的條件下流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金總量確實(shí)會(huì)相對(duì)多一些。

“房貸利率上行及房貸在部分一二線城市相對(duì)收緊的出發(fā)點(diǎn)是控制房貸需求，通過房貸投放步伐的放緩,，讓房貸需求不會(huì)在短期內(nèi)迅速釋放,，或會(huì)帶來支持經(jīng)濟(jì)的效果,?！边B平認(rèn)為，但從銀行本身來說,，目前對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)投放的資金還比較充足,，且銀行信貸投放關(guān)鍵是看市場(chǎng)的需求及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)判斷。

調(diào)控將保持從嚴(yán)

針對(duì)未來房地產(chǎn)信貸政策是否會(huì)繼續(xù)趨嚴(yán)的問題,，董希淼表示,，或有進(jìn)一步調(diào)整可能，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款都可能適度收緊,。事實(shí)上,，房地產(chǎn)調(diào)控政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)走向,、市場(chǎng)流動(dòng)性,、銀行信貸額度以及監(jiān)管部門相關(guān)政策變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信貸政策產(chǎn)生影響,。

“對(duì)房地產(chǎn)總體的調(diào)控,，包括貨幣政策，以及一些限購(gòu)限貸政策在未來可預(yù)見的一段時(shí)間應(yīng)該是比較穩(wěn)定的,，進(jìn)一步趨嚴(yán)的可能性較小,。”周景彤分析,，從近幾個(gè)月情況來看,，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度過熱的一二線城市其成交量、價(jià)格等各方面都在降溫,，投資也在相對(duì)減少,。前期嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果正在顯現(xiàn)，這種情況下沒必要再進(jìn)一步加大調(diào)控力度,。

從貸款方面看,，連平認(rèn)為，按揭貸款最近這幾年發(fā)放較多,，但在整個(gè)信貸余額中比重依然不高,。在這種情況下，銀行對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)方面的貸款,，包括按揭貸款和開發(fā)商貸款,，短期內(nèi)比重明顯上升,。不過，銀行不可能讓房貸比重繼續(xù)大幅度上升,。按揭貸款事實(shí)上是在相對(duì)收緊,，投放速度也在放緩。