商品屬性的核心在于，有交換才能產(chǎn)生價值,，否則就不叫商品,。最近,，全國各地的房產(chǎn)調(diào)控開始升級,，大家都不約而同地實施一個新規(guī),，就是取得商品房產(chǎn)權(quán)以后幾年之內(nèi)都不得交易,，石家莊比較夸張，部分房屋取得產(chǎn)權(quán)證以后8年不得交易,。

從市場交易端進行調(diào)控,，從理論上講是行得通的，畢竟炒房就是頻繁買賣才可能產(chǎn)生差價，才可能不斷推升房價上漲,。但是,，只在交易端進行限制,，效果是不是一定好呢？前面說了,，房屋的商品屬性就是交換產(chǎn)生價值，限制交換,，理論上就是讓價值固化，或者隨著時間的推移而降低,。但是從這么多年調(diào)控的實際情況看，交易端的限制其實效果未必會好,。這里面，各地不是一刀切地限制交易,，而是部分區(qū)域,，那么其它區(qū)域會不會引發(fā)新的上漲呢？我們還知道,，以前的經(jīng)濟適用房,，其實也是有產(chǎn)權(quán)過渡期的，那么這樣的做法究竟有沒有降低房價呢,？

從另一個角度看，為產(chǎn)權(quán)期限設(shè)置鎖定期,，限制得最多的是二手房交易,，對于實際存在的剛需來說,，會加速流向開發(fā)商的一手新房，這樣同樣會推升房價,，甚至?xí)斐尚碌膿屬彸?。其實，這樣的情況在不少地方已經(jīng)出現(xiàn)了,，比如成都最近就出現(xiàn)了很多個秒光盤,，一開盤就賣光，幾千人基本靠搶,，不為其它,，就是因為不在限購區(qū)，而且是限了價的,，基本都比周邊便宜10%以上,，買到就是賺到。產(chǎn)權(quán)期設(shè)限會讓二手房房源減少,，但各種各樣的需求未必會減少,，它們就會向能買得到的資源流動，如果再來個“初衷良好”的限價,，那完全就是給投機者鉆空子提供千載難逢的機會,。

房地產(chǎn)調(diào)控的根本，不是要改變商品房的商品屬性,，而是要降低居高不下的房價,。那么，這個房價是怎么構(gòu)成的呢,？老生常談了,，五六成的地價，加上兩成多的建安成本,，再加上銷售成本和開發(fā)商利潤,，房價就是這樣起來的。簡單地回答這個問題,，要降房價很簡單,，首先是降地價，但土地的資源稟賦功能在短期內(nèi)無法改變,，甚至中長期都無法改變,。從全國各地特別是一線中心城市的情況看，地價的下降幾乎是不現(xiàn)實的,。既然如此,，房價要下降，其實是很難的,，你就算打八折,，把開發(fā)商的利潤和銷售費用都刨除掉,，地價的剛性支撐還是存在的。怎么解,？農(nóng)村集體用地,？那些地都在什么地方？配套完善不,？最終的出售主體是農(nóng)民集體還是會最終收歸政府,？大家不要太樂觀。