商品屬性的核心在于,，有交換才能產生價值,，否則就不叫商品。最近,，全國各地的房產調控開始升級,，大家都不約而同地實施一個新規(guī)，就是取得商品房產權以后幾年之內都不得交易,，石家莊比較夸張,，部分房屋取得產權證以后8年不得交易。

從市場交易端進行調控,，從理論上講是行得通的,，畢竟炒房就是頻繁買賣才可能產生差價，才可能不斷推升房價上漲,。但是,，只在交易端進行限制，效果是不是一定好呢,？前面說了,，房屋的商品屬性就是交換產生價值,，限制交換，理論上就是讓價值固化,，或者隨著時間的推移而降低,。但是從這么多年調控的實際情況看，交易端的限制其實效果未必會好,。這里面,，各地不是一刀切地限制交易,，而是部分區(qū)域,，那么其它區(qū)域會不會引發(fā)新的上漲呢？我們還知道,，以前的經濟適用房,，其實也是有產權過渡期的，那么這樣的做法究竟有沒有降低房價呢,？

從另一個角度看,，為產權期限設置鎖定期，限制得最多的是二手房交易,，對于實際存在的剛需來說,，會加速流向開發(fā)商的一手新房，這樣同樣會推升房價,，甚至會造成新的搶購潮,。其實，這樣的情況在不少地方已經出現(xiàn)了,，比如成都最近就出現(xiàn)了很多個秒光盤,，一開盤就賣光，幾千人基本靠搶,，不為其它,，就是因為不在限購區(qū)，而且是限了價的,，基本都比周邊便宜10%以上,，買到就是賺到。產權期設限會讓二手房房源減少,，但各種各樣的需求未必會減少,，它們就會向能買得到的資源流動，如果再來個“初衷良好”的限價,，那完全就是給投機者鉆空子提供千載難逢的機會,。

房地產調控的根本，不是要改變商品房的商品屬性,，而是要降低居高不下的房價,。那么,，這個房價是怎么構成的呢？老生常談了,，五六成的地價,，加上兩成多的建安成本，再加上銷售成本和開發(fā)商利潤,，房價就是這樣起來的,。簡單地回答這個問題，要降房價很簡單,，首先是降地價,，但土地的資源稟賦功能在短期內無法改變，甚至中長期都無法改變,。從全國各地特別是一線中心城市的情況看,，地價的下降幾乎是不現(xiàn)實的。既然如此,，房價要下降,，其實是很難的，你就算打八折,，把開發(fā)商的利潤和銷售費用都刨除掉,，地價的剛性支撐還是存在的。怎么解,？農村集體用地,？那些地都在什么地方？配套完善不,？最終的出售主體是農民集體還是會最終收歸政府,？大家不要太樂觀。