商品屬性的核心在于,，有交換才能產(chǎn)生價(jià)值，否則就不叫商品,。最近,，全國各地的房產(chǎn)調(diào)控開始升級(jí),，大家都不約而同地實(shí)施一個(gè)新規(guī)，就是取得商品房產(chǎn)權(quán)以后幾年之內(nèi)都不得交易,，石家莊比較夸張,，部分房屋取得產(chǎn)權(quán)證以后8年不得交易。

從市場交易端進(jìn)行調(diào)控,，從理論上講是行得通的,，畢竟炒房就是頻繁買賣才可能產(chǎn)生差價(jià),，才可能不斷推升房價(jià)上漲。但是,，只在交易端進(jìn)行限制,，效果是不是一定好呢？前面說了,，房屋的商品屬性就是交換產(chǎn)生價(jià)值,，限制交換，理論上就是讓價(jià)值固化,，或者隨著時(shí)間的推移而降低,。但是從這么多年調(diào)控的實(shí)際情況看，交易端的限制其實(shí)效果未必會(huì)好,。這里面,，各地不是一刀切地限制交易，而是部分區(qū)域,，那么其它區(qū)域會(huì)不會(huì)引發(fā)新的上漲呢,？我們還知道，以前的經(jīng)濟(jì)適用房,，其實(shí)也是有產(chǎn)權(quán)過渡期的,，那么這樣的做法究竟有沒有降低房價(jià)呢？

從另一個(gè)角度看,，為產(chǎn)權(quán)期限設(shè)置鎖定期,，限制得最多的是二手房交易，對(duì)于實(shí)際存在的剛需來說,，會(huì)加速流向開發(fā)商的一手新房,，這樣同樣會(huì)推升房價(jià)，甚至?xí)斐尚碌膿屬彸?。其?shí),，這樣的情況在不少地方已經(jīng)出現(xiàn)了，比如成都最近就出現(xiàn)了很多個(gè)秒光盤,，一開盤就賣光,，幾千人基本靠搶，不為其它,，就是因?yàn)椴辉谙拶弲^(qū),，而且是限了價(jià)的，基本都比周邊便宜10%以上,，買到就是賺到,。產(chǎn)權(quán)期設(shè)限會(huì)讓二手房房源減少，但各種各樣的需求未必會(huì)減少,，它們就會(huì)向能買得到的資源流動(dòng),，如果再來個(gè)“初衷良好”的限價(jià),，那完全就是給投機(jī)者鉆空子提供千載難逢的機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)調(diào)控的根本,，不是要改變商品房的商品屬性,，而是要降低居高不下的房價(jià)。那么,，這個(gè)房價(jià)是怎么構(gòu)成的呢？老生常談了,，五六成的地價(jià),，加上兩成多的建安成本，再加上銷售成本和開發(fā)商利潤,，房價(jià)就是這樣起來的,。簡單地回答這個(gè)問題，要降房價(jià)很簡單,，首先是降地價(jià),，但土地的資源稟賦功能在短期內(nèi)無法改變，甚至中長期都無法改變,。從全國各地特別是一線中心城市的情況看,，地價(jià)的下降幾乎是不現(xiàn)實(shí)的。既然如此,，房價(jià)要下降,，其實(shí)是很難的，你就算打八折,，把開發(fā)商的利潤和銷售費(fèi)用都刨除掉,，地價(jià)的剛性支撐還是存在的。怎么解,？農(nóng)村集體用地,？那些地都在什么地方？配套完善不,？最終的出售主體是農(nóng)民集體還是會(huì)最終收歸政府,？大家不要太樂觀。