每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

“十一”前夕,，石家莊、長沙,、貴陽,、南昌等多個城市調控政策再度加碼,，而截至目前,，已有39個城市針對居民家庭的新購房上市交易規(guī)定了年限。這在一定程度上扼制了投資,、投機為目的購房行為,，使樓市進一步健康有序發(fā)展。

3月以來的這一輪房地產調控政策出臺至今,，力度不斷疊加,，這也意味著行業(yè)進入限購、限價,、限貸,、限售、限轉的“五限時代”,。有業(yè)內觀點對此認為,，伴隨樓市調控長效機制的形成，中國房地產行業(yè)逐漸由“黃金時代”“白銀時代”,，進入“青銅時代”,。

在房地產調控長效機制的成型過程中,，行業(yè)也在各項變因中逐漸進入了新的階段。那么,，處于新環(huán)境之下的房企,，該如何適應如何生存？

西南證券房地產首席分析師胡華如表示,，這一階段,，房企強者恒強的格局將更為突出。多位房企人士則向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言,，這一階段房企集中度將不斷被提升,，企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢將非常關鍵，并且對企業(yè)復合能力的要求也前所未有,。

地產行業(yè)迎來“青銅時代”

回顧近20年的中國房地產發(fā)展,，自1998年房改以來，房地產市場漸漸步入高增長,。尤其是2004~2010年,，伴隨成交量、價格,、投資量,、利潤和供求比五大指標的飛速發(fā)展，行業(yè)迎來“黃金時代”,。

從2011年開始,，上述指標加之房屋新開工、竣工等各項延伸指標開始降速,，行業(yè)步入中增長階段,，但城鎮(zhèn)化、人口,、經(jīng)濟和住房飽和度等指標依然有一定支撐力,，這一階段被成為“白銀時代”。

猶如王小波的時代三部曲,，隨著房地產調控長效機制逐步形成,，整個行業(yè)或將漸漸進入到第三個階段——青銅時代。

“集中度的確是這一階段的鮮明指標,?！焙A如告訴記者，未來行業(yè)內兩個現(xiàn)象會更加明顯,，其一是非同一控制人的房企的數(shù)目會大幅降低,；其二是前十大房企的市占率大幅提升。

胡華如提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年前十房企銷售口徑的市占率上升了近9個百分點,，接近30%,。而明后年，前十大房企市占率將接近50%,，有的房企年銷售額可能達到萬億元,。

東方證券首席房地產分析師竺勁則向《每日經(jīng)濟新聞》記者認為，房地產行業(yè)的集中度或在2022年之前達到穩(wěn)定狀態(tài),，根據(jù)測算,，TOP10房企銷售市占率將達到36%（2016年底僅19%）。而基于房企強大的土地獲取能力,，TOP1房企的市占率將達到8.4%,，在這段時期，龍頭房企的成長將實現(xiàn)質的飛越,。

“在新房限價的情況下,，如果房企鋪開的城市過少，將很難盈利,。所以小的地產公司只能出售資源,，一些戰(zhàn)略出現(xiàn)問題的房企必須進行轉型，否則就面臨被兼并或者退出,?！焙A如直言。

土地是支撐龍頭房企規(guī)模擴張的關鍵,，因而土地市場也將呈現(xiàn)出集中度的加速提升,。“目前土地市場集中度提升的速度,，甚至超過行業(yè)銷售集中度,。”竺勁表示,，當下對土地儲備的投資積極程度,，可以被視為房企銷售的先導指標之一,。隨著大型房企的規(guī)模擴張,，拿地競爭激烈、土地成交總價增速會越來越快,。而未來房地產行業(yè)的銷售集中度提升增速,，會向土地市場集中度提升的平均增速靠近。

竺勁表示,，擁有更大規(guī)模的開發(fā)商,，往往能有更好的公司信用評級優(yōu)勢，這則反作用于公司的融資能力，他們往往能在同樣的負債率背景下更易獲取融資,，且融資成本更低,，而房企間的差距就這樣日益擴大。

房企要生存必須優(yōu)勢復合

在房地產調控長效機制的成型過程中,，行業(yè)也在各項變因中逐漸進入了新的階段,。那么，處于新環(huán)境之下的房企,，該如何適應如何生存,？

泰禾集團高級副總裁沈力男向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，當下,，“一招鮮吃遍天”的方式已不適用,，企業(yè)應該更講究綜合開發(fā)商能力，也要有創(chuàng)新能力,，這使得企業(yè)不能光靠規(guī)?？癸L浪。

“以前很多企業(yè)都是各領風騷兩三年,，但現(xiàn)在企業(yè)更需要做‘長跑型選手’,，更要注重資源調配和配速來達到終點?！痹谏蛄δ锌磥?，房企接下來要做的是平衡好地錢人產品和服務時間的關系。拿地坐等升值的開發(fā)模式已經(jīng)過去了,，要在土地上創(chuàng)造新價值,，提供更多更好的產品和服務，才能滿足改善型市場的需求,?？梢哉f，融資,、周轉及拿地三方面能力成就房企價值,。

竺勁則強調，目前房地產市場已經(jīng)進入了“調控3.0時代”,，政策實際上是從源頭上抑制投資需求,，保障居民剛需，貫徹“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,。因而后續(xù)可能會有更多城市出臺類似政策來抑制投機,，抑制投機性購房需求，緩解部分城市新房市場短期供不應求的局面,。在這樣的環(huán)境下,，房企應該更注重穩(wěn)健,。

“目前，中國房地產市場存量業(yè)務份額不到5成,，租賃份額僅占6%,。租賃市場扶持政策及法規(guī)頻出，行業(yè)日趨規(guī)范,、發(fā)展步入快車道,。”胡華如指出,，在這種背景之下,，資產的運營管理和房地產金融未來會成為二線房企要做的事情。

但租賃市場普遍存在利潤率較低的問題,，以上述持有模式的住宅租金回報率為例,，其回報率在6%~7%之間，而長租公寓的凈利潤只有5%~10%,，即便規(guī)?；院笠埠茈y超過10%，目前,，房企的開發(fā)利潤率在10%~15%,。

不過，竺勁表示,，對于租賃市場,，政府可以在稅收方面給予優(yōu)惠和推出一些利好政策，同時加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度,，拓寬直接融資渠道,，積極發(fā)展房地產投資信托基金。

胡華如對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,，租賃市場的發(fā)展在未來五年會非常迅速,，一線城市紛紛在未來土地供應計劃中增加了租賃用地的供給。房企要在租賃市場要積極拓展房源,，打造專業(yè)的運營隊伍,，同時讓產品和服務有標準化趨勢。這不同于地產開發(fā)是單個項目盈利,?！昂米≌_發(fā)相配套的產業(yè)延伸服務，新房銷售開發(fā)規(guī)模正在高位盤整期,，企業(yè)會越來越參與到租賃市場中去,，開發(fā)持有一些物業(yè)，或者用專業(yè)化能力進行品牌和管理輸出,，這都是運營能力的變現(xiàn),。”

新城控股高級副總裁歐陽捷則認為,，在市場蛋糕還沒切分完之前,，必須加速奔跑，未來市場進入高寡要加速奔跑,，剩者為王,，不進則沒，退無可退,。對于房企來說,，要具備三大核心能力：首先要具備強大的土地獲取能力，要能獲得相對便宜又能夠快速銷售的土地,；其次,，要具有強大的融資能力；第三,，具備快速銷售能力,，別人賣得掉你能賣得更好。同時還要有產品能力,，現(xiàn)在因為市場的供求關系,，去庫存已經(jīng)去的差不多了，市場上供應不是很充分,，池子里的魚在減少,。因此要想獲得客戶青睞，產品力就要提升,，換句話說就是性價比,。