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一二線城市二手房大面積降溫 “舊熱點”城市房價上漲預(yù)期仍在

2017-10-10 07:22:53    中國經(jīng)濟網(wǎng)  參與評論()人

調(diào)控政策高壓下,,全國大部分城市的樓市快速降溫,。樓市去杠桿明顯,,投資需求被遏制,,但“舊熱點”城市房價上漲的基本面沒有發(fā)生根本性改變,,供求關(guān)系依舊緊張,。

昨日,,根據(jù)鏈家研究院提供給《證券日報》記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,,“930”新政實施已經(jīng)超過一周年,,全國范圍內(nèi)有60個城市被納入調(diào)控范圍,,126條限購政策166條限貸政策,15個城市對于二套房認定實行“認房又認貸”,,其中北京,、杭州等多個城市有4輪以上的政策加碼。

大量密集性的樓市調(diào)控政策遏制了投資性需求,,多數(shù)一,、二線城市樓市交易量降溫,包括二手房市場也處在下行通道中,。與房價高峰水平的3月份相比,,北京二手房均價下跌10%,上海,、深圳基本不漲,,天津、合肥小幅下跌4%左右,。

二手房成交量銳減

據(jù)鏈家監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,,調(diào)控一年后,各城市二手房成交量出現(xiàn)了不同幅度的下滑,。和去年同期相比,,9月份北京、天津鏈家成交量同比去年下滑了70%以上,,杭州,、南京、濟南等城市9月份鏈家成交量同比下滑60%左右,。

與此同時,,二手房市場成交節(jié)奏放緩。和去年同期相比,,今年重點城市二手房成交周期明顯延長,。北京業(yè)主房源成交周期比同比延長了5.73天,,購房者成交周期延長了5.12天。深圳,、天津,、南京、武漢市場交易節(jié)奏明顯放緩,,市場情緒趨于理性,。

更重要的是,新增入市需求下滑,。鏈家研究院表示,,重點城市的鏈家新增客源數(shù)據(jù)顯示入市需求均有一定程度的下滑,其中北京,、天津,、南京新增客源量同比減少50%以上。

“金九銀十”的樓市成交旺季也未扭轉(zhuǎn)頹勢,。從鏈家監(jiān)測的10大重點城市的最新數(shù)據(jù)來看,,和2016年國慶黃金周相比,今年重點城市的二手房成交量出現(xiàn)較大幅度的減少,,超過一半的城市成交量下滑50%以上,。

鏈家研究院表示,2016年國慶期間全國重點城市開啟調(diào)控,,但是一方面效果還未來得及顯現(xiàn),,另一方面當時的政策環(huán)境依舊相對寬松。而2017年國慶前則已經(jīng)經(jīng)歷了3月份的大面積“四限”(限購限貸限價限售),,后期限售城市又持續(xù)增多(以“922調(diào)控”為代表),。

此外,2017年年初開始銀行貸款難度明顯加大,、房貸利率持續(xù)走高,,首付比例和貸款成本大幅增加,投資投機需求出現(xiàn)明顯下滑,。與此同時,,市場預(yù)期出現(xiàn)一定回調(diào),,一致性看漲預(yù)期出現(xiàn)松動,,帶來市場的持續(xù)降溫。

在這些因素的綜合作用下,,今年十一黃金周期間的成交量明顯少于去年同期,。

值得一提的是,購房者的觀望情緒也更濃,。與2016年上漲周期時相比,,“搶房”現(xiàn)象基本絕跡,,多數(shù)想買房的人依然在等價格下行,盡管有些房源已經(jīng)降價數(shù)百萬元,,但購房者仍不著急出手,。

部分城市上漲基本面仍在

值得關(guān)注的是,從鏈家數(shù)據(jù)來看,,10個重點城市中,,成交量下滑幅度大的城市均處在“認房認貸”的政策環(huán)境中(目前僅有成都、武漢,、大連未實行二套“認房認貸”政策),,對于二套認定標準的變化大大縮小了杠桿使用的空間,對于投資投機需求形成明顯遏制作用,,因此市場的降溫幅度更大,。

但其背后則是需求強勁,供求關(guān)系仍相對緊張,。在《證券日報》記者周邊的人群中,,多數(shù)稱因“限購限貸”政策導(dǎo)致資格和資金不足,因此仍租房或在小戶型房子居住,,購房和換房需求普遍存在,。

正如鏈家研究院所示,重點城市房價上漲的基本面依舊存在,。

鏈家研究院認為,,對于去年“930”以來已經(jīng)出臺一系列限購限貸限售等措施的“舊熱點”城市,雖然成交量有明顯減少,,但是房價上漲的基本面條件沒有發(fā)生根本性改變,,供求關(guān)系依然相對緊張。以北京為例,,北京存量住宅750萬套,,套均2.1間,合計只有1500多萬間,,而北京的人口接近2200萬,,住房剛性缺口是比較大的,仍然需要5年到10年的建設(shè)期,。

在這個時期內(nèi),,一方面需要持續(xù)地擴大供給,不僅擴大新房供應(yīng),,也要擴大二手房供應(yīng),,建立一、二手房協(xié)同的供應(yīng)體系;另一方面,,需要逐步推進長效機制的建設(shè),,尤其擴大租賃市場發(fā)展,以教育基礎(chǔ)設(shè)施的同權(quán)作為突破口,,以此保持樓市的穩(wěn)定發(fā)展,。

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