福星股份近期公告稱，下屬公司天成置業(yè)擬以4.97億元收購成都簡陽鳳凰谷置業(yè)有限公司80%股權(quán),。收購?fù)瓿珊?，天成置業(yè)將持有鳳凰谷90%的股權(quán)，后期將繼續(xù)完成100%股權(quán)收購,。福星股份表示將以成都,、深圳、北京,、廣州等大都市圈為重點,，加快推進全國化布局，同時依托政策,，探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,。

據(jù)披露，2016年底,，福星股份將主營業(yè)務(wù)變更為房地產(chǎn)開發(fā),。此舉無疑是福星股份持續(xù)加碼房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要一步。早在此之前,，福星股份已進軍北京通州,、澳大利亞西南威爾士州等地。在國家鼓勵住房租賃市場的政策風(fēng)口下,，福星股份在房地產(chǎn)市場的發(fā)展充滿想象,。

乘春風(fēng)入局成渝都市圈 探索住房租賃發(fā)展模式

根據(jù)福星股份公告，子公司福星惠譽與鳳凰谷置業(yè)母公司簡陽鳳凰谷投資有限公司,、鳳凰谷投資控股的北京金源利豐資產(chǎn)管理有限公司,、鳳凰谷置業(yè)、自然人凌準共同簽署《合作框架協(xié)議書》。

據(jù)悉,，鳳凰谷投資項下共有約4929畝的開發(fā)用地使用權(quán)益,，其中政府依合同約定提供第一期取得開發(fā)建設(shè)用地800畝，已有開發(fā)用地308畝由目標公司通過招拍掛形式取得土地使用權(quán),，且目標公司已取得前述308畝土地的《國有土地使用權(quán)證》共計5宗土地,，土地拆遷已完成并已全部繳清土地出讓金。

值得注意的是,，簡陽地區(qū)承載著“一帶一路”倡議的國際航空樞紐(全國第二大機場)的建設(shè)和國際旅游文化功能區(qū)的“天府新區(qū)”的打造,。長期來看，簡陽擁有巨大產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展空間,。鳳凰谷置業(yè)所擁有的項目地塊位于成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),，此次股權(quán)收購，有利于公司在成都后續(xù)拿地積累經(jīng)驗,，促進后續(xù)項目的順利推進,，保障公司持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展,，符合公司和股東的利益,。

福星股份表示，鳳凰谷置業(yè)項目購買成本較低,，項目預(yù)期收益較高,；框架協(xié)議中第二部分開發(fā)項目約4125畝土地，目前土地性質(zhì)為集體用地,。公司已與項目持有人簽訂《合作框架協(xié)議書》,，未來，公司將積極跟進上述項目,，依托政策,，探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，為公司發(fā)展提供新的發(fā)展模式,。

福星股份此時進軍成都,，探索房屋租賃模式可謂正當(dāng)其時。今年8月,，國土資源部會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日制定《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》(以下簡稱《方案》),，確定了第一批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點的城市，包括北京,、上海、沈陽,、南京,、杭州、合肥、廈門,、鄭州,、武漢、廣州,、佛山,、肇慶、成都等13個城市,。

在國家鼓勵房屋租賃市場的政策東風(fēng)下,，福星股份必將迎來新的發(fā)展機遇。

多角度切入核心都市圈 快速推進全國化戰(zhàn)略

實際上,，進軍成都僅僅是福星股份“由住宅地產(chǎn)向綜合地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型,，由區(qū)域市場向全國及海外市場拓展”戰(zhàn)略的冰山一角。

福星股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)起于武漢,，其緊緊圍繞武漢城市發(fā)展進程,，把握武漢市“三舊”(舊城鎮(zhèn)、舊廠房,、舊村莊)改造的巨大機會,，逐步摸索出土地整理業(yè)務(wù)上的專業(yè)優(yōu)勢，以及豐富的“三舊”改造經(jīng)驗,，形成了一整套適合公司發(fā)展的獨特業(yè)務(wù)模式,。

然而，福星股份并不滿足于偏安湖北,。2013年3月,，福星股份揮師北上，收購北京宇盛宏利地產(chǎn)79%的股權(quán),，進軍北京舊改市場,。該項目位于北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)楊富店村，占地面積2.6萬平方米,，建筑面積6.6萬平方米,。目前相關(guān)建設(shè)方案正在網(wǎng)上公示，預(yù)計年內(nèi)動工,。

進軍北京后時隔半年,，福星股份以5800萬澳元收購位于澳大利亞西南威爾士州的一個地產(chǎn)項目100%權(quán)益。據(jù)悉,，該項目占地面積4.9萬平方米,，建筑面積8.77萬平方米，預(yù)計總投資18.7億元,。

作為福星股份海外布局的一枚重要棋子,，去年福星澳洲項目實現(xiàn)簽約銷售面積4.1萬平方米,，銷售收入7.88億元，毛利率達到27.2%,，略高于福星股份24.5%的國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率水平,。

2017年8月，福星股份通過股權(quán)收購獲得深圳福田保稅區(qū)一宗1.2萬平工業(yè)用地使用權(quán),，首次進入深圳市場,。深圳項目距地鐵3號線延長線終點站(在建)僅5分鐘距離，規(guī)劃10號線藍花道站3分鐘距離,。福田保稅區(qū)總規(guī)模只1.3平方米公里,，土地資源稀缺，未來升值潛力巨大,。

福星股份通過股權(quán)收購,、參與凈地招拍掛及城中村改造相結(jié)合的方式加大拓展力度，目前北京,、深圳,、成都項目已經(jīng)成功落地。進入核心都市圈將有助于提高公司品牌定位,，加速公司規(guī)模擴張,。北京及深圳項目均地理條件優(yōu)越，通州項目緊鄰?fù)ㄖ菔姓?，深圳項目位于福田保稅區(qū),，項目稀缺性較高。

除了做大做強房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外,，福星股份還在智慧社區(qū)生活服務(wù)平臺搭建和運營上嶄露頭角,。2015 年10 月，福星股份公告擬與關(guān)聯(lián)人武漢星慧投資管理中心(有限合伙)共同投資設(shè)立子公司福星智慧家物業(yè)服務(wù)有限公司,。其中福星智慧家經(jīng)營范圍為物業(yè)管理,注冊資本為5億元,這也讓福星智慧家公司直接成為了注冊資本最大的物業(yè)公司,。

目前，福星智慧家物業(yè)眾籌的面積規(guī)模持續(xù)增加,，運營平臺搭建逐步成熟,。社區(qū)經(jīng)紀、社區(qū)健康,、社區(qū)旅游,、社區(qū)便利、社區(qū)家裝,、社區(qū)家政,、社區(qū)互聯(lián)等板塊運轉(zhuǎn)良好，社區(qū) APP 等終端軟件和服務(wù)進入大規(guī)模的推廣和運作期,。

根據(jù)最新的九部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,將鼓勵國有,、民營的機構(gòu)化,、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、經(jīng)紀機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù),。福星智慧家作為在物業(yè)管理方面積極轉(zhuǎn)型的企業(yè),后期有望受益于租賃行業(yè)相關(guān)的扶持政策,。

搭建內(nèi)部利益共享機制 彰顯業(yè)績發(fā)展決心

除了大舉拓展房地產(chǎn)市場外，福星股份還著手挖掘企業(yè)的內(nèi)生動力,。通過股權(quán)激勵與業(yè)績考核并舉的措施,，搭建內(nèi)部利益共享機制，促進企業(yè)發(fā)展,。

2017年9月,，福星股份發(fā)布股票激勵計劃草案修訂稿，擬定向激勵對象發(fā)行限制性股票2770萬股作為員工的激勵計劃, 其中擬首次授予2220萬股,，業(yè)績考核目標為17-19年房地產(chǎn)簽約銷售金額不低于110億元,、150億元、200億元,，并且17-19年歸母凈利潤不低于16年基數(shù)的80%,、130%、230%,，對應(yīng)歸母凈利潤不低于10.46億,、13.36億、19.17億,。

這次計劃對基層干部激勵力度大,利益捆綁度高,，首次授予對象總數(shù)58人,包括公司及子公司任職高管、中層以上干部,、核心技術(shù),、業(yè)務(wù)人員及董事會認為對公司經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展有直接影響的其他員工，授予價格為每股 6.37 元,。這將充分激勵核心團隊創(chuàng)造性,，提升業(yè)務(wù)經(jīng)營動力，彰顯公司發(fā)展信心,。

同時,，福星股份正在擬定項目跟投制度，綁定區(qū)域項目經(jīng)營團隊的利益,，更好地優(yōu)化投資項目,，大幅提高決策和運營效率。