□ 本報(bào)記者 吳曉鋒

近日,富力地產(chǎn)旗下北京“富力家園”小區(qū)物業(yè)貪腐、管理嚴(yán)重缺失,、公共維修基金被盜等問(wèn)題被業(yè)主和媒體曝光,。然而,這只是物業(yè)管理糾紛的冰山一角。

近年來(lái),關(guān)于小區(qū)物業(yè)糾紛的話題不絕于耳,小區(qū)物業(yè)管理之痛已經(jīng)成為一個(gè)社會(huì)問(wèn)題,。

近期,就有重慶市的業(yè)主向《法制日?qǐng)?bào)》記者反映關(guān)于小區(qū)公共收益和業(yè)主知情權(quán)等問(wèn)題,。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),物業(yè)糾紛中諸多浮出水面的問(wèn)題只是表象,更多懸念、更多痛點(diǎn)和難點(diǎn)還在后面,。

公共收益收支成謎

業(yè)主知情權(quán)難實(shí)現(xiàn)

小區(qū)大門,、中庭花園、樓房外墻,、電梯四壁……各類廣告漸漸充斥小區(qū)的各個(gè)角落,。這些廣告是怎么出現(xiàn)的?明明是封閉式的小區(qū),為什么會(huì)有攤販進(jìn)來(lái)擺攤設(shè)點(diǎn)?那些無(wú)關(guān)的社會(huì)車輛又是如何停進(jìn)小區(qū)的?

隨著業(yè)主權(quán)利意識(shí)的提高,部分業(yè)主開(kāi)始關(guān)注到這些問(wèn)題。

“我已經(jīng)交足了物業(yè)費(fèi),那這些廣告,、攤位的收益用到哪兒了?一年能有多少收益?怎么不見(jiàn)給我們分紅,也沒(méi)有向我們公示過(guò)?”重慶市珠江太陽(yáng)城小區(qū)的業(yè)主張女士終于按捺不住心中的疑惑,對(duì)小區(qū)物業(yè)提出了質(zhì)詢,要求物業(yè)告知小區(qū)公共收益的收支情況、公示情況,。

物業(yè)一名工作人員干凈利落地?fù)趿嘶厝?“我們沒(méi)有公示義務(wù),因?yàn)槲覀兪前尚臀飿I(yè)公司,不是薪酬型物業(yè)公司,。”

在張女士的強(qiáng)烈要求下,物業(yè)公司負(fù)責(zé)人終于回復(fù)稱,公共收益是以一個(gè)專門賬戶存在公司,并表示依照相關(guān)法律規(guī)定,公共收益的使用需要業(yè)主委員會(huì)討論形成多數(shù)意見(jiàn)決議,否則公共收益將只會(huì)用于小區(qū)專項(xiàng)維修基金,。

張女士進(jìn)一步追問(wèn)小區(qū)一年總共有多少收益,物業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)不對(duì)某一位業(yè)主公開(kāi),。

“不管是什么類型的物業(yè)公司,都是業(yè)主聘請(qǐng)來(lái)的管家,難道對(duì)于業(yè)主沒(méi)有告知的義務(wù),我們業(yè)主沒(méi)有知情權(quán)?”張女士一頭霧水地向《法制日?qǐng)?bào)》記者抱怨。

無(wú)獨(dú)有偶,重慶市龍湖春森彼岸小區(qū)的一位業(yè)主也有相似經(jīng)歷,不同的是龍湖物業(yè)并沒(méi)有直接否認(rèn)自己的公示或告知義務(wù),而是采用打太極的方式始終不予回答,。

“長(zhǎng)達(dá)一兩個(gè)月的時(shí)間,十幾次通話,多次微信溝通,但龍湖物業(yè)一直推諉,要么說(shuō)需要找財(cái)務(wù)要資料,要么說(shuō)查賬需要業(yè)主請(qǐng)第三方獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu)去查,。不管我怎么解釋,怎么表達(dá)訴求,他們就這樣繞來(lái)繞去不做回答?！饼埡荷税缎^(qū)業(yè)主王先生對(duì)記者說(shuō),“龍湖是上市公司,是重慶本土的金字招牌,收取的物業(yè)費(fèi)也是全市最高的,平時(shí)的物業(yè)服務(wù)倒不錯(cuò),解決問(wèn)題也很快,但是這一次怎么就這么諱莫如深?這里面有什么不能見(jiàn)光的?難道真動(dòng)了我們的奶酪?”

記者以業(yè)主的身份進(jìn)行暗訪,也是同樣的遭遇,。

小區(qū)公共收益在法律上是究竟如何界定的?業(yè)主是否享有知情權(quán)?物業(yè)公司是否應(yīng)該向業(yè)主公示、告知?

圍繞這些問(wèn)題,記者采訪了西南政法大學(xué)民商法學(xué)院教授黃忠,。黃忠說(shuō),按照物權(quán)法第七十三條的規(guī)定,除非是城鎮(zhèn)公共綠地,、公共道路或者明示屬于個(gè)人所有,否則建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有,。物權(quán)法第八十二條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施,并接受業(yè)主的監(jiān)督,。這意味著,公共收益屬于業(yè)主共有,業(yè)主享有對(duì)公共收益的知情權(quán),。

業(yè)委會(huì)主張集體權(quán)利

知情權(quán)屬于個(gè)人權(quán)利

業(yè)主實(shí)現(xiàn)知情權(quán)想來(lái)不是什么難事,然而在現(xiàn)實(shí)生活中卻舉步維艱,即便是大型房企物業(yè)也在推諉和回絕。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),一些物業(yè)公司將不公開(kāi),、不公示的原因推給業(yè)主委員會(huì),。

珠江太陽(yáng)城小區(qū)物業(yè)一方面說(shuō)自己沒(méi)有公示義務(wù),一方面又說(shuō)即便要了解情況也要通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或20%以上的業(yè)主聯(lián)名,不單獨(dú)答復(fù)一位業(yè)主。龍湖春森彼岸小區(qū)物業(yè)也提到因?yàn)辇埡男^(qū)都沒(méi)有業(yè)主委員會(huì),所以業(yè)主要查賬需聘請(qǐng)第三方獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu),。金科物業(yè)則表示公共收益都是業(yè)委會(huì)在負(fù)責(zé),他們什么都不知道,同時(shí)表示他們只收過(guò)物業(yè)管理費(fèi),并沒(méi)有收過(guò)廣告費(fèi)之類的費(fèi)用,。

按照這些物業(yè)公司的答復(fù),很多業(yè)主不理解,難道不通過(guò)業(yè)主委員會(huì),業(yè)主就什么權(quán)利都不能行使?

最近,重慶市渝北區(qū)人民法院發(fā)布了物業(yè)服務(wù)糾紛典型案例,渝北區(qū)法院民四庭庭長(zhǎng)黃青松在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說(shuō),業(yè)委會(huì)在法律上的地位的確非常重要,因?yàn)樵谖飿I(yè)管理合同、物業(yè)服務(wù)合同中,業(yè)主的權(quán)利是屬于全體業(yè)主的集體權(quán)利而非個(gè)人權(quán)利,需要業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)主張才行,不能由個(gè)人進(jìn)行主張,。

然而,尷尬的是,目前重慶的多數(shù)小區(qū)都沒(méi)有業(yè)主委員會(huì),。業(yè)委會(huì)成立之難是物業(yè)管理的又一痛點(diǎn)。

黃青松說(shuō):“我們很多街道社區(qū)都開(kāi)展了組織成立業(yè)委會(huì)的工作,前期宣傳發(fā)動(dòng)工作都做了,最后選舉時(shí)業(yè)主卻不來(lái),業(yè)主對(duì)個(gè)人權(quán)利的漠視是導(dǎo)致業(yè)委會(huì)缺位的一個(gè)重要原因,?！?/p>

另外,業(yè)主之間利益不完全統(tǒng)一,有的業(yè)主擔(dān)心業(yè)委會(huì)成員侵占利益,“各人自掃門前雪”等想法以及諸多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)委會(huì)的成立一直面臨困境。

珠江太陽(yáng)城小區(qū)物業(yè)工作人員說(shuō),珠江太陽(yáng)城小區(qū)曾成立過(guò)業(yè)委會(huì),卻因?yàn)闃I(yè)主的不信任而解散,業(yè)主更加信任政府相關(guān)部門對(duì)小區(qū)物業(yè)的監(jiān)管,。

據(jù)重慶市江北區(qū)五里店街道城市管理科李學(xué)贊介紹,業(yè)委會(huì)屬于自治組織,街道辦只有協(xié)調(diào)督促的職能,并不能去牽頭成立,。一個(gè)住宅小區(qū)成立業(yè)委會(huì),需要20%以上業(yè)主同意?！鞍凑铡吨貞c市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,需要小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主書面同意后才能由政府指定物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會(huì)代行業(yè)委會(huì)的職責(zé),。而半數(shù)以上業(yè)主書面同意存在實(shí)施困境”。

那么,業(yè)主的知情權(quán)是否屬于集體權(quán)利,是否必須通過(guò)業(yè)主委員會(huì)才能行使?答案是否定的,。

黃青松說(shuō),業(yè)主知情權(quán)是一項(xiàng)個(gè)人權(quán)利,業(yè)主在知情權(quán)受到侵害時(shí)可以向法院起訴,。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定:“業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料的,人民法院應(yīng)予支持:(一)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集,、使用情況,；(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄,；(三)物業(yè)服務(wù)合同,、共有部分的使用和收益情況；(四)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫(kù)的處分情況,；(五)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料?！?/p>

職能部門人員不足

物業(yè)監(jiān)管有待加強(qiáng)

成立業(yè)委會(huì),難,；不成立業(yè)委會(huì),難；成立了業(yè)委會(huì),還是難,。正如最近曝光的富力地產(chǎn)旗下北京“富力家園”小區(qū),其業(yè)委會(huì)并不缺位,。

物業(yè)糾紛逐漸增多,除了采用訴訟方式進(jìn)行維權(quán),也有不少業(yè)主希望加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管。對(duì)此,李學(xué)贊說(shuō):“我們的工作主要是調(diào)解矛盾,街道對(duì)物業(yè)管理起到的更多的是督促引導(dǎo)作用?！?/p>

比如對(duì)有些物業(yè)自稱屬于包干型物業(yè)公司不具有公示義務(wù)這種情況,李學(xué)贊說(shuō):“按法律規(guī)定,公共收益屬于業(yè)主共有,物業(yè)公司必須進(jìn)行公示,。如果業(yè)主找到街道,我們會(huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行督促,要求物業(yè)公示公共收益或聯(lián)系物業(yè)查看賬目?！?/p>

“政府部門本就應(yīng)為老百姓做好服務(wù),但我們現(xiàn)在的工作也面臨一些問(wèn)題,一是責(zé)任劃分,再就是人員配備,。”李學(xué)贊建議進(jìn)一步細(xì)化監(jiān)管職責(zé),。

據(jù)李學(xué)贊介紹,目前街道負(fù)責(zé)物業(yè)管理的專業(yè)管理人員較少,五里店街道下轄14萬(wàn)多人,70多個(gè)小區(qū),但只有城市管理科的1名工作人員在兼管,“希望能加強(qiáng)人員配備,同時(shí)加強(qiáng)工作人員的法律培訓(xùn)”,。

那么,對(duì)于物業(yè)公司的監(jiān)管,房管部門是否有相應(yīng)職能和力量?重慶市國(guó)土房管局相關(guān)人員表示,“根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定,縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。根據(jù)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,重慶市區(qū)縣房管部門主要通過(guò)物業(yè)管理區(qū)域備案,、物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督指導(dǎo),、物業(yè)服務(wù)合同備案、日常巡查等方式對(duì)物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管”,。

然而,在今年上半年物業(yè)服務(wù)企業(yè)“雙隨機(jī)”檢查中,重慶市國(guó)土房管局抽查的20家物業(yè)企業(yè)中,有12家企業(yè)存在不同程度的問(wèn)題,。

重慶市人大四屆五次會(huì)議召開(kāi)時(shí),就有代表提出,重慶市國(guó)土房管局物業(yè)科作為全市物業(yè)管理主管部門的職能科室,工作面廣量大,人員嚴(yán)重不足,加上信訪問(wèn)題不斷增多,難以實(shí)現(xiàn)常態(tài)化、有序化的指導(dǎo)和監(jiān)管,。

記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn),因物業(yè)糾紛常涉及規(guī)劃,、環(huán)保等多部門,物業(yè)監(jiān)管中責(zé)任不明、配合不暢等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生,這亦成為物業(yè)監(jiān)管中的痛點(diǎn),、難點(diǎn),。

物業(yè)糾紛的頻發(fā)也引發(fā)社會(huì)各界的關(guān)注。

近期,20余位法律,、物業(yè)界專家學(xué)者共同倡導(dǎo)發(fā)起成立中國(guó)物業(yè)律師聯(lián)盟,旨在通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)費(fèi)清收,、協(xié)助成立業(yè)委會(huì)等方式,解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題,改善物業(yè)環(huán)境。