9月13日,，在上海的一場(chǎng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)峰會(huì)上，一個(gè)衣著樸素的中年人坐在標(biāo)有“柬埔寨”的交流臺(tái)前,。半個(gè)小時(shí)后,，他決定用2億美金購(gòu)置幾乎一整棟樓。這讓坐在他對(duì)面的海外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人馬迪喜笑顏開(kāi),。

找到了“大客戶”的馬迪依然處于驚訝狀態(tài),。“上海這邊的客戶群體對(duì)國(guó)際金融市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)太清晰了,?！彼貞浀溃俏豢蛻羯蟻?lái)就要“一帶一路”國(guó)家,，對(duì)其他諸如迪拜等國(guó)家的房產(chǎn)則不太感冒,。“現(xiàn)在為止是初步意向,，還沒(méi)完全落地,。”馬迪對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō),，下個(gè)月她將與客戶飛往柬埔寨,，進(jìn)一步向客戶介紹這棟坐標(biāo)在柬埔寨首都金邊、類似上海陸家嘴這樣的CBD位置的A級(jí)寫字樓,。目前,，這棟樓的價(jià)格大約在1萬(wàn)多人民幣/平方米。

這位揮手間出手2億美金的中年人,，并不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗,。在他的背后，往往有一個(gè)炒房團(tuán)的支持,。對(duì)于他和他身后的炒房團(tuán),，并不擔(dān)心今年以來(lái)趨緊的外匯管制。此前,，他們?cè)缫言诤Ｍ鈧湎麓罅康默F(xiàn)金，問(wèn)題只在于,，下一步到哪里去買買買,？

中國(guó)買家的海外資產(chǎn)配置戰(zhàn)，又拉響了新一輪的號(hào)角,。此次,，人們把目光投向了東南亞，直指“一帶一路”國(guó)家,。諸如泰國(guó),、馬來(lái)西亞,、柬埔寨、越南,、緬甸等國(guó)家,，正在日益成為中國(guó)買家的“新寵”。

熱度

“下個(gè)月將會(huì)是購(gòu)房旺季,?！?月13日，在2017居外中外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)峰會(huì)上,，來(lái)自芭提雅的房產(chǎn)中介謝徽對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹說(shuō),，隨著十一國(guó)慶節(jié)以及泰國(guó)旅游季的開(kāi)始，將陸續(xù)有中國(guó)買家采用“邊旅游邊看房”的形式,，去實(shí)地接觸當(dāng)?shù)胤吭础?/p>

泰國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪的上漲,。這位精通泰語(yǔ)，同時(shí)又能說(shuō)一口流利中文的泰籍華人謝徽,，在當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)界很吃香,。她回憶道，早在2012年,，公司就開(kāi)始做中國(guó)生意,，當(dāng)時(shí)一套8000人民幣/平方米的房子，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了2萬(wàn)人民幣/平方米,。目前,，每個(gè)月都會(huì)有一批40人的中國(guó)旅行團(tuán)到泰國(guó)的樓盤來(lái)看房，而她都是拿著整棟樓在對(duì)外進(jìn)行售賣,。

具有永久產(chǎn)權(quán)的公寓房成為了大多數(shù)中國(guó)買家的首選,。當(dāng)然，也不乏有一些買家以公司名義購(gòu)買別墅,。據(jù)謝徽介紹,，購(gòu)房者會(huì)從投資、度假,、旅行,、父母養(yǎng)老等多個(gè)方面進(jìn)行考量?！奥糜螛I(yè)發(fā)達(dá)的地方,，不愁租不出去房?！币晃辉谄占獚u買下別墅的中國(guó)買家對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō),，來(lái)普吉島的游客大多“不差錢”，希望有更好的居住體驗(yàn),，租金收益完全可以抵消房貸,；到了假期,，也可帶家人來(lái)此地自住。

據(jù)中國(guó)最大海外房源平臺(tái)居外網(wǎng)數(shù)據(jù),，目前,，泰國(guó)已躍居中國(guó)買家海外購(gòu)房目的地國(guó)家排行第三名，僅次美國(guó)和澳洲,，今年2季度中國(guó)買家在居外網(wǎng)對(duì)泰國(guó)房源的查詢,、咨詢量比去年同期漲147%。而除了泰國(guó)以外,，中國(guó)買家對(duì)馬來(lái)西亞房的興趣也猛漲,，今年2季度居外網(wǎng)馬來(lái)西亞房源訪問(wèn)與咨詢量比去年同期增加95%。居外網(wǎng)首席增長(zhǎng)官馬來(lái)西亞華人劉碧利對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹道,，馬來(lái)西亞吸引國(guó)人投資的優(yōu)勢(shì)在于當(dāng)?shù)氐膬?yōu)質(zhì)教育,。“一些希望孩子走國(guó)際化道路的家庭,，會(huì)讓孩子來(lái)此地就讀高中,，以提前適應(yīng)英語(yǔ)環(huán)境?！眲⒈汤榻B道,，馬來(lái)西亞當(dāng)?shù)厝A人眾多，不會(huì)英語(yǔ)的陪讀媽媽也可以過(guò)得很舒適,，而在馬來(lái)西亞的國(guó)際學(xué)校就讀后,，不少中國(guó)學(xué)生會(huì)選擇繼續(xù)到美國(guó)深造。在出入境方面,，馬來(lái)西亞的第二家園移民計(jì)劃,，可使得申請(qǐng)人獲得馬國(guó)10年終身可續(xù)簽的居住簽證，自由進(jìn)出該國(guó),。

那些嗅覺(jué)靈敏的投資者和金融機(jī)構(gòu)則看好“一帶一路”概念的效應(yīng),，將目光投向更多還未經(jīng)歷房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的東南亞國(guó)家。馬迪所在的寶琛環(huán)球有限公司是一家?guī)椭邇糁等巳鹤鲑Y產(chǎn)管理服務(wù)的公司,。這家位于香港的金融公司,，此前側(cè)重代理美國(guó)的房地產(chǎn)，現(xiàn)在則開(kāi)始把目光聚焦在經(jīng)營(yíng)東南亞房和“一帶一路”概念房,，而這樣轉(zhuǎn)向東南亞的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司目前不在少數(shù),。

隨著“一帶一路”戰(zhàn)略的火熱，中國(guó)企業(yè)走進(jìn)東南亞國(guó)家進(jìn)行投資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐氖鄯繜岫?。諸如柬埔寨,、越南,、緬甸等國(guó)家登上了舞臺(tái),，開(kāi)始用未來(lái)的前景作為吸引中國(guó)買家的賣點(diǎn)。前述那位2億美元的買家就是直奔“一帶一路”國(guó)家而去,，這也使得“一帶一路”概念房在當(dāng)日峰會(huì)上出盡風(fēng)頭,。“泰國(guó)和馬來(lái)西亞的房?jī)r(jià)已經(jīng)被炒得很高了,，公司更看好柬埔寨,。”馬迪對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹道,，柬埔寨屬于東盟十國(guó),，目前的情況很像七八十年代的中國(guó)，它擁有7%以上的GDP年增速,，隨著其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，房?jī)r(jià)的前景很樂(lè)觀?！澳俏?億美元的大客戶并不是一時(shí)沖動(dòng)”,，馬迪認(rèn)為，上海這邊的客戶群體對(duì)國(guó)際金融市場(chǎng)的把握是非常清晰的——柬埔寨是美元區(qū),，相對(duì)于其他國(guó)家更具有保值增值性,。

購(gòu)置東南亞房產(chǎn)的大多數(shù)買家用于投資，以從中獲取租金收益,。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪的多位房地產(chǎn)商和中介商表示,，購(gòu)置東南亞房產(chǎn)的人群大致分為三類。第一是高端炒房團(tuán),，他們大多在海外已有投資,、資金充足，看好東南亞房產(chǎn)前景,，投資一線城市的高端寫字樓,、別墅等；第二是有過(guò)海外經(jīng)歷,、或者相對(duì)熟悉海外房市的中產(chǎn)階級(jí),，已在歐美等國(guó)家有過(guò)房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，手有余錢,，希望分散風(fēng)險(xiǎn),；第三是首次出海、尋求機(jī)遇的購(gòu)房新手,，因資金有限而將目光投向“一帶一路”沿線的新興房產(chǎn)市場(chǎng),，目標(biāo)多為公寓房。

出海

對(duì)于首次出海購(gòu)置房產(chǎn)的個(gè)人來(lái)說(shuō),，資金怎么出去是個(gè)永恒的話題,。特別是在外匯日益趨嚴(yán)的今天,，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪的多位房產(chǎn)中介介紹道，一些已有香港賬戶的中國(guó)買家會(huì)直接將首付存入香港賬戶用以購(gòu)房使用,。但隨著今年年初以來(lái),，花旗銀行、招商銀行等大幅度提高內(nèi)地人到香港開(kāi)戶門檻后,，香港銀行賬戶開(kāi)戶變得艱難起來(lái),，而資金跨境轉(zhuǎn)賬相對(duì)以往也不再容易。

7月1日起實(shí)施的《金融機(jī)構(gòu)大額交易和可疑交易報(bào)告管理辦法》規(guī)定人民幣計(jì)價(jià)的大額跨境交易報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)定為20萬(wàn)元人民幣,。當(dāng)日單筆或累計(jì)交易也從以前的20萬(wàn)人民幣下降到單日的5萬(wàn)人民幣,。一定程度上，增加了買房支付的難度,。

但相較于歐美這種動(dòng)輒500萬(wàn),、1000萬(wàn)人民幣的房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，東南亞國(guó)家的房源優(yōu)勢(shì)在于,，價(jià)格沒(méi)有那么高,。這意味著，首付款也相對(duì)較低,。在泰國(guó),，首付款是全價(jià)的25%。以一套芭提雅的普通公寓房最低16萬(wàn)人民幣為例,，一些中國(guó)買家會(huì)直接采用銀聯(lián)卡刷卡,，匯率則采用銀行的即時(shí)匯率。

雖然從2017年6月1日起,，針對(duì)銀聯(lián)卡在中國(guó)境外進(jìn)行的房產(chǎn)或投資類交易將正式關(guān)閉,。刷卡的中國(guó)買家會(huì)接到銀行電話，詢問(wèn)這筆錢的用途,，大多數(shù)人的回答是,，在泰國(guó)購(gòu)物。

一位銀行內(nèi)部人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹道,，外匯管制一般是針對(duì)現(xiàn)鈔和匯款出境,，對(duì)于銀聯(lián)儲(chǔ)蓄卡直接刷卡消費(fèi)方面限制確實(shí)相對(duì)較小。

雖然如此,，買家們似乎依然無(wú)法回避資金出境難題,。在泰國(guó)、馬來(lái)西亞等地,，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)依然可達(dá)三四百萬(wàn)元人民幣一套,，換匯在所難免。最新的《個(gè)人購(gòu)匯申請(qǐng)表》明確表示：不得用于境外買房、證券投資,、購(gòu)買人壽保險(xiǎn)和投資性返還分紅類保險(xiǎn)等尚未開(kāi)放的資本項(xiàng)目,。如果違規(guī)換匯，不但要求回兌,，而且還會(huì)面臨罰款。

對(duì)此,，馬來(lái)西亞的房產(chǎn)中介商鄔子揚(yáng)則給出了折中的辦法,。“投資房產(chǎn)受限制,，并不代表投資農(nóng)業(yè)受限制,。”他對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō),，他正計(jì)劃邀請(qǐng)客戶去當(dāng)?shù)氐牧裆張@進(jìn)行農(nóng)業(yè)投資,，租賃土地種植榴蓮，從中獲取收益后,，再用收益投資房產(chǎn),。但他也承認(rèn)，該方案的收益周期約三年,，更適合那些有長(zhǎng)期投資規(guī)劃的人,。“是否可以采取一種租賃同售的形式,？”一位馬來(lái)西亞的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商EDDIE則另辟蹊徑,。在他看來(lái)，不能境外買房并不意味著不能境外租房,。中國(guó)買家可以采取交租金的形式分散繳納房款,，一旦累計(jì)租金達(dá)到房款金額，就將房子直接過(guò)戶給買家,。他對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示,，這種模式正在醞釀中，下一步將進(jìn)行可行性研究,。

判斷

王芳則屬于那類有過(guò)海外經(jīng)歷,、或者相對(duì)熟悉海外房市的中產(chǎn)階級(jí)，對(duì)房子質(zhì)量有一定要求,，青睞一線城市的房產(chǎn),。她已在美國(guó)爾灣購(gòu)有一套市值80萬(wàn)美元的房產(chǎn)，手有部分余錢,，不夠在中國(guó)的一線城市或者美國(guó)再次購(gòu)買房產(chǎn),，但在東南亞國(guó)家買房綽綽有余。

為什么定位東南亞國(guó)家？除了價(jià)格相對(duì)低以外,，王芳是希望分散風(fēng)險(xiǎn),，“把雞蛋放到盡量多的籃子里”。

更耐人尋味的是,，“很多香港人和臺(tái)灣人正在東南亞炒房,，這跟十多年前他們來(lái)大陸炒房是一個(gè)樣子?！睆氖陆鹑谛袠I(yè)的她觀察到,，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，東南亞似乎正在走中國(guó)改革開(kāi)放這條道路,。中國(guó)的制造業(yè)正在向東南亞轉(zhuǎn)移,，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)過(guò)去之后，人口將不斷集聚,，房?jī)r(jià)也會(huì)逐漸上漲,。“這一點(diǎn)上,，跟隨制造業(yè)過(guò)去的香港人和臺(tái)灣人看得很清楚,。”王芳說(shuō),。

同大多數(shù)謹(jǐn)慎購(gòu)房的中產(chǎn)階級(jí)一樣,，王芳不會(huì)很匆忙地“為了買房而買房”。她此前看好了一套價(jià)值400萬(wàn)人民幣左右,，位于吉隆坡的房子,，但由于最終價(jià)格高于預(yù)期而放棄。對(duì)于王芳而言,，如果投資該房屋,，僅是為了賺取租金，流動(dòng)性對(duì)于她而言顯然差了一點(diǎn),。

而對(duì)于東南亞國(guó)家匯率波動(dòng)的擔(dān)憂,，也成為她不敢輕易出手的原因之一。比起熱度已經(jīng)很高的房子,，王芳更想去看一些位于東南亞國(guó)家首都,、面積小、總價(jià)較低的房型,，她并不想投資太多的錢進(jìn)去,，最好是不占用太多的流動(dòng)性。此外,，“如果房子是為了以后升值,，也要考慮有沒(méi)有買方市場(chǎng),。”王芳對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)談到,。

不僅是買家態(tài)度謹(jǐn)慎,，一些投資管理機(jī)構(gòu)也在布局的過(guò)程中采取了樂(lè)觀謹(jǐn)慎的態(tài)度。澳宜國(guó)際總經(jīng)理助理梁平蓬對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō),，公司8月份開(kāi)始去馬來(lái)西亞等國(guó)家考查房產(chǎn),，十一個(gè)項(xiàng)目中只選擇了一個(gè)。那是位于馬來(lái)西亞海邊的別墅,，400-500平米,，330萬(wàn)左右人民幣，使用面積均價(jià)5,、6千人民幣/平方米，產(chǎn)權(quán)99年,。開(kāi)放商甚至提供包租服務(wù),，租金收益之外，三年之后,，家具全送,。

梁平蓬介紹道，對(duì)于買家來(lái)說(shuō),，政策穩(wěn)定,、房屋所有權(quán)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,、房?jī)r(jià)提升趨勢(shì),、空氣質(zhì)量、孩子教育,，旅游地等都成為考量的重要方面,。