這段時(shí)間,，“租購?fù)瑱?quán)”火了,?！白夥磕芟褓I學(xué)區(qū)房一樣上‘名校’”“租房也能落戶”……7月中旬以來，廣州,、無錫、鄭州,、北京等城市相繼推出為租房者擴(kuò)權(quán)的種種政策,，引起廣泛關(guān)注。

今年3月,，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人在國新辦發(fā)布會上提出“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇”,，被不少媒體概括為“租購?fù)瑱?quán)”；7月下旬,，住建部等九部門發(fā)文推動人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場,，并提出此舉是“解決新市民住房問題的重要方式”。

“租購?fù)瑱?quán)”到底是什么,？會帶來哪些改變,？還有哪些坎要邁過去？

租房真能上“名?！眴?？

租購?fù)瑱?quán)是好事，但也沒必要夸大含金量

7月中旬,，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》出臺,，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”,?！白赓?fù)瑱?quán)”，第一次出現(xiàn)在我國地方政府的正式文件中,。

所謂“租購?fù)瑱?quán)”,，就是不能讓人們因?yàn)樽》糠绞讲煌@得不同的基本公共服務(wù)。而在基本公共服務(wù)領(lǐng)域,，教育無疑是人們最關(guān)注的熱點(diǎn)之一,。廣州一些中介機(jī)構(gòu)提煉出政策賣點(diǎn)——“租房也能上名?！保闪舜舜我白赓?fù)瑱?quán)”熱議的捻子,。

“一開始不少人還真信了,，小區(qū)業(yè)主微信群里都‘炸鍋’了?！奔易V州海珠區(qū)一套“學(xué)區(qū)房”的袁倩說,。袁倩手中的這套房，是2014年購入,，對口海珠區(qū)第三實(shí)驗(yàn)小學(xué),，2.8萬元/平方米的售價(jià)在當(dāng)時(shí)高出周邊均價(jià)1/3，3年來已漲到5萬元/平方米,?！霸谖覀冃^(qū)，一套三居室的月租金才6000多元,。要是租客能以這么低的成本上名校,，那我們之前的投入豈不白費(fèi)了？將來換手,，也肯定賣不上價(jià)錢吧,？”

隨后一段時(shí)間，來自政府部門的權(quán)威解讀使“真相”漸趨明朗,，袁倩也慢慢安下心：一來,，“租房就能上學(xué)”并非新政，而是早已有之,，至少從前年2月起,，租賃合同就是有效的“居住地證明”，能作為孩子入學(xué)的“門票”,，此次文件提及只是突出強(qiáng)調(diào)而已,；二來，廣州政策中仍延續(xù)了租房上學(xué)的門檻,，比如父母或具有本市戶籍,，或持有人才綠卡，或符合積分入學(xué)安排學(xué)位條件,；三來,，即便可以“就近入學(xué)”,，也要“接受統(tǒng)籌安排”,，很難“精準(zhǔn)定位”到名校?！白夥恳材苌厦?？這事八字還沒一撇吧,？”袁倩說。

7月下旬,，繼廣州之后,，無錫、鄭州,、揚(yáng)州,、濟(jì)南等一些城市也先后出臺與“租購?fù)瑱?quán)”相關(guān)的文件。不同的是,，這些城市將同權(quán)重點(diǎn)放在了戶籍上,。比如，無錫取消了原先購房面積達(dá)60平方米以上準(zhǔn)予落戶的門檻,，改為只要在當(dāng)?shù)赜泻戏ǚ€(wěn)定住所和合法穩(wěn)定職業(yè),，不論住宅面積大小均可落戶。

“推動租購?fù)瑱?quán),，不能夸大它的含金量,。”2014年剛通過購房落戶成為無錫新市民的李斌對落戶政策很清楚：首先,，“租房可以落戶”不是新鮮事,，而是早已有之，以前除了購房人員之外,，投資人員,、外來務(wù)工人員也都能落戶，只不過購房落戶更為干脆利落,，其他兩類還要滿足一系列要求,；再者，就算按現(xiàn)在的政策,，“租房未必就能落戶”,，照樣得滿足相關(guān)條件——參加無錫城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)、申領(lǐng)（簽注）《江蘇省居住證》均滿5年,。

“北京,、上海就不會提‘租購?fù)瑱?quán)’吧？到北京租個(gè)房,，孩子就能上名校,，怎么可能呢？真那樣,，全中國還不得有一半的人擠過去,？”李斌打趣說。

“這幾年長三角地區(qū)的城市普遍發(fā)展不錯(cuò),，上海的‘虹吸作用’也很明顯,，無錫的外來人口增長其實(shí)并不快,，需要在落戶門檻上‘松松口子’?！崩畋蟠y,，此次新政的目的更多還是為了增強(qiáng)無錫的城市吸引力和競爭力。

租購?fù)瑱?quán)面臨哪些剛性制約,？

在一些人口大規(guī)模流入的城市,，完全做到“租購?fù)瑱?quán)”還不現(xiàn)實(shí)，最大的難點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足

“只要一份居住證明,，也就是租賃合同,，我們的孩子就能和買房者上一樣的小學(xué)、中學(xué),?！北慌赏绹ぷ鞯谋本┠匙稍儥C(jī)構(gòu)職員高時(shí)告訴記者，在美國,，地方政府公共資金的最主要來源就是房產(chǎn)稅,，盡管房產(chǎn)稅是房東繳納的，但一定程度上講,，交了租金的租房者也為房東承擔(dān)了房產(chǎn)稅,，按照這個(gè)邏輯，租房者當(dāng)然能夠享用所租房屋的相關(guān)公共服務(wù),，“然而,，國情不同，中美人口規(guī)模,、公共資源體量都不一樣,，國內(nèi)什么時(shí)候?qū)崿F(xiàn)‘租購?fù)瑱?quán)’還真不好說?！?/p>

不少人跟高時(shí)持有同樣的觀點(diǎn)——“租購?fù)瑱?quán)”的確是一個(gè)美好的期待,，但要真正實(shí)現(xiàn)并不容易。

“推動社會公平當(dāng)然是好事,，但這份公平也應(yīng)考慮購房者的付出,。”袁倩了解到,，目前在廣州各區(qū),，入學(xué)排位的順序大致是：房戶合一者、無戶有房者,，最后才是既無戶籍也無住房的人群,。她認(rèn)為，在學(xué)位富足的區(qū)域，租房者的子女理當(dāng)能夠入學(xué),，就近享受義務(wù)教育,，但如果“僧多粥少”,、學(xué)位緊張,，還是應(yīng)該維持現(xiàn)狀，“畢竟買房者和租房者支出的成本,、對城市的貢獻(xiàn)差出太多,。”

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所研究員任興洲認(rèn)為：“現(xiàn)階段,，在我國一些人口大規(guī)模流入的城市完全做到‘租購?fù)瑱?quán)’還不太現(xiàn)實(shí),，最大難點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足，特別是與‘學(xué)區(qū)’緊緊聯(lián)系在一起的教育資源明顯短缺,?！彼J(rèn)為，一座城市涌入大量人口后,，子女就學(xué)的需求會大幅度增加,，但當(dāng)?shù)亟逃Y源并不會隨著人口流動而立即同比例大量增加，由此會造成供需矛盾,、教育資源供給緊張,。

仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，此番推動“租購?fù)瑱?quán)”的城市大多并非人口流入壓力最凸顯,、租房者擴(kuò)權(quán)需求最強(qiáng)烈的城市,。正如中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長李鐵所說，像北京這樣的一線城市,，控制人口,、控制土地供應(yīng)、控制戶籍等措施,，事實(shí)上就是對“權(quán)”的限制,，“租購?fù)瑱?quán)”的實(shí)施還面臨著許多剛性制約。

從另一方面看,，“租購?fù)瑱?quán)”也非“盲目畫餅”,，而是大勢所趨、現(xiàn)實(shí)所需,。

“中央提出,，‘房子是用來住的，不是用來炒的’,。既然是‘住’,，除了自有產(chǎn)權(quán)的房子之外，租賃住房也是解決‘住有所居’的一種重要方式?！比闻d洲認(rèn)為,，“當(dāng)前我國要建立房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制，一個(gè)重要舉措就是通過租售并舉來滿足城鎮(zhèn)各類人群的住房需求,，而要使‘租售并舉’落到實(shí)處,，‘租購?fù)瑱?quán)’勢必要提上重要的議事日程?！?/p>

“過去,，我國城鎮(zhèn)中有一些福利和享用公共資源的權(quán)利附著在產(chǎn)權(quán)住房之上，比如買了房子就更容易落戶,，落戶后孩子就有享受在‘學(xué)區(qū)’入學(xué)的權(quán)利,。再加上購房會帶來‘財(cái)富效益’，升值空間大,，人們就會更踴躍地購房,。尤其在供需矛盾比較突出的一、二線城市,，購房需求越來越旺,，房價(jià)容易出現(xiàn)過快上漲。而租賃住房者很難享有教育等公共資源,?！痹谌闻d洲看來，如果讓租房者也能逐步享受到同等的公共資源,，這些人群就不一定非擠到購房的“獨(dú)木橋”上,，“這樣一來，人們買房會更加理性,，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)良性發(fā)展,。”

租購?fù)瑱?quán)會推動租金上漲嗎,？

目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高準(zhǔn)入門檻,。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整，租金水平就不會有太大變化

“前幾個(gè)月,，全家一到周末,，就四處看房、談合同,?！赓?fù)瑱?quán)’的信號一出來，我們就把買房計(jì)劃擱置起來了,。先觀望觀望,，看看市場是個(gè)什么走勢,。”袁倩的鄰居王海一家目前還在租房,，“幸好小區(qū)幼兒園的學(xué)位充足,，閨女能就近入園，可幾年后上小學(xué)咋辦,？都搶著上好學(xué)校,，不買房能擠到前面嗎？”王海坦言現(xiàn)在的心情很微妙,，“房子肯定還是要買的,，只不過希望‘租購?fù)瑱?quán)’能讓房價(jià)有所松動,?！?/p>

同樣心情微妙的還有已經(jīng)“上車”的有房一族?！叭绻夥空邫?quán)利提高了,，那租金是不是就能漲？可如果大家都被吸引著去租房,，房產(chǎn)本身的價(jià)值會不會縮水,？”相關(guān)細(xì)則沒出來，袁倩現(xiàn)在也拿不太準(zhǔn),。

“租購?fù)瑱?quán)”,，到底會給住房市場帶來怎樣的影響？“可能會給市場帶來短期波動,，但絕不該夸大它的效應(yīng),。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,，目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高的準(zhǔn)入門檻,，帶來的實(shí)質(zhì)性改變并不大。更重要的是,，決定一個(gè)地區(qū)房租水平的核心因素是當(dāng)?shù)厝说钠骄杖胨?。“根?jù)我們的分析,，國內(nèi)租房者一般會將個(gè)人收入中的1/3左右拿來租房,。二線城市租金收入比一般不超過25%，三四線普遍在20%以下,。如果租金過高,，就會導(dǎo)致?lián)Q租。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整,，租金水平并不會有太大變化,。”

“‘租購?fù)瑱?quán)’最大的意義不在于對市場的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求,，讓租房也能成為一種體面的生活方式,。”楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,，落實(shí)“租購?fù)瑱?quán)”還應(yīng)該更接地氣,，重點(diǎn)考慮新市民眼下最迫切的需求，“首先要解決能方便辦理居住證,、不被房東隨意驅(qū)趕,、不被隨意漲租金、孕婦可以生孩子等問題,。只有這樣,，他們才可能在城市站穩(wěn)腳跟，下一步才會產(chǎn)生對學(xué)區(qū)的需求,?！?/p>

任興洲認(rèn)為，“租購?fù)瑱?quán)”絕不單是一個(gè)住房問題,，更取決于我國城市公共服務(wù)供給能力的提升和管理能力的現(xiàn)代化,，尤其是在教育制度和相關(guān)資源的供給方面。現(xiàn)在人口流動越來越快,，但義務(wù)教育資金投入在不同省份之間很難流動起來,。應(yīng)逐步改變這種機(jī)制，使人口流入地獲得相應(yīng)義務(wù)教育的財(cái)力支持,，讓其有足夠的能力改善當(dāng)?shù)亟逃龡l件,，增加優(yōu)質(zhì)公共資源的供給?！巴瑫r(shí),，還要做好配套的制度設(shè)計(jì)，避免造成過度的人口‘虹吸效應(yīng)’,，加重‘大城市病’,。因此，與租購?fù)瑱?quán)相伴隨的,，必須是一系列體制機(jī)制的改革和相關(guān)的制度安排,。”