德國柏林,，成為了全球房地產(chǎn)市場的新貴,。

萊坊房地產(chǎn)咨詢公司（Knight Frank）發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2017年,，德國柏林的房價漲幅達(dá)20.5%,，為全球之首,。人口激增、租金上漲以及外來投資者涌入,，成為柏林房價高企的三大主因,。

德國四城市上榜

在萊坊公布的2017年全球十大房價漲幅最大城市排行榜中，德國有四座城市擠進(jìn)榜單,。除了首都柏林,，漢堡、慕尼黑,、法蘭克福均榜上有名,。其中，與2016年相比,，漢堡的房價增幅達(dá)14.1%,，位于第七位；慕尼黑為13.8%,，排名第八,；法蘭克福13.4%，排名第十,。

緊隨柏林的是土耳其的沿海城市伊茲密爾,，房價增幅達(dá)18.5%。排名第三的則是冰島首都雷克雅未克（16.6%）,。

此前,，為抑制房價大幅上漲，加拿大卑詩省政府對省內(nèi)房價,，尤其是首府溫哥華所在地區(qū)的房價出臺新政,。卑詩省政府宣布，對外國買家（加拿大公民和永久居民除外）征收15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅,。相比之前,，該稅率整整提高了8倍。新政出臺后的效果也非常明顯,，給狂熱的溫哥華地區(qū)樓市降了溫,。萊坊數(shù)據(jù)顯示,，盡管溫哥華地區(qū)房價去年漲幅達(dá)16%，但已跌出前三,，排名第四,。

此外，中國香港（14.8%）,、匈牙利首都布達(dá)佩斯（15.5%）,、荷蘭的鹿特丹（13.4%）均是房價漲幅的十大領(lǐng)先城市。

而受到英國脫歐影響,，英國首都倫敦的房價漲幅有所放緩,，僅為2%,，位列第101位,。曾經(jīng)被炒得火熱的新西蘭奧克蘭的房價，也因政府的房價抑制措施,，增幅僅為2.2%,，位列第99。

警惕房價泡沫

對于柏林房價的搶眼表現(xiàn),，萊坊在其分析中并不對此表示意外,。這是多年來，德國房價不斷上漲的最終結(jié)果,。萊坊給出的數(shù)據(jù)顯示,，自2004年來，柏林的房價平均漲幅已超過120%,。

推動柏林等德國大城市房價高企的背后,，則是不斷涌入的外來人口。柏林,，已是德國人口最多的城市,。德媒此前研究了德國大城市未來人口發(fā)展的前景，其中提到,，柏林,、慕尼黑和法蘭克福將是德國人口增長最快的幾個城市。

過去5年來,，柏林人口以每年5萬的速度增加,，目前柏林已發(fā)展成擁有350萬人口的大城市。萊坊預(yù)計,，到2035年,，柏林人口還將增加14.5%，將是德國平均增長率的13倍,。

除了人口因素,，柏林本就低于歐洲其他主要城市的房價成為了外來投資者眼中的“香餑餑”,。即便柏林房價以每年10%的速度上漲，但依舊趕不上紐約或者倫敦,。比如,，柏林市中心的一套公寓，與倫敦同等面積,、地段相似的公寓相比,，售價能便宜2/3。因此,，不難理解外來投資者對柏林樓市,，無論是普通住宅市場，還是商用地產(chǎn),，均趨之若鶩,。

就在上個月，股神巴菲特就出手購得柏林一處高端地產(chǎn),，當(dāng)時的售價為380萬歐元,。而在德國搜房網(wǎng)站immowelt.de上，位于柏林南部時尚新地標(biāo)的新克爾恩區(qū)（Neuk?lln）的一套公寓售價僅為17.5萬歐元,，被售樓中介稱為“最有眼光的投資”,。

在商用地產(chǎn)方面，加拿大安大略省養(yǎng)老金投資基金在去年10月以11億歐元投資了波茨坦廣場大型綜合體項目索尼中心,。挪威養(yǎng)老金投資基金也以4億歐元投資參建歐洲最大數(shù)字媒體集團(tuán)斯普林格（Axel Springer）的總部大樓,。

此外，作為“歐洲的硅谷”,，大量互聯(lián)網(wǎng)公司涌入柏林,，也帶動了資本市場。諸如谷歌,、臉譜網(wǎng),、亞馬遜等全球知名互聯(lián)網(wǎng)公司均在柏林設(shè)立分公司。歐洲以及全球的頂級投資公司也在柏林尋找好項目,，進(jìn)行風(fēng)險投資,。因此，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的發(fā)展在吸引世界各地高端人才進(jìn)駐柏林時,，也必然帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展,。

對于如此顯著的房價增幅，德國央行早已關(guān)注到這一現(xiàn)象,。今年2月,，德國央行對柏林等大城市樓市可能存在的泡沫發(fā)出警告。德國央行認(rèn)為,，許多德國城市的房產(chǎn)價格至少存在15%的虛高,，這一比例在柏林可能高達(dá)35%,。

目前，柏林市政府正密切關(guān)注加拿大溫哥華政府采取的對外國購房者征稅的實施狀況,。不排除柏林政府也在未來通過對外國購房者的稅收機(jī)制,，抑制當(dāng)?shù)胤績r過熱。