據(jù)中國裁判文書網(wǎng)崇左市中級人民法院民事判決書(2016)桂14民初9號,，2016年,，因金融借款合同糾紛,，信達資產(chǎn)將賴可賓名下的廣西永凱糖紙集團有限責任公司(以下簡稱“永凱糖紙”)、凱宇地產(chǎn)告上法庭,。

2016年11月30日,，崇左市中級人民法院一審判決，永凱糖紙于判決生效后十日內(nèi),，歸還原告信達資產(chǎn)貸款本金9000萬元及利息;被告凱宇地產(chǎn)以其抵押擔保的位于南寧市青秀區(qū)高坡嶺路西側(cè)的30324.11平方米國有土地使用權(quán),，對判決的債務承擔抵押擔保責任，被告永凱糖紙不履行債務時,，信達資產(chǎn)有權(quán)以該財產(chǎn)拍賣,、變賣所得價款優(yōu)先受償。

后因永凱糖紙未及時還款,，信達資產(chǎn)向法院申請執(zhí)行,。

法院：該塊地被多次抵押

記者從自治區(qū)高級法院了解到，此次拍賣標的物不止一次被凱宇地產(chǎn)用于抵押擔保,。永凱糖紙,、凱宇地產(chǎn)4000余萬元貸款經(jīng)工商銀行多次催還仍未履行?！?/p>

廣西前首富成老賴 名下地塊涉重復抵押6億起拍

“因為這塊地被多次抵押,，所以這次拍完以后可能還會涉及到分配問題?！背缱笫兄屑壢嗣穹ㄔ贺撠煷舜闻馁u事宜的法官說,。

除了此次起拍價高達6億元的地塊外，近日,，崇左市中級人民法院還對南寧市青秀區(qū)云景路10號春暉花園B區(qū)商場土地使用權(quán)進行司法拍賣,，該標的物起拍價6200萬元。該商場使用權(quán)目前為廣西南寧春暉房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司持有,，該公司法定代表人亦為賴可賓,。

　法律鏈接：土地使用權(quán)的重復抵押

土地使用權(quán)是非常重要的一種財產(chǎn)權(quán)利，依據(jù)我國法律的規(guī)定,，土地使用權(quán)是可以進行抵押的,，土地抵押是取得銀行貸款的重要方式之一，土地使用權(quán)抵押是指在我國土地使用權(quán)人作為債務人(抵押人),，在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地的占有,，而將其土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔保，在債務人不履行債務時,，債權(quán)人(抵押權(quán)人)有權(quán)依法將該土地使用權(quán)變價并從所得價款中優(yōu)先受償?shù)姆尚袨?。而抵押土地需要辦理登記，那么能將土地使用權(quán)重復抵押嗎?

一,、能將土地使用權(quán)重復抵押嗎

根據(jù)現(xiàn)行相關法律規(guī)定,，重復抵押,，是指債務人以同一抵押物分別向數(shù)個債權(quán)人為抵押行為，致使該抵押物上有多個抵押權(quán)負擔的抵押形式,。擔保法第三十五條規(guī)定：“抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值,。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)余額部分,，可以再次抵押,，但不得超出余額部”，因此你所說的情形,，只要前一次擔保的債權(quán)小于抵押物價值,，可以在余額范圍內(nèi)，再次抵押,。

對本條的規(guī)定,，理解為兩層涵義：首先，本條以明示方式肯定了重復抵押制度,，即許可債務人就同一抵押物分別向多個債權(quán)人進行抵押,。其次，本條對抵押物價值與被擔保債權(quán)數(shù)額之關系作了限制,，只允許抵押物價值大于被擔保債權(quán)數(shù)額,，財產(chǎn)已經(jīng)抵押的，也只允許就價值大于被擔保債權(quán)部分設立重復抵押,。

所以從我國法律來看,，土地使用權(quán)已抵押了，地上在建工程抵押是可以辦理的,。首先,，《物權(quán)法》并不禁止重復抵押。而且廢止了《擔保法》禁止超額抵押的規(guī)定,，因此即便土地使用權(quán)抵押后又辦理在建工程抵押,，超過了抵押財產(chǎn)的價值，在建工程抵押也是有效的,。其次,，《物權(quán)法》第200條規(guī)定“：建設用地使用權(quán)抵押后,，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn),。該建設用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權(quán)一并處分,，但新增建筑物所得的價款,，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！?/p>

二,、土地使用權(quán)重復抵押帶來的危害

重復抵押雖然能滿足現(xiàn)代工商企業(yè)對充分實現(xiàn)抵押物價值和融資功能的強烈愿望,，可具體到土地使用權(quán)的抵押問題時，它確實存在著諸多弊端,，主要體現(xiàn)在以下方面：

(一)加大抵押權(quán)人交易風險,，損害其利益，抵押物的價值越低,，抵押權(quán)人的風險相應增加,。在抵押權(quán)人完全不知情的形勢下進行抵押行為，就會加大其交易風險,，損害其利益,，對抵押權(quán)人是非常不公平的。

(二)無法保證后位抵押權(quán)人的合法權(quán)利,，我國法律規(guī)定,，先設定抵押權(quán)的債權(quán)享有優(yōu)先權(quán)，此時抵押權(quán)的位序關系即數(shù)個抵押權(quán)實現(xiàn)的先后順序問題尤為重要,。在實際生活中,，會存在著一種現(xiàn)象就是后位抵押而債權(quán)履行期卻早于前位抵押的債權(quán)矛盾關系，而目前我國相關部門對此種現(xiàn)象較多采取規(guī)避的態(tài)度,，因此,，對于后位抵押債權(quán)人的利益就很難去加以保護和實現(xiàn)了。

(三)威脅各方利益,，危害社會安定,，抵押人可能會利用重復抵押土地使用權(quán)來進行欺詐，在不告知抵押權(quán)人真實情況下,，以同塊土地同一價值騙取貸款或進行交易,。當?shù)狡谛鑳斶€債務時，一塊土地的價值根本無法滿足多個抵押權(quán)人的抵押數(shù)額,，最終就會使得抵押權(quán)成為空頭支票,，造成國家、集體或他人財產(chǎn)蒙受損失;如果其中還向銀行進行了抵押,，導致銀行貸款難以收回,，將會釀成更嚴重的后果，甚至擾亂社會經(jīng)濟秩序,。

廣西前首富成老賴 名下地塊曾涉重復抵押被拍賣

三,、避免土地使用權(quán)重復抵押應采取的措施

(一)嚴格規(guī)范土地使用權(quán)抵押登記

要從各方面完善我國的抵押制度，必須建立完備的抵押登記制度,，只有賦予抵押權(quán)以公示性與公信力,，才能確實合理地保護當事人的合法權(quán)益。進行土地使用權(quán)抵押時,，一定要到土地管理部門辦理土地他項權(quán)利登記,，抵押登記是抵押合同生效和抵押權(quán)人取得抵押權(quán)的必要條件,，土地使用權(quán)抵押是一種權(quán)利抵押，并不轉(zhuǎn)移對抵押物的占有,，所以,，其權(quán)利現(xiàn)狀的變動以及權(quán)利轉(zhuǎn)移都只能通過土地登記來確認和實現(xiàn)。同時,，土地抵押后應及時到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記,，因為有了完善的登記制度，債權(quán)人在進行土地使用權(quán)登記時,，可以先到有關登記機關查閱登記資料,，了解該土地是否已作了抵押，這就能從根本上有效地防治惡意重復抵押事件的發(fā)生,。

(二)房產(chǎn)和土地登記機關協(xié)調(diào)辦公

在辦理土地使用權(quán)抵押登記時,，應遵循房產(chǎn)和土地使用權(quán)登記機關一致的原則，應由房產(chǎn)和土地兩個主管部門分別登記,，即在法律上明確房地產(chǎn)抵押登記主管部門是房產(chǎn)管理部門和土地管理部門,。具體做到：一是抵押當事人在辦理抵押登記時，實行“一次抵押,，兩家登記”的辦法,，加強兩個部門的協(xié)調(diào)與溝通;二是土地、房產(chǎn)部門應建立比較健全的抵押公示咨詢制度,、抵押登記產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案管理制度,、法院查對登記制度、土地價格爭議和價格評估制度,，以防止辦理抵押時出現(xiàn)重復抵押的現(xiàn)象,。

(三)建立土地使用權(quán)抵押服務機構(gòu)

政府部門應建立相關土地交易信息網(wǎng)絡，及時登記匯集可用作抵押土地的數(shù)量,、區(qū)位,、價格等信息資料，定期公開對外發(fā)布土地資源的信息,，接受土地供求雙方的咨詢,，溝通市場供需雙方的相互聯(lián)系。這樣,，不僅可以提高土地抵押交易的成功率,，而且可以公示土地使用權(quán)抵押的事實，從而保障了交易安全,，維護了抵押權(quán)人的合法權(quán)利,，這樣債務人也就很難把已經(jīng)抵押的土地再次進行重復抵押了。

涉及到國有土地使用權(quán)抵押,，首先應該注意以下幾個法律問題：

1.無償取得國有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押,。

國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國有土地,。上述企業(yè)對這類無償劃撥的土地只有使用權(quán),，沒有處置權(quán)，更不能用劃撥土地作為抵押物,。

2.土地使用權(quán)抵押的前提,。

房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價款,，獲得了土地使用證,，才有資格合法地將自己的土地使用權(quán)予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助,。沒有上述法律條件,，土地使用權(quán)的抵押便無效。

3.抵押須有書面文件,。

土地使用權(quán)抵押,，抵押人與抵押權(quán)人之間應當根據(jù)國家有關法律簽訂抵押協(xié)議。因為土地使用權(quán)抵押往往涉及較大金額,，任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的,，所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字，制訂出法律文件,。

4.土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則,。

在土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押,。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時,，應詳細列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益。

5.保險問題,。

土地使用權(quán)抵押,，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應當對地上建筑物辦理保險手續(xù),，并應在保險單上注明抵押權(quán)人為第一受益人,，保險合同的期限應長于抵押協(xié)議的期限。

6.土地使用權(quán)抵押時,，應辦理登記手續(xù),。

如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權(quán)抵押，首先應到土地管理機構(gòu)進行登記,，然后到房地產(chǎn)管理局登記備案,。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押，則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案，并辦理他項權(quán)利證書,。

7.土地使用權(quán)抵押之前,，應聘請評估機構(gòu)評估。

一般情況下,，抵押人抵押自己的土地使用權(quán),，期望得到銀行或金融機構(gòu)的貸款，而金融機構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價值,，所以在抵押之前,，應請具有房地產(chǎn)評估資格的評估機構(gòu)予以評估，根據(jù)評估報告,，抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策,。

8.董事會的決議。抵押人若是三資企業(yè),，在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定,，股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。

9.應請律師出具法律意見書,。

為了證實抵押人的主體資格,，土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實性,，以及整個土地使用權(quán)抵押過程的合法性和可行性,，為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益，抵押權(quán)人應聘請律師就抵押問題出具法律意見書,。

10.土地使用權(quán)抵押時應辦理公證手續(xù),。

因為土地使用權(quán)抵押涉及的是不動產(chǎn)抵押，標的重大,，所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時,，抵押雙方應到國家公證機關辦理公證手續(xù)。

11.處置抵押物時,，應申請房地產(chǎn)管理機構(gòu)予以協(xié)助,。

抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產(chǎn)時,，抵押權(quán)人可以根據(jù)國家有關法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權(quán),。在處理土地使用權(quán)時，抵押權(quán)人應當申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán),，并辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù),。

12.抵押權(quán)的終結(jié)。 土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的,，應當?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議,。