據(jù)中國裁判文書網(wǎng)崇左市中級人民法院民事判決書(2016)桂14民初9號,，2016年，因金融借款合同糾紛,，信達(dá)資產(chǎn)將賴可賓名下的廣西永凱糖紙集團(tuán)有限責(zé)任公司(以下簡稱“永凱糖紙”),、凱宇地產(chǎn)告上法庭。

2016年11月30日,，崇左市中級人民法院一審判決,，永凱糖紙于判決生效后十日內(nèi)，歸還原告信達(dá)資產(chǎn)貸款本金9000萬元及利息;被告凱宇地產(chǎn)以其抵押擔(dān)保的位于南寧市青秀區(qū)高坡嶺路西側(cè)的30324.11平方米國有土地使用權(quán),，對判決的債務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任,，被告永凱糖紙不履行債務(wù)時，信達(dá)資產(chǎn)有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)拍賣,、變賣所得價款優(yōu)先受償,。

后因永凱糖紙未及時還款，信達(dá)資產(chǎn)向法院申請執(zhí)行,。

法院：該塊地被多次抵押

記者從自治區(qū)高級法院了解到,，此次拍賣標(biāo)的物不止一次被凱宇地產(chǎn)用于抵押擔(dān)保。永凱糖紙,、凱宇地產(chǎn)4000余萬元貸款經(jīng)工商銀行多次催還仍未履行,。“

廣西前首富成老賴 名下地塊涉重復(fù)抵押6億起拍

“因?yàn)檫@塊地被多次抵押,，所以這次拍完以后可能還會涉及到分配問題,。”崇左市中級人民法院負(fù)責(zé)此次拍賣事宜的法官說,。

除了此次起拍價高達(dá)6億元的地塊外,，近日，崇左市中級人民法院還對南寧市青秀區(qū)云景路10號春暉花園B區(qū)商場土地使用權(quán)進(jìn)行司法拍賣,，該標(biāo)的物起拍價6200萬元,。該商場使用權(quán)目前為廣西南寧春暉房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司持有，該公司法定代表人亦為賴可賓,。

　法律鏈接：土地使用權(quán)的重復(fù)抵押

土地使用權(quán)是非常重要的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利,，依據(jù)我國法律的規(guī)定，土地使用權(quán)是可以進(jìn)行抵押的,，土地抵押是取得銀行貸款的重要方式之一,，土地使用權(quán)抵押是指在我國土地使用權(quán)人作為債務(wù)人(抵押人)，在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地的占有,，而將其土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保,，在債務(wù)人不履行債務(wù)時,，債權(quán)人(抵押權(quán)人)有權(quán)依法將該土地使用權(quán)變價并從所得價款中優(yōu)先受償?shù)姆尚袨椤６盅和恋匦枰k理登記,，那么能將土地使用權(quán)重復(fù)抵押嗎?

一,、能將土地使用權(quán)重復(fù)抵押嗎

根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定，重復(fù)抵押,，是指債務(wù)人以同一抵押物分別向數(shù)個債權(quán)人為抵押行為,，致使該抵押物上有多個抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的抵押形式。擔(dān)保法第三十五條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值,。財(cái)產(chǎn)抵押后,，該財(cái)產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)余額部分，可以再次抵押,，但不得超出余額部”,，因此你所說的情形,，只要前一次擔(dān)保的債權(quán)小于抵押物價值,，可以在余額范圍內(nèi)，再次抵押,。

對本條的規(guī)定,，理解為兩層涵義：首先，本條以明示方式肯定了重復(fù)抵押制度,，即許可債務(wù)人就同一抵押物分別向多個債權(quán)人進(jìn)行抵押,。其次，本條對抵押物價值與被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額之關(guān)系作了限制,，只允許抵押物價值大于被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額,，財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押的，也只允許就價值大于被擔(dān)保債權(quán)部分設(shè)立重復(fù)抵押,。

所以從我國法律來看,，土地使用權(quán)已抵押了，地上在建工程抵押是可以辦理的,。首先,，《物權(quán)法》并不禁止重復(fù)抵押。而且廢止了《擔(dān)保法》禁止超額抵押的規(guī)定,，因此即便土地使用權(quán)抵押后又辦理在建工程抵押,，超過了抵押財(cái)產(chǎn)的價值，在建工程抵押也是有效的,。其次,，《物權(quán)法》第200條規(guī)定“：建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn),。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時,，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償,?！?/p>

二、土地使用權(quán)重復(fù)抵押帶來的危害

重復(fù)抵押雖然能滿足現(xiàn)代工商企業(yè)對充分實(shí)現(xiàn)抵押物價值和融資功能的強(qiáng)烈愿望,，可具體到土地使用權(quán)的抵押問題時,，它確實(shí)存在著諸多弊端，主要體現(xiàn)在以下方面：

(一)加大抵押權(quán)人交易風(fēng)險,，損害其利益,，抵押物的價值越低，抵押權(quán)人的風(fēng)險相應(yīng)增加,。在抵押權(quán)人完全不知情的形勢下進(jìn)行抵押行為,，就會加大其交易風(fēng)險，損害其利益,，對抵押權(quán)人是非常不公平的,。

(二)無法保證后位抵押權(quán)人的合法權(quán)利，我國法律規(guī)定,，先設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)享有優(yōu)先權(quán),，此時抵押權(quán)的位序關(guān)系即數(shù)個抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的先后順序問題尤為重要。在實(shí)際生活中,，會存在著一種現(xiàn)象就是后位抵押而債權(quán)履行期卻早于前位抵押的債權(quán)矛盾關(guān)系,，而目前我國相關(guān)部門對此種現(xiàn)象較多采取規(guī)避的態(tài)度，因此,，對于后位抵押債權(quán)人的利益就很難去加以保護(hù)和實(shí)現(xiàn)了,。

(三)威脅各方利益，危害社會安定,，抵押人可能會利用重復(fù)抵押土地使用權(quán)來進(jìn)行欺詐,，在不告知抵押權(quán)人真實(shí)情況下，以同塊土地同一價值騙取貸款或進(jìn)行交易,。當(dāng)?shù)狡谛鑳斶€債務(wù)時,，一塊土地的價值根本無法滿足多個抵押權(quán)人的抵押數(shù)額，最終就會使得抵押權(quán)成為空頭支票,，造成國家,、集體或他人財(cái)產(chǎn)蒙受損失;如果其中還向銀行進(jìn)行了抵押，導(dǎo)致銀行貸款難以收回,，將會釀成更嚴(yán)重的后果,，甚至擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序。

廣西前首富成老賴 名下地塊曾涉重復(fù)抵押被拍賣

三,、避免土地使用權(quán)重復(fù)抵押應(yīng)采取的措施

(一)嚴(yán)格規(guī)范土地使用權(quán)抵押登記

要從各方面完善我國的抵押制度,，必須建立完備的抵押登記制度,，只有賦予抵押權(quán)以公示性與公信力，才能確實(shí)合理地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,。進(jìn)行土地使用權(quán)抵押時,，一定要到土地管理部門辦理土地他項(xiàng)權(quán)利登記，抵押登記是抵押合同生效和抵押權(quán)人取得抵押權(quán)的必要條件,，土地使用權(quán)抵押是一種權(quán)利抵押,，并不轉(zhuǎn)移對抵押物的占有，所以,，其權(quán)利現(xiàn)狀的變動以及權(quán)利轉(zhuǎn)移都只能通過土地登記來確認(rèn)和實(shí)現(xiàn),。同時，土地抵押后應(yīng)及時到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記,，因?yàn)橛辛送晟频牡怯浿贫?，債?quán)人在進(jìn)行土地使用權(quán)登記時，可以先到有關(guān)登記機(jī)關(guān)查閱登記資料,，了解該土地是否已作了抵押,，這就能從根本上有效地防治惡意重復(fù)抵押事件的發(fā)生。

(二)房產(chǎn)和土地登記機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)辦公

在辦理土地使用權(quán)抵押登記時,，應(yīng)遵循房產(chǎn)和土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)一致的原則,，應(yīng)由房產(chǎn)和土地兩個主管部門分別登記,，即在法律上明確房地產(chǎn)抵押登記主管部門是房產(chǎn)管理部門和土地管理部門,。具體做到：一是抵押當(dāng)事人在辦理抵押登記時，實(shí)行“一次抵押,，兩家登記”的辦法,，加強(qiáng)兩個部門的協(xié)調(diào)與溝通;二是土地、房產(chǎn)部門應(yīng)建立比較健全的抵押公示咨詢制度,、抵押登記產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案管理制度,、法院查對登記制度、土地價格爭議和價格評估制度,，以防止辦理抵押時出現(xiàn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象,。

(三)建立土地使用權(quán)抵押服務(wù)機(jī)構(gòu)

政府部門應(yīng)建立相關(guān)土地交易信息網(wǎng)絡(luò)，及時登記匯集可用作抵押土地的數(shù)量,、區(qū)位,、價格等信息資料，定期公開對外發(fā)布土地資源的信息,，接受土地供求雙方的咨詢,，溝通市場供需雙方的相互聯(lián)系。這樣,，不僅可以提高土地抵押交易的成功率,，而且可以公示土地使用權(quán)抵押的事實(shí),，從而保障了交易安全，維護(hù)了抵押權(quán)人的合法權(quán)利,，這樣債務(wù)人也就很難把已經(jīng)抵押的土地再次進(jìn)行重復(fù)抵押了,。

涉及到國有土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)該注意以下幾個法律問題：

1.無償取得國有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押,。

國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因,，占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。上述企業(yè)對這類無償劃撥的土地只有使用權(quán),，沒有處置權(quán),，更不能用劃撥土地作為抵押物。

2.土地使用權(quán)抵押的前提,。

房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同,，交足了地價款，獲得了土地使用證,，才有資格合法地將自己的土地使用權(quán)予以抵押,，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件,，土地使用權(quán)的抵押便無效,。

3.抵押須有書面文件。

土地使用權(quán)抵押,，抵押人與抵押權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)法律簽訂抵押協(xié)議,。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴(yán)肅的,，所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字,，制訂出法律文件。

4.土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則,。

在土地使用權(quán)抵押時,，其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時,，應(yīng)詳細(xì)列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益,。

5.保險問題。

土地使用權(quán)抵押,，如其地上有建筑物或其他附著物,，抵押人應(yīng)當(dāng)對地上建筑物辦理保險手續(xù)，并應(yīng)在保險單上注明抵押權(quán)人為第一受益人,，保險合同的期限應(yīng)長于抵押協(xié)議的期限,。

6.土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)辦理登記手續(xù),。

如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權(quán)抵押,，首先應(yīng)到土地管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記,，然后到房地產(chǎn)管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押,，則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案,，并辦理他項(xiàng)權(quán)利證書。

7.土地使用權(quán)抵押之前,，應(yīng)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)評估,。

一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權(quán),，期望得到銀行或金融機(jī)構(gòu)的貸款,，而金融機(jī)構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價值，所以在抵押之前,，應(yīng)請具有房地產(chǎn)評估資格的評估機(jī)構(gòu)予以評估,，根據(jù)評估報告，抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策,。

8.董事會的決議,。抵押人若是三資企業(yè)，在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定,，股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議,。

9.應(yīng)請律師出具法律意見書。

為了證實(shí)抵押人的主體資格,，土地使用權(quán)的合法性,、有效性和真實(shí)性，以及整個土地使用權(quán)抵押過程的合法性和可行性,，為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益,，抵押權(quán)人應(yīng)聘請律師就抵押問題出具法律意見書,。

10.土地使用權(quán)抵押時應(yīng)辦理公證手續(xù),。

因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押涉及的是不動產(chǎn)抵押，標(biāo)的重大,，所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時,，抵押雙方應(yīng)到國家公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)。

11.處置抵押物時,，應(yīng)申請房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)予以協(xié)助,。

抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù)，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產(chǎn)時,，抵押權(quán)人可以根據(jù)國家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權(quán),。在處理土地使用權(quán)時，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán),，并辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù),。

12.抵押權(quán)的終結(jié),。 土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議,。