【深度觀察】北京一些“限競房”為啥要轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)房

近日，北京市住建委就限房價(jià)項(xiàng)目的銷售管理辦法公開征求社會意見,。意見要求限房價(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場價(jià)格評估價(jià)作出對比,，價(jià)差比低于15%時(shí)，項(xiàng)目將由開發(fā)商直接作為商品房銷售,；價(jià)差比不低于15%時(shí),，將收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。此舉是在北京樓市的“限改共”傳言發(fā)酵了近兩個(gè)月后,，官方給出的“實(shí)錘”,。

2016年，為了治理樓市“高燒”不退,，北京出臺了“9·30新政”,。“限房價(jià),、控地價(jià)”方式競得土地的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生,。由于土地出讓時(shí)就被“鎖定”房價(jià)，其價(jià)格明顯低于市場價(jià),，這讓限房價(jià)樓盤一經(jīng)出現(xiàn)就備受期待,。

一年多來，北京大批宅地以此規(guī)則成交,，首批項(xiàng)目也即將入市,。“限競房”從土地出讓時(shí)就提前鎖定了住房的上市銷售價(jià)格，防止開發(fā)企業(yè)炒作地價(jià)與房價(jià),。為何還要再做變化與調(diào)整,？

業(yè)內(nèi)人士透露，這主要源于限房價(jià)項(xiàng)目的銷售情況與設(shè)想不同,，在實(shí)際銷售市場上,，該類房屋的均價(jià)低于周邊的二手房價(jià)格，形成了倒掛,。特別是在房價(jià)高企的二環(huán),、三環(huán)內(nèi)，相比于售價(jià)十二三萬的項(xiàng)目,，均價(jià)七八萬的限房價(jià)項(xiàng)目,，被認(rèn)為是高性價(jià)比產(chǎn)品，不少人通過各種手段爭取購房名額,。

由于銷售限價(jià)是土地出讓時(shí)敲定的,，而評估價(jià)是接近銷售時(shí)的市場價(jià)，因此銷售限價(jià)與評估價(jià)的比值越低,，就意味著樓盤的漲幅大,、牟利空間大。有業(yè)內(nèi)人士指出,，其中很多購房人都是本著“買到即賺到”的動機(jī)參與的,，導(dǎo)致了真正自住的剛需家庭最終能購買到的概率大大降低。除此之外,，部分樓盤也變相加價(jià),，在購房款之外再加一筆高昂的排號費(fèi)。一些開發(fā)商更是借政策紅利獲利,，導(dǎo)致購房者利益受損,。

新出爐的銷售規(guī)則，正是為了壓縮牟利空間,。北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，限房價(jià)項(xiàng)目拍地規(guī)則和銷售政策，既防止開發(fā)商炒地推高房價(jià),、地價(jià)獲取暴利,，也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市場價(jià)明顯偏低引起投資投機(jī)購房人炒房獲取暴利。最終的目的就是讓限房價(jià)項(xiàng)目分配到剛需家庭手中,，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”,。

此次征求意見稿的“評估價(jià)”，將決定“限競房”未來的銷售方式,。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長尹飛舉例說,，如果某限房價(jià)項(xiàng)目在土地出讓時(shí)所限定的銷售均價(jià)為5萬元/平方米,、之后的評估價(jià)為5.5萬元/平方米，那么該項(xiàng)價(jià)差比低于15%,，這些房源就是商品房,，具備本市購房資格的都可購買；但如果評估價(jià)為7萬元,，那么價(jià)差就高于15%,，就會變成共有產(chǎn)權(quán)房?！坝纱藖砜?，這種轉(zhuǎn)化只針對價(jià)差較大的一些‘熱點(diǎn)’項(xiàng)目?！?/p>

北京房協(xié)副會長陳志認(rèn)為,，“總的看，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過綜合考量和測算的,。按這個(gè)比例,，目前已推出的限房價(jià)地塊，經(jīng)初步測算80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會被收購,，因此對這類項(xiàng)目總體影響不大,。”他指出,，如果設(shè)定比例過高,，收購項(xiàng)目過多，會對全市普通商品住房供應(yīng)造成影響,，不利于商品住房市場的穩(wěn)定。

有意思的是,，在征求意見稿出臺之前,，北京市住建委已經(jīng)就“限改共”問題向部分房企征求意見，其中不乏房企的反對聲音,。相比房企人士,，專家普遍對該政策持肯定的態(tài)度，認(rèn)為該措施發(fā)揮政策設(shè)計(jì)的初衷,，堵住了限價(jià)房政策的一些漏洞,。

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