成都萬(wàn)人搖號(hào)搶房：350萬(wàn)元一套房被視為白菜價(jià)

原標(biāo)題：轉(zhuǎn)手就賺200萬(wàn),！成都再現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào)搶房，看一眼樣板房要排隊(duì)兩小時(shí)

今年初,，樓市“小陽(yáng)春”行情席卷全國(guó)各地,，經(jīng)過(guò)數(shù)月的燃燒之后，這團(tuán)小熱火似乎正在逐步降溫,。

如今,，減持“房住不炒”已成為全國(guó)樓市最頂層的指導(dǎo)性定位，而作為所謂的新一線城市,，成都樓市似乎仍高溫難降,。證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，2019年以來(lái),，成都土地拍賣(mài)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,，多個(gè)片區(qū)土拍價(jià)格樓面價(jià)刷新歷史記錄，甚至遠(yuǎn)高過(guò)地塊周邊二手房掛牌價(jià),。

面粉正在貴過(guò)面包,，也正是在這樣的背景之下，拿地早,、樓面價(jià)較低的成都主城區(qū)新房依舊是購(gòu)房者熱衷追搶的目標(biāo),。6月以來(lái)，成都連續(xù)開(kāi)出華潤(rùn)悅璽,、仁恒濱河灣等熱門(mén)樓盤(pán),，因與周邊二手房存在明顯的價(jià)格“剪刀差”，部分樓盤(pán)再度出現(xiàn)萬(wàn)人搶購(gòu)的火爆場(chǎng)景,，總價(jià)在350萬(wàn)元/套的房子也被視為白菜價(jià)。

土拍價(jià)格持續(xù)走高

2019年3月12日,，斷供兩年的成都茶店子迎來(lái)49.9畝商住地拍賣(mài),，這宗地引來(lái)36家開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)名競(jìng)拍,。

據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)報(bào)道，上述地塊最終拍賣(mài)競(jìng)價(jià)達(dá)到56輪,，手持189號(hào)的德商以總價(jià)17.17億元,，溢價(jià)76.41%，單價(jià)17200元/㎡追平成都單價(jià)地王的成績(jī)成功摘走宗地,。

資料顯示,，該地塊為住兼商用地，商業(yè)占比上限49%,，地塊最大可開(kāi)發(fā)99829方建筑,。其中,，住宅面積為50912.79方,，商業(yè)建筑面積達(dá)到48916.21方,，換句話說(shuō)此地塊的未來(lái)直指綜合體項(xiàng)目,。

需要指出的是，這宗地塊周?chē)鞘谢潭容^高,，整個(gè)板塊上一次土地交易還需追溯到2016年,。2016年1月,，龍湖與首開(kāi)聯(lián)合拿下了首開(kāi)龍湖紫宸和龍湖西宸天街地塊，成交樓面價(jià)3200元/㎡,；同5月,，龍湖以樓面價(jià)3700元/㎡拿下龍湖西宸原著地塊；2016年11月,，保利又以樓面價(jià)12140元/㎡拿下兩河院子地塊，但該地塊比較特殊,，其容積率僅1.0,，為別墅地塊。

相比之下,，時(shí)隔兩年多時(shí)間,，該板塊土拍價(jià)格呈現(xiàn)出明顯的大幅拉升，土地交易長(zhǎng)期斷供也造成了板塊內(nèi)新房供應(yīng)的不足,。2018年10月底,，人居花照云庭拿到項(xiàng)目預(yù)售許可證,，該小區(qū)共推房源共972套，清水均約為13000元/㎡,。

成都萬(wàn)人搖號(hào)搶房：350萬(wàn)元一套房被視為白菜價(jià)

僅兩個(gè)月之后,，成都土拍“地王”再度易主，由首次進(jìn)入成都的禹州地產(chǎn)摘得,。5月16日,，位于成都錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)華新村二、七組宗地以7850元/㎡的價(jià)格起拍,，最終被禹洲地產(chǎn)以18400元/㎡的樓面價(jià)拿下,，溢價(jià)率達(dá)134.39%。根據(jù)資料顯示,，該宗地凈用地面積24.26畝,，計(jì)算容積率為2，可開(kāi)發(fā)體量達(dá)3.23萬(wàn)方,。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示,，該宗地塊附近的藍(lán)谷地社區(qū)5月參考均價(jià)為16200元/㎡~18400元/㎡區(qū)間。

再看位于成都二圈層的雙流,，因?yàn)榻鼉赡暝搮^(qū)房?jī)r(jià)大幅上漲,，新開(kāi)小區(qū)頻頻突破每平米兩萬(wàn)元的價(jià)格，屢屢刷新當(dāng)?shù)厝藗鹘y(tǒng)觀感,，而被戲稱為“宇宙流”,。5月23日，雙流東升一宗土地以8400元/㎡作為起始樓面價(jià)開(kāi)拍,，經(jīng)過(guò)數(shù)十輪爭(zhēng)奪,，最終由新力地產(chǎn)以13600元/㎡拿下，溢價(jià)62%,。

新力雙流地塊

據(jù)了解,，這是雙流區(qū)2019年以來(lái)拍出的第一宗宅地，剛出爐就已刷新雙流地價(jià),。鏈家數(shù)據(jù)顯示,，該地塊所在區(qū)域二手房買(mǎi)賣(mài)相對(duì)較少，與之相距不遠(yuǎn)的棠湖柏林鎮(zhèn)二手房均價(jià)約1.3萬(wàn)元/㎡,，海棠灣1.3萬(wàn)元/㎡,，香楠湖1.2萬(wàn)元/㎡。

高價(jià)地新房入市再博弈

2019年初,，在成都當(dāng)?shù)貥鞘辛鱾髦痪湓挘骸傲艚o大家的低價(jià)新房已經(jīng)不多了,！”

2017年，成都土地拍賣(mài)價(jià)格持續(xù)走高,，樓面價(jià)“秒殺”周邊房?jī)r(jià),。當(dāng)年4月6日,，成都迎來(lái)限購(gòu)升級(jí)后的首場(chǎng)土拍，此番土拍首次引入熔斷抽簽機(jī)制,。此次土拍,，成都?xì)v史最高樓面地價(jià)被3次刷新，熔斷線被3次觸發(fā),，進(jìn)入搖號(hào)流程,。

成都萬(wàn)人搖號(hào)搶房：350萬(wàn)元一套房被視為白菜價(jià)

其中，中南建設(shè)以總價(jià)28.32億元,，單價(jià)11080元/㎡的價(jià)格拿下城北地塊,，彼時(shí)周邊二手房及建成新房?jī)r(jià)格尚不足萬(wàn)元；此外,，位于紅牌樓的地塊樓面價(jià)高達(dá)1.72萬(wàn)元/平方米,，由東原地產(chǎn)抽簽獲得，刷新成都住宅最高樓面價(jià),，而該區(qū)域在售樓盤(pán)價(jià)格在1.2萬(wàn)元/㎡左右,。

另?yè)?jù)房天下統(tǒng)計(jì)顯示，2017年全年,，成都土地市場(chǎng)共出讓土地260宗,，總出讓面積約16587.68畝，同比下降6.6%,，成交面積14287.6畝,；但成交總額約1245.3億元，較2016年全年的賣(mài)地總額605.6億元上漲105.6%,。

在過(guò)去的2018年,，入市新房?jī)r(jià)格大多控制住每平米兩萬(wàn)以內(nèi)，這除了新房?jī)r(jià)格被限價(jià)政策牢牢地套上“緊箍咒”的因素外,，更重要的是大多數(shù)樓盤(pán)都是2017年前拿的相對(duì)低價(jià)土地。但貫穿2017年,，成都主城區(qū)地拍每平米成交價(jià)格普遍超過(guò)萬(wàn)元,，這無(wú)疑將進(jìn)一步推高新房入市價(jià)格。

今年1月23日,，成都住建局局長(zhǎng)張樵曾對(duì)媒體表示,，市住建局正研究“一城一策”的具體方案，此后將制定“因地制宜”的政策,，精準(zhǔn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),。

此后，首開(kāi)金茂府于2月2日正式拿到項(xiàng)目預(yù)售許可證,，其精裝房單價(jià)達(dá)到2.9萬(wàn)起,，最貴單價(jià)更是突破3.1萬(wàn)元/㎡,。平地一聲雷，該樓盤(pán)成為成都首個(gè)預(yù)售單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/㎡的樓盤(pán),，其最小戶型面積超過(guò)160㎡,，最低總價(jià)在470萬(wàn)元/套左右。

這似乎是一個(gè)風(fēng)向標(biāo),，回眸2017年4月,，金茂曾以17160元/㎡（成都第二高價(jià)地）的樓面價(jià)格，拿下成都武侯新區(qū)162畝商住地塊,，溢價(jià)率高達(dá)90%,。作為成都高端樓盤(pán)的代表，首開(kāi)金茂府的橫空推出,，讓當(dāng)時(shí)成都樓市圈已經(jīng)“高潮迭起”,。諸如，眾多樓盤(pán)銷(xiāo)售,、中介奔走相告,、頻發(fā)朋友圈，“成都即將暴漲”,、“現(xiàn)在再不買(mǎi)房后面就買(mǎi)不起了”等言論,。

成都萬(wàn)人搖號(hào)搶房：350萬(wàn)元一套房被視為白菜價(jià)

此情此景，讓大量的剛需及跟風(fēng)購(gòu)房者倍感焦急,，再度陷入難解的博弈中,，既是對(duì)高價(jià)地入市的恐慌，也是對(duì)未來(lái)政策不確定性的擔(dān)憂,，擔(dān)憂限購(gòu)政策的松動(dòng)再度刺激房?jī)r(jià)瘋漲,。

“剪刀差”引爆萬(wàn)人搶房

當(dāng)房子不再被注重真實(shí)居住屬性，而被附加上更多的投資機(jī)遇,，那么炒房也就順勢(shì)成為一項(xiàng)投機(jī)品種,。

隨著土拍價(jià)格的持續(xù)走高，面對(duì)部分區(qū)域新舊二手房的巨額價(jià)格“剪刀差”,，成都人悠閑的生活被激起一陣陣漣漪,，“打新”搶房仍是一門(mén)看似收益頗豐的交易。

2018年10月單價(jià)約2.1萬(wàn)元/㎡,、總價(jià)超過(guò)300萬(wàn)元/套的天譽(yù)被擠破頭,，中簽率低至3%；而2017年4月,，拔得城北地拍頭籌的中南卻門(mén)可羅雀,，2019年1月29日中南海棠集因無(wú)人報(bào)名登記，最終被終止搖號(hào),。

6月6日,，成都東二環(huán)路邊上的華潤(rùn)悅璽項(xiàng)目取得預(yù)售許可證,，共推出356套房源，面積段144㎡-155㎡,，精裝售價(jià)約17000元/㎡左右,。據(jù)資料顯示，華潤(rùn)置地曾于2005年12月競(jìng)得的原成都420廠土地項(xiàng)目,，占地840余畝,，相比今日其拿地樓面價(jià)十分低廉。

多年來(lái),，華潤(rùn)置地已陸續(xù)開(kāi)發(fā)出華潤(rùn)二十四城多期住宅項(xiàng)目和萬(wàn)象城商業(yè)綜合體,，華潤(rùn)悅璽項(xiàng)目正位于該板塊內(nèi)。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示,，該新盤(pán)周邊二手房?jī)r(jià)格普遍在20000元/㎡以上,，華潤(rùn)二十四城一期5月參考均價(jià)超過(guò)22000元/㎡，其他建成時(shí)間更近的幾期住宅項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到25000元/㎡,。

在可對(duì)比的新舊房?jī)r(jià)明顯“剪刀差”下,，華潤(rùn)悅璽瞬間成為成都網(wǎng)紅熱門(mén)“神盤(pán)”，很多購(gòu)房者幾乎是閉著眼睛參與搖號(hào)搶房,。盡管這個(gè)樓盤(pán)容積率可能達(dá)到4.0,、人口密集，盡管物業(yè)費(fèi)不低,，可能5元/㎡以上,，但在巨大利益的驅(qū)動(dòng)下，這些長(zhǎng)期的生活要素都已不是購(gòu)房者考慮的主要問(wèn)題,。

證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到,，華潤(rùn)悅璽于6月9日僅對(duì)樣板間開(kāi)放一天時(shí)間，由于報(bào)名人數(shù)超多,，就連看一眼精裝標(biāo)準(zhǔn)的樣板間都要排隊(duì)近兩小時(shí),。

成都萬(wàn)人搖號(hào)搶房：350萬(wàn)元一套房被視為白菜價(jià)

近日，有小道消息透露,，華潤(rùn)悅璽報(bào)名搖號(hào)總為13344普通7786(中簽率1.18%）,、剛需5422(中簽率2.56%)、棚改136(中簽率92%),。針對(duì)該情況，華潤(rùn)悅璽銷(xiāo)售人員告訴記者,，目前報(bào)名人數(shù)在13000左右,，但存在一些審核未通過(guò)的購(gòu)房者，最終通過(guò)復(fù)審的人數(shù)名單將在6月22日公布,。

“豪宅”突襲開(kāi)盤(pán)被玩壞

就在眾人還在驚嘆悅璽之時(shí),，成都另一個(gè)被譽(yù)為豪宅板塊的核心樓盤(pán)仁恒濱河灣又“喜提”預(yù)售許可證,，帶精裝價(jià)格18900-21500元/㎡的仁恒濱河灣。

據(jù)悉,，早在2009年仁恒便已5000元/㎡左右的樓面價(jià)摘得該地塊,，而該樓盤(pán)距今最近的一次開(kāi)盤(pán)還要追溯到2016年9月份，也因此被成為“捂盤(pán)王”,。

證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到,，此次仁恒濱河灣開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售房源共計(jì)207套，戶型面積均為185㎡,。按照其公布的價(jià)格下限來(lái)計(jì)算,，該新盤(pán)起步價(jià)達(dá)到了350萬(wàn)元/套，對(duì)成都而言,，這已經(jīng)算是豪宅標(biāo)準(zhǔn),。從宣布取證的那刻起，仁恒濱河灣就瞬間成為全民熱議的話題,，購(gòu)房者蜂擁而入視此豪宅為白菜價(jià),。

據(jù)鏈家最新數(shù)據(jù)顯示，仁恒濱河灣二手房掛牌均價(jià)超過(guò)35000元/㎡,，而今年5月最新成交價(jià)格也達(dá)到34749元/㎡,。霎時(shí)間，1.5萬(wàn)/㎡“剪刀差”的驚人,，買(mǎi)到就是狂賺的口號(hào)刷遍本地微信圈,，亦引得多名購(gòu)房者從外地奔赴而來(lái)。若按照3.5萬(wàn)元/㎡的二手房?jī)r(jià)計(jì)算,，成功夠得一套仁恒濱河灣新房,，可純賺200萬(wàn)元以上，未來(lái)還有升值的可能性,。

有網(wǎng)友表示,，盡管中簽率堪比網(wǎng)上打新股，但在兩百多萬(wàn)新舊房?jī)r(jià)差的誘惑下,，也被人忽悠去參與搖號(hào),。有網(wǎng)絡(luò)傳聞，報(bào)名仁恒濱河灣新房搖號(hào)的人數(shù)規(guī)?；?qū)⑼黄迫f(wàn)人,，但具體報(bào)名人數(shù)仍需等到最終復(fù)審結(jié)果才能確定。

隨著時(shí)間的推進(jìn),，多個(gè)購(gòu)房群談話的內(nèi)容從感嘆“買(mǎi)到就是賺到”逐漸變成“怎樣才能買(mǎi)到,？要不要離個(gè)婚、賣(mài)個(gè)房？”,，畫(huà)風(fēng)逐漸詭異了起來(lái),，為了買(mǎi)上仁恒濱河灣，大家絞盡腦汁,。

多條傳聞在購(gòu)房群流傳,。比如，“洛杉磯四川同鄉(xiāng)聯(lián)誼會(huì)已經(jīng)組織起來(lái),，三小時(shí)后第一批28人講起飛前往成都,，參加仁恒的報(bào)名?！?、“有沒(méi)有成都棚改男愿意協(xié)議結(jié)婚搖濱河灣？簽協(xié)議給10萬(wàn)現(xiàn)金,，此信息真實(shí)有效,。”,、“棚改資格3個(gè),，代持可以報(bào)名仁恒濱河灣，抓緊時(shí)間私聊,?！保?dāng)然這些都是網(wǎng)絡(luò)傳言,，極有可能是網(wǎng)友所編寫(xiě)的調(diào)侃段子,。

甚至有網(wǎng)友腦洞大開(kāi)，公布仁恒眾籌購(gòu)房方案：以總價(jià)370萬(wàn)元/套為例,，首付3成即111萬(wàn)元,，貸款259萬(wàn)元、月供1.6萬(wàn)元,；由甲乙丙三方出資,，丙方代持該房屋，三方按照出資比例獲享對(duì)應(yīng)權(quán)益,，原則上不低于5萬(wàn)元/㎡考慮出售,；取得產(chǎn)權(quán)滿三年后可出售（2025年出售），預(yù)期年化收益率超過(guò)50%,。

資金從東到西“填坑”轉(zhuǎn)移

2016年下半年以來(lái),，全國(guó)樓市迎來(lái)一輪大漲行情，尤其是西部大城市房?jī)r(jià)的洼地效應(yīng)非常突出,，重慶,、西安等西部城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)。

需要注意的是，2018年,，各大房企集中布局三四線等中小城市拿地的態(tài)勢(shì)明顯，而2019年各大房企又有回流一二線大城市,，因此造成一二線大城市土地市場(chǎng)走熱,，各地出現(xiàn)樓市“小陽(yáng)春”行情。

首先,，2016年至今,，可以看作是一輪全國(guó)樓市的大行情，僅從銷(xiāo)售額來(lái)看,，2016-2018三年的全國(guó)商品房銷(xiāo)售額是明顯大于之前的很多年份的,。

第二，從房?jī)r(jià)來(lái)看,，雖然全國(guó)眾多城市在這三年之中都有不同程度的漲幅,，但如果從2016年十月開(kāi)始的新一輪調(diào)控期劃斷，可以看出兩個(gè)不同的階段,。

即在這之前,，東部城市不僅絕對(duì)房?jī)r(jià)高，而且相對(duì)的房?jī)r(jià)漲幅也更大,。比如在調(diào)控開(kāi)始前的2016年1-9月,，西部的成都前九個(gè)月累計(jì)的新房?jī)r(jià)格漲幅為6.46%，而東部的無(wú)錫在2016年9月單月的新房環(huán)比漲幅高達(dá)8.2%,，成都完全沒(méi)有可比性,。再看2016年全年的新房指數(shù)漲幅，合肥高達(dá)46.16%,，廈門(mén)41.54%,，南京39.68%，無(wú)錫35.53%,，而成都僅5.39%,，同期重慶7.22%，西安6.99%（數(shù)據(jù)來(lái)源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)）,。

成都萬(wàn)人搖號(hào)搶房：350萬(wàn)元一套房被視為白菜價(jià)

接著,，樓市第二階段開(kāi)始，情況起了很大的變化,。2016年10月后,，購(gòu)房資金加劇出現(xiàn)從東到西的流動(dòng)跡象，西部大城市房?jī)r(jià)的洼地效應(yīng)非常突出,，外來(lái)資金“抄底掃貨”態(tài)勢(shì)明顯,。于是，西部大城市的房?jī)r(jià)整體開(kāi)始“填坑”，以西安,、重慶為代表的西部大城市房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲,，而且是大漲。

針對(duì)目前樓市狀況,，長(zhǎng)期跟蹤研究房地產(chǎn)行業(yè)的西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授,、博士生導(dǎo)師劉璐接受了證券時(shí)報(bào)·e公司記者專訪，詳細(xì)解讀本輪樓市大牛的起因和發(fā)展,，以及對(duì)成都樓市的看法,。

劉璐認(rèn)為，2019年樓市行情分化可能加劇,，中小城市樓市下行壓力日益增大,，而一些大城市又有走高的壓力。后期,，穩(wěn)控壓力主要是在地價(jià)走熱城市不能放松房地產(chǎn)調(diào)控,，同時(shí)可以適當(dāng)增加土地供應(yīng)，緩解土地市場(chǎng)供需矛盾,。劉璐反復(fù)強(qiáng)調(diào),，從業(yè)人員一定要加強(qiáng)行業(yè)自律，當(dāng)前成都樓市“軟著陸”的局面十分來(lái)之不易,，樓市參與各方都應(yīng)該加倍珍惜,。

劉璐指出，西安在2016年10月以前的幾年,，其房?jī)r(jià)都處于盤(pán)整甚至還下跌的狀態(tài),，但從當(dāng)年10月隨著其他一些城市開(kāi)始調(diào)控，西安樓市隨即開(kāi)始上漲,，一直到現(xiàn)在,。

2016年10月到2017年底，西安新房指數(shù)累計(jì)漲幅約為15%為同期的全國(guó)第一,；同期,，重慶新房指數(shù)漲幅也超過(guò)12%，排在全國(guó)第六,；類似的城市還有廣西北海，安微蚌埠,，廣東韶關(guān)等,。

在2016年這一輪的的樓市大行情中，西部城市的樓市從之前數(shù)年“滯脹”的狀態(tài)整體崛起了,，這一階段整體的房?jī)r(jià)的整體漲幅超過(guò)了房?jī)r(jià)基數(shù)大,，調(diào)控也更嚴(yán)厲的東部城市,。

但是從全國(guó)樓市整體來(lái)看，劉璐認(rèn)為,，一方面這體現(xiàn)了西部城市樓市的“價(jià)值回歸”,，畢竟很多西部城市的經(jīng)濟(jì)面都不錯(cuò),，房?jī)r(jià)不應(yīng)該比東部同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模城市低那么多；但另一方面,，這也體現(xiàn)了全國(guó)購(gòu)房資金從東到西的“填坑”轉(zhuǎn)移，畢竟同期這些西部城市房?jī)r(jià)的漲幅遠(yuǎn)高于同期當(dāng)?shù)谿DP,，人口，產(chǎn)業(yè)發(fā)展等經(jīng)濟(jì)“基本面”的漲幅,。

過(guò)早被調(diào)控新舊房?jī)r(jià)“倒掛”

2016年下半年之前的幾年,，很多在成都買(mǎi)房的人覺(jué)得買(mǎi)“虧”了，因?yàn)榍皫啄瓿啥紭鞘械臐q幅顯著地弱于東部同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模的城市,。

劉璐指出,，有的購(gòu)房者2007年買(mǎi)的新房“套”了十年才迎來(lái)解套，但對(duì)比西安和重慶可知,，整個(gè)西部城市的樓市在這一階段都偏弱,，所以這也不是成都的個(gè)案,。2016年下半年，成都樓市開(kāi)始出現(xiàn)較為明顯的轉(zhuǎn)暖跡象,，標(biāo)志性事件就是當(dāng)年的“6.29”土拍,，說(shuō)明外地資金開(kāi)始入蓉。隨后,，成都城南的一些樓盤(pán)房?jī)r(jià)開(kāi)始不斷提升,，但全市整體來(lái)看還是較為平靜的,。

但現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了,，2016年下半年，伴隨著城南一些樓盤(pán)的走熱,，成都樓市中出現(xiàn)了一些不正常的現(xiàn)象，引發(fā)了社會(huì)的熱切關(guān)注,。這直接導(dǎo)致在隨后全國(guó)開(kāi)始的嚴(yán)厲樓市調(diào)控中,，成都被列為了“熱點(diǎn)”城市,，但其實(shí)當(dāng)時(shí)的成都房?jī)r(jià)剛出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)（可以對(duì)比之前列的成都和無(wú)錫的對(duì)比）。

在劉璐看來(lái),，過(guò)早被列為熱點(diǎn)城市開(kāi)始嚴(yán)厲調(diào)控,，這是近年來(lái)成都樓市中很多問(wèn)題的根源,。

他進(jìn)一步指出,，這些問(wèn)題在2017年開(kāi)始變得越來(lái)越突出,，在很多前期（2016年下半年之前）“滯脹”城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅“補(bǔ)漲”的同時(shí),，同期成都的新房?jī)r(jià)格指數(shù)反而下跌了2.87%。在存量市場(chǎng)上,，同期成都的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了很明顯的上漲,，這導(dǎo)致出現(xiàn)了一個(gè)嚴(yán)重的后果，就是新房與二手房?jī)r(jià)格的嚴(yán)重“倒掛”,。

劉璐反復(fù)強(qiáng)調(diào),，不要單獨(dú)看成都一個(gè)城市或某一個(gè)樓盤(pán)的問(wèn)題，這樣有失偏頗,，而放在本輪樓市行情的大背景和整個(gè)西部城市樓市的大環(huán)境來(lái)看更準(zhǔn)確和公平,。最終,，這些價(jià)差“倒掛”的問(wèn)題累積到2018年的五月，又產(chǎn)生了另一個(gè)樓市的分水嶺,。

2018年成都“5.15”樓市新政發(fā)布后,，對(duì)投機(jī)性購(gòu)房的限制很大,，而之后出現(xiàn)的成都二手房?jī)r(jià)格的下跌,，可以看作是政策和市場(chǎng)共同作用的結(jié)果,，畢竟?jié)q高了下跌一些也正常,。可以明顯感覺(jué),，2018年5月之后成都新房的限價(jià)政策出現(xiàn)了調(diào)整,，變得更為靈活，也就是說(shuō)和拿地價(jià)格有了更靈活的聯(lián)系,，對(duì)高價(jià)地的限價(jià)就更松一些,。

中介推波助瀾行業(yè)需加強(qiáng)自律

劉璐對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，2018年5月后半段起,，成都樓市開(kāi)始了“軟著陸”,。即隨著二手房自然降價(jià)和新房由于限價(jià)變靈活導(dǎo)致的上升,，使得之前的價(jià)差“價(jià)差倒掛”越來(lái)越小，在一些區(qū)域甚至消失了,。

隨著新舊房?jī)r(jià)沒(méi)有了明顯的價(jià)差,，那些投機(jī)性購(gòu)房的群體逐漸消失,，隨后新房搖號(hào)100%中簽率的樓盤(pán)也越來(lái)越多,。劉璐認(rèn)為，“5.15”新政以來(lái)的這一年,，成都樓市還是出現(xiàn)了很多可喜的變化,，直觀感受就是樓市更“正常”了,。其實(shí),，成都樓市出現(xiàn)的問(wèn)題其他城市也都有，但過(guò)早開(kāi)始調(diào)控（對(duì)比西安和重慶等城市）的“板子”打在了成都身上,，成都業(yè)內(nèi)也應(yīng)該吸取這個(gè)教訓(xùn)。

針對(duì)仁恒濱河灣的火爆搶購(gòu),，劉璐表示,，這兩個(gè)樓盤(pán)的事情有點(diǎn)特殊，相關(guān)樓盤(pán)隨處區(qū)域供地較早,，基本上是十年前出讓的土地,。這個(gè)區(qū)域（指攀成鋼）的平均拿地樓面地價(jià)估計(jì)是4000元/㎡~5000元/㎡，當(dāng)時(shí)該區(qū)域最貴的樓面地價(jià)在7600元/㎡,。所以,，如果按照和樓面地價(jià)掛鉤來(lái)制定限價(jià)標(biāo)準(zhǔn),，該區(qū)域項(xiàng)目的定價(jià)就不會(huì)太高,，價(jià)差會(huì)吸引投機(jī)，這其實(shí)也很正常,，華潤(rùn)悅璽也有類似的情況,。

但劉璐提醒，畢竟這種拿地很早的項(xiàng)目并不是很多了,，當(dāng)前成都在售新房項(xiàng)目的主力可能還是2016年及以后拿地的項(xiàng)目,。實(shí)際上，這些項(xiàng)目隨著當(dāng)前成都樓市的持續(xù)“軟著陸”,，新舊房?jī)r(jià)差銳減,，對(duì)投機(jī)性購(gòu)房群體沒(méi)有足夠的吸引力。所以,，成都大多數(shù)樓盤(pán)應(yīng)該是高中簽率,，并成為未來(lái)成都新房市場(chǎng)的常態(tài),。

這樣的案例也進(jìn)一步說(shuō)明，當(dāng)前我國(guó)樓市的分化進(jìn)一步加大,，不僅在不同的城市之間樓市的走勢(shì)分化加大,，甚至再同一個(gè)城市內(nèi)部的不同區(qū)域之間，樓市的分化也日益增大,。劉璐覺(jué)得,，成都樓市分化加大是客觀事實(shí)，而這次暴露出的一些問(wèn)題也值得警惕,。

劉璐也注意到,，網(wǎng)上流傳一些中介準(zhǔn)備集資炒房的問(wèn)題，這非常值得關(guān)注,。特別是中介行業(yè),，這幾年幾乎每一次成都樓市成為全國(guó)焦點(diǎn)，背后都有中介從業(yè)人員的推波助瀾,。但其實(shí),，中介行業(yè)和所在城市的樓市是一種直接的共生關(guān)系；樓市好,，中介的生意才會(huì)好,，樓市“挨板子”那中介的日子也不好過(guò)。

部分中介行業(yè)的浮夸宣傳,、過(guò)度炒作,，導(dǎo)致成都樓市陷入后來(lái)的不利局面。一個(gè)很重要的誘因就是行業(yè)自律出了問(wèn)題,，讓一些看似偶然的小事件演化成了成都樓市的系統(tǒng)性問(wèn)題,。劉璐強(qiáng)調(diào)，從業(yè)人員一定要加強(qiáng)行業(yè)自律,，當(dāng)前成都樓市“軟著陸”的局面十分來(lái)之不易,，樓市參與各方都應(yīng)該加倍珍惜,，這影響包括購(gòu)房者在內(nèi)的每一個(gè)人的切身利益,。

2018年以來(lái),，成都已披露多宗房企和中介違規(guī)違法行為，并對(duì)相關(guān)涉事單位和人員進(jìn)行處罰,。

近期,，成都市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)外表示，成都將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度,，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為,。