成都萬人搖號搶房：350萬元一套房被視為白菜價

原標題：轉(zhuǎn)手就賺200萬！成都再現(xiàn)萬人搖號搶房,，看一眼樣板房要排隊兩小時

今年初,，樓市“小陽春”行情席卷全國各地,，經(jīng)過數(shù)月的燃燒之后,，這團小熱火似乎正在逐步降溫,。

如今，減持“房住不炒”已成為全國樓市最頂層的指導(dǎo)性定位,，而作為所謂的新一線城市,，成都樓市似乎仍高溫難降。證券時報·e公司記者注意到,，2019年以來,，成都土地拍賣市場競爭激烈,，多個片區(qū)土拍價格樓面價刷新歷史記錄,，甚至遠高過地塊周邊二手房掛牌價。

面粉正在貴過面包,，也正是在這樣的背景之下，拿地早,、樓面價較低的成都主城區(qū)新房依舊是購房者熱衷追搶的目標。6月以來,，成都連續(xù)開出華潤悅璽,、仁恒濱河灣等熱門樓盤，因與周邊二手房存在明顯的價格“剪刀差”,，部分樓盤再度出現(xiàn)萬人搶購的火爆場景,，總價在350萬元/套的房子也被視為白菜價。

土拍價格持續(xù)走高

2019年3月12日,，斷供兩年的成都茶店子迎來49.9畝商住地拍賣,，這宗地引來36家開發(fā)企業(yè)報名競拍。

據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)報道,，上述地塊最終拍賣競價達到56輪,，手持189號的德商以總價17.17億元，溢價76.41%,，單價17200元/㎡追平成都單價地王的成績成功摘走宗地。

資料顯示,，該地塊為住兼商用地,，商業(yè)占比上限49%,，地塊最大可開發(fā)99829方建筑。其中,，住宅面積為50912.79方,，商業(yè)建筑面積達到48916.21方，換句話說此地塊的未來直指綜合體項目,。

需要指出的是,，這宗地塊周圍城市化程度較高,，整個板塊上一次土地交易還需追溯到2016年,。2016年1月，龍湖與首開聯(lián)合拿下了首開龍湖紫宸和龍湖西宸天街地塊,，成交樓面價3200元/㎡,；同5月，龍湖以樓面價3700元/㎡拿下龍湖西宸原著地塊,；2016年11月,，保利又以樓面價12140元/㎡拿下兩河院子地塊，但該地塊比較特殊,，其容積率僅1.0,，為別墅地塊。

相比之下,，時隔兩年多時間,，該板塊土拍價格呈現(xiàn)出明顯的大幅拉升，土地交易長期斷供也造成了板塊內(nèi)新房供應(yīng)的不足,。2018年10月底,，人居花照云庭拿到項目預(yù)售許可證，該小區(qū)共推房源共972套,，清水均約為13000元/㎡,。

成都萬人搖號搶房：350萬元一套房被視為白菜價

僅兩個月之后，成都土拍“地王”再度易主,，由首次進入成都的禹州地產(chǎn)摘得,。5月16日，位于成都錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)華新村二,、七組宗地以7850元/㎡的價格起拍,，最終被禹洲地產(chǎn)以18400元/㎡的樓面價拿下，溢價率達134.39%,。根據(jù)資料顯示,，該宗地凈用地面積24.26畝，計算容積率為2,，可開發(fā)體量達3.23萬方,。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示,，該宗地塊附近的藍谷地社區(qū)5月參考均價為16200元/㎡~18400元/㎡區(qū)間。

再看位于成都二圈層的雙流,，因為近兩年該區(qū)房價大幅上漲,，新開小區(qū)頻頻突破每平米兩萬元的價格，屢屢刷新當?shù)厝藗鹘y(tǒng)觀感,，而被戲稱為“宇宙流”,。5月23日，雙流東升一宗土地以8400元/㎡作為起始樓面價開拍,，經(jīng)過數(shù)十輪爭奪,，最終由新力地產(chǎn)以13600元/㎡拿下，溢價62%,。

新力雙流地塊

據(jù)了解,，這是雙流區(qū)2019年以來拍出的第一宗宅地，剛出爐就已刷新雙流地價,。鏈家數(shù)據(jù)顯示,，該地塊所在區(qū)域二手房買賣相對較少，與之相距不遠的棠湖柏林鎮(zhèn)二手房均價約1.3萬元/㎡,，海棠灣1.3萬元/㎡,，香楠湖1.2萬元/㎡。

高價地新房入市再博弈

2019年初,，在成都當?shù)貥鞘辛鱾髦痪湓挘骸傲艚o大家的低價新房已經(jīng)不多了,！”

2017年，成都土地拍賣價格持續(xù)走高,，樓面價“秒殺”周邊房價,。當年4月6日，成都迎來限購升級后的首場土拍,，此番土拍首次引入熔斷抽簽機制,。此次土拍，成都歷史最高樓面地價被3次刷新,，熔斷線被3次觸發(fā),，進入搖號流程。

成都萬人搖號搶房：350萬元一套房被視為白菜價

其中,，中南建設(shè)以總價28.32億元,，單價11080元/㎡的價格拿下城北地塊，彼時周邊二手房及建成新房價格尚不足萬元,；此外,，位于紅牌樓的地塊樓面價高達1.72萬元/平方米，由東原地產(chǎn)抽簽獲得,，刷新成都住宅最高樓面價,，而該區(qū)域在售樓盤價格在1.2萬元/㎡左右,。

另據(jù)房天下統(tǒng)計顯示，2017年全年,，成都土地市場共出讓土地260宗,，總出讓面積約16587.68畝，同比下降6.6%,，成交面積14287.6畝,；但成交總額約1245.3億元，較2016年全年的賣地總額605.6億元上漲105.6%,。

在過去的2018年,，入市新房價格大多控制住每平米兩萬以內(nèi)，這除了新房價格被限價政策牢牢地套上“緊箍咒”的因素外,，更重要的是大多數(shù)樓盤都是2017年前拿的相對低價土地,。但貫穿2017年,，成都主城區(qū)地拍每平米成交價格普遍超過萬元,，這無疑將進一步推高新房入市價格。

今年1月23日,，成都住建局局長張樵曾對媒體表示,，市住建局正研究“一城一策”的具體方案，此后將制定“因地制宜”的政策,，精準調(diào)控房地產(chǎn)市場,。

此后，首開金茂府于2月2日正式拿到項目預(yù)售許可證,，其精裝房單價達到2.9萬起,，最貴單價更是突破3.1萬元/㎡。平地一聲雷,，該樓盤成為成都首個預(yù)售單價超過3萬元/㎡的樓盤,，其最小戶型面積超過160㎡，最低總價在470萬元/套左右,。

這似乎是一個風向標,，回眸2017年4月，金茂曾以17160元/㎡（成都第二高價地）的樓面價格,，拿下成都武侯新區(qū)162畝商住地塊,，溢價率高達90%。作為成都高端樓盤的代表,，首開金茂府的橫空推出,，讓當時成都樓市圈已經(jīng)“高潮迭起”。諸如,，眾多樓盤銷售,、中介奔走相告,、頻發(fā)朋友圈，“成都即將暴漲”,、“現(xiàn)在再不買房后面就買不起了”等言論,。

成都萬人搖號搶房：350萬元一套房被視為白菜價

此情此景，讓大量的剛需及跟風購房者倍感焦急,，再度陷入難解的博弈中,，既是對高價地入市的恐慌，也是對未來政策不確定性的擔憂,，擔憂限購政策的松動再度刺激房價瘋漲,。

“剪刀差”引爆萬人搶房

當房子不再被注重真實居住屬性，而被附加上更多的投資機遇,，那么炒房也就順勢成為一項投機品種,。

隨著土拍價格的持續(xù)走高，面對部分區(qū)域新舊二手房的巨額價格“剪刀差”,，成都人悠閑的生活被激起一陣陣漣漪,，“打新”搶房仍是一門看似收益頗豐的交易。

2018年10月單價約2.1萬元/㎡,、總價超過300萬元/套的天譽被擠破頭,，中簽率低至3%；而2017年4月,，拔得城北地拍頭籌的中南卻門可羅雀,，2019年1月29日中南海棠集因無人報名登記，最終被終止搖號,。

6月6日,，成都東二環(huán)路邊上的華潤悅璽項目取得預(yù)售許可證，共推出356套房源,，面積段144㎡-155㎡,，精裝售價約17000元/㎡左右。據(jù)資料顯示,，華潤置地曾于2005年12月競得的原成都420廠土地項目,，占地840余畝，相比今日其拿地樓面價十分低廉,。

多年來,，華潤置地已陸續(xù)開發(fā)出華潤二十四城多期住宅項目和萬象城商業(yè)綜合體，華潤悅璽項目正位于該板塊內(nèi),。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示,，該新盤周邊二手房價格普遍在20000元/㎡以上，華潤二十四城一期5月參考均價超過22000元/㎡，其他建成時間更近的幾期住宅項目均價達到25000元/㎡,。

在可對比的新舊房價明顯“剪刀差”下,，華潤悅璽瞬間成為成都網(wǎng)紅熱門“神盤”，很多購房者幾乎是閉著眼睛參與搖號搶房,。盡管這個樓盤容積率可能達到4.0,、人口密集，盡管物業(yè)費不低,，可能5元/㎡以上,，但在巨大利益的驅(qū)動下，這些長期的生活要素都已不是購房者考慮的主要問題,。

證券時報·e公司記者注意到,，華潤悅璽于6月9日僅對樣板間開放一天時間，由于報名人數(shù)超多,，就連看一眼精裝標準的樣板間都要排隊近兩小時,。

成都萬人搖號搶房：350萬元一套房被視為白菜價

近日，有小道消息透露,，華潤悅璽報名搖號總為13344普通7786(中簽率1.18%）,、剛需5422(中簽率2.56%)、棚改136(中簽率92%),。針對該情況,，華潤悅璽銷售人員告訴記者，目前報名人數(shù)在13000左右,，但存在一些審核未通過的購房者，最終通過復(fù)審的人數(shù)名單將在6月22日公布,。

“豪宅”突襲開盤被玩壞

就在眾人還在驚嘆悅璽之時,，成都另一個被譽為豪宅板塊的核心樓盤仁恒濱河灣又“喜提”預(yù)售許可證，帶精裝價格18900-21500元/㎡的仁恒濱河灣,。

據(jù)悉,，早在2009年仁恒便已5000元/㎡左右的樓面價摘得該地塊，而該樓盤距今最近的一次開盤還要追溯到2016年9月份,，也因此被成為“捂盤王”,。

證券時報·e公司記者了解到，此次仁恒濱河灣開盤銷售房源共計207套,，戶型面積均為185㎡,。按照其公布的價格下限來計算，該新盤起步價達到了350萬元/套,，對成都而言,，這已經(jīng)算是豪宅標準。從宣布取證的那刻起,，仁恒濱河灣就瞬間成為全民熱議的話題,，購房者蜂擁而入視此豪宅為白菜價,。

據(jù)鏈家最新數(shù)據(jù)顯示，仁恒濱河灣二手房掛牌均價超過35000元/㎡,，而今年5月最新成交價格也達到34749元/㎡,。霎時間，1.5萬/㎡“剪刀差”的驚人,，買到就是狂賺的口號刷遍本地微信圈,，亦引得多名購房者從外地奔赴而來。若按照3.5萬元/㎡的二手房價計算,，成功夠得一套仁恒濱河灣新房,，可純賺200萬元以上，未來還有升值的可能性,。

有網(wǎng)友表示,，盡管中簽率堪比網(wǎng)上打新股，但在兩百多萬新舊房價差的誘惑下,，也被人忽悠去參與搖號,。有網(wǎng)絡(luò)傳聞，報名仁恒濱河灣新房搖號的人數(shù)規(guī)?；?qū)⑼黄迫f人,，但具體報名人數(shù)仍需等到最終復(fù)審結(jié)果才能確定。

隨著時間的推進,，多個購房群談話的內(nèi)容從感嘆“買到就是賺到”逐漸變成“怎樣才能買到,？要不要離個婚、賣個房,？”,，畫風逐漸詭異了起來，為了買上仁恒濱河灣,，大家絞盡腦汁,。

多條傳聞在購房群流傳。比如,，“洛杉磯四川同鄉(xiāng)聯(lián)誼會已經(jīng)組織起來,，三小時后第一批28人講起飛前往成都，參加仁恒的報名,?！薄ⅰ坝袥]有成都棚改男愿意協(xié)議結(jié)婚搖濱河灣,？簽協(xié)議給10萬現(xiàn)金,，此信息真實有效。”,、“棚改資格3個,，代持可以報名仁恒濱河灣，抓緊時間私聊,?！保斎贿@些都是網(wǎng)絡(luò)傳言,，極有可能是網(wǎng)友所編寫的調(diào)侃段子,。

甚至有網(wǎng)友腦洞大開，公布仁恒眾籌購房方案：以總價370萬元/套為例,，首付3成即111萬元,，貸款259萬元、月供1.6萬元,；由甲乙丙三方出資,，丙方代持該房屋，三方按照出資比例獲享對應(yīng)權(quán)益,，原則上不低于5萬元/㎡考慮出售,；取得產(chǎn)權(quán)滿三年后可出售（2025年出售），預(yù)期年化收益率超過50%,。

資金從東到西“填坑”轉(zhuǎn)移

2016年下半年以來,，全國樓市迎來一輪大漲行情，尤其是西部大城市房價的洼地效應(yīng)非常突出,，重慶,、西安等西部城市房價領(lǐng)漲全國。

需要注意的是,，2018年,，各大房企集中布局三四線等中小城市拿地的態(tài)勢明顯，而2019年各大房企又有回流一二線大城市,，因此造成一二線大城市土地市場走熱，各地出現(xiàn)樓市“小陽春”行情,。

首先,，2016年至今，可以看作是一輪全國樓市的大行情,，僅從銷售額來看,，2016-2018三年的全國商品房銷售額是明顯大于之前的很多年份的。

第二,，從房價來看,，雖然全國眾多城市在這三年之中都有不同程度的漲幅，但如果從2016年十月開始的新一輪調(diào)控期劃斷，可以看出兩個不同的階段,。

即在這之前,，東部城市不僅絕對房價高，而且相對的房價漲幅也更大,。比如在調(diào)控開始前的2016年1-9月,，西部的成都前九個月累計的新房價格漲幅為6.46%，而東部的無錫在2016年9月單月的新房環(huán)比漲幅高達8.2%,，成都完全沒有可比性,。再看2016年全年的新房指數(shù)漲幅，合肥高達46.16%,，廈門41.54%,，南京39.68%，無錫35.53%,，而成都僅5.39%,，同期重慶7.22%，西安6.99%（數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)）,。

成都萬人搖號搶房：350萬元一套房被視為白菜價

接著,，樓市第二階段開始，情況起了很大的變化,。2016年10月后,，購房資金加劇出現(xiàn)從東到西的流動跡象，西部大城市房價的洼地效應(yīng)非常突出,，外來資金“抄底掃貨”態(tài)勢明顯,。于是，西部大城市的房價整體開始“填坑”,，以西安,、重慶為代表的西部大城市房價應(yīng)聲而漲，而且是大漲,。

針對目前樓市狀況,，長期跟蹤研究房地產(chǎn)行業(yè)的西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐接受了證券時報·e公司記者專訪,，詳細解讀本輪樓市大牛的起因和發(fā)展,，以及對成都樓市的看法。

劉璐認為,，2019年樓市行情分化可能加劇,，中小城市樓市下行壓力日益增大，而一些大城市又有走高的壓力,。后期,，穩(wěn)控壓力主要是在地價走熱城市不能放松房地產(chǎn)調(diào)控,，同時可以適當增加土地供應(yīng)，緩解土地市場供需矛盾,。劉璐反復(fù)強調(diào),，從業(yè)人員一定要加強行業(yè)自律，當前成都樓市“軟著陸”的局面十分來之不易,，樓市參與各方都應(yīng)該加倍珍惜,。

劉璐指出，西安在2016年10月以前的幾年,，其房價都處于盤整甚至還下跌的狀態(tài),，但從當年10月隨著其他一些城市開始調(diào)控，西安樓市隨即開始上漲,，一直到現(xiàn)在,。

2016年10月到2017年底，西安新房指數(shù)累計漲幅約為15%為同期的全國第一,；同期,，重慶新房指數(shù)漲幅也超過12%，排在全國第六,；類似的城市還有廣西北海,，安微蚌埠，廣東韶關(guān)等,。

在2016年這一輪的的樓市大行情中,，西部城市的樓市從之前數(shù)年“滯脹”的狀態(tài)整體崛起了，這一階段整體的房價的整體漲幅超過了房價基數(shù)大,，調(diào)控也更嚴厲的東部城市,。

但是從全國樓市整體來看，劉璐認為,，一方面這體現(xiàn)了西部城市樓市的“價值回歸”,，畢竟很多西部城市的經(jīng)濟面都不錯，房價不應(yīng)該比東部同等經(jīng)濟規(guī)模城市低那么多,；但另一方面,，這也體現(xiàn)了全國購房資金從東到西的“填坑”轉(zhuǎn)移，畢竟同期這些西部城市房價的漲幅遠高于同期當?shù)谿DP,，人口,，產(chǎn)業(yè)發(fā)展等經(jīng)濟“基本面”的漲幅。

過早被調(diào)控新舊房價“倒掛”

2016年下半年之前的幾年,，很多在成都買房的人覺得買“虧”了，因為前幾年成都樓市的漲幅顯著地弱于東部同等經(jīng)濟規(guī)模的城市,。

劉璐指出,，有的購房者2007年買的新房“套”了十年才迎來解套,，但對比西安和重慶可知，整個西部城市的樓市在這一階段都偏弱,，所以這也不是成都的個案,。2016年下半年，成都樓市開始出現(xiàn)較為明顯的轉(zhuǎn)暖跡象,，標志性事件就是當年的“6.29”土拍,，說明外地資金開始入蓉。隨后,，成都城南的一些樓盤房價開始不斷提升,，但全市整體來看還是較為平靜的。

但現(xiàn)在問題來了,，2016年下半年,，伴隨著城南一些樓盤的走熱，成都樓市中出現(xiàn)了一些不正常的現(xiàn)象,，引發(fā)了社會的熱切關(guān)注,。這直接導(dǎo)致在隨后全國開始的嚴厲樓市調(diào)控中，成都被列為了“熱點”城市,，但其實當時的成都房價剛出現(xiàn)上漲的趨勢（可以對比之前列的成都和無錫的對比）,。

在劉璐看來，過早被列為熱點城市開始嚴厲調(diào)控,，這是近年來成都樓市中很多問題的根源,。

他進一步指出，這些問題在2017年開始變得越來越突出,，在很多前期（2016年下半年之前）“滯脹”城市的房價開始大幅“補漲”的同時,，同期成都的新房價格指數(shù)反而下跌了2.87%。在存量市場上,，同期成都的二手房價格出現(xiàn)了很明顯的上漲,，這導(dǎo)致出現(xiàn)了一個嚴重的后果，就是新房與二手房價格的嚴重“倒掛”,。

劉璐反復(fù)強調(diào),，不要單獨看成都一個城市或某一個樓盤的問題，這樣有失偏頗,，而放在本輪樓市行情的大背景和整個西部城市樓市的大環(huán)境來看更準確和公平,。最終，這些價差“倒掛”的問題累積到2018年的五月,，又產(chǎn)生了另一個樓市的分水嶺,。

2018年成都“5.15”樓市新政發(fā)布后，對投機性購房的限制很大,，而之后出現(xiàn)的成都二手房價格的下跌,，可以看作是政策和市場共同作用的結(jié)果,，畢竟?jié)q高了下跌一些也正常?？梢悦黠@感覺,，2018年5月之后成都新房的限價政策出現(xiàn)了調(diào)整，變得更為靈活,，也就是說和拿地價格有了更靈活的聯(lián)系,，對高價地的限價就更松一些。

中介推波助瀾行業(yè)需加強自律

劉璐對證券時報·e公司記者表示,，2018年5月后半段起,，成都樓市開始了“軟著陸”。即隨著二手房自然降價和新房由于限價變靈活導(dǎo)致的上升,，使得之前的價差“價差倒掛”越來越小,，在一些區(qū)域甚至消失了。

隨著新舊房價沒有了明顯的價差,，那些投機性購房的群體逐漸消失,，隨后新房搖號100%中簽率的樓盤也越來越多。劉璐認為,，“5.15”新政以來的這一年,，成都樓市還是出現(xiàn)了很多可喜的變化，直觀感受就是樓市更“正?！绷?。其實，成都樓市出現(xiàn)的問題其他城市也都有,，但過早開始調(diào)控（對比西安和重慶等城市）的“板子”打在了成都身上,，成都業(yè)內(nèi)也應(yīng)該吸取這個教訓(xùn)。

針對仁恒濱河灣的火爆搶購,，劉璐表示,，這兩個樓盤的事情有點特殊，相關(guān)樓盤隨處區(qū)域供地較早,，基本上是十年前出讓的土地,。這個區(qū)域（指攀成鋼）的平均拿地樓面地價估計是4000元/㎡~5000元/㎡，當時該區(qū)域最貴的樓面地價在7600元/㎡,。所以,，如果按照和樓面地價掛鉤來制定限價標準，該區(qū)域項目的定價就不會太高,，價差會吸引投機,，這其實也很正常，華潤悅璽也有類似的情況,。

但劉璐提醒,，畢竟這種拿地很早的項目并不是很多了,，當前成都在售新房項目的主力可能還是2016年及以后拿地的項目。實際上,，這些項目隨著當前成都樓市的持續(xù)“軟著陸”，新舊房價差銳減,，對投機性購房群體沒有足夠的吸引力,。所以，成都大多數(shù)樓盤應(yīng)該是高中簽率,，并成為未來成都新房市場的常態(tài),。

這樣的案例也進一步說明，當前我國樓市的分化進一步加大,，不僅在不同的城市之間樓市的走勢分化加大,，甚至再同一個城市內(nèi)部的不同區(qū)域之間，樓市的分化也日益增大,。劉璐覺得,，成都樓市分化加大是客觀事實，而這次暴露出的一些問題也值得警惕,。

劉璐也注意到,，網(wǎng)上流傳一些中介準備集資炒房的問題，這非常值得關(guān)注,。特別是中介行業(yè),，這幾年幾乎每一次成都樓市成為全國焦點，背后都有中介從業(yè)人員的推波助瀾,。但其實,，中介行業(yè)和所在城市的樓市是一種直接的共生關(guān)系；樓市好,，中介的生意才會好,，樓市“挨板子”那中介的日子也不好過。

部分中介行業(yè)的浮夸宣傳,、過度炒作,，導(dǎo)致成都樓市陷入后來的不利局面。一個很重要的誘因就是行業(yè)自律出了問題,，讓一些看似偶然的小事件演化成了成都樓市的系統(tǒng)性問題,。劉璐強調(diào)，從業(yè)人員一定要加強行業(yè)自律,，當前成都樓市“軟著陸”的局面十分來之不易,，樓市參與各方都應(yīng)該加倍珍惜，這影響包括購房者在內(nèi)的每一個人的切身利益,。

2018年以來,，成都已披露多宗房企和中介違規(guī)違法行為,，并對相關(guān)涉事單位和人員進行處罰。

近期,，成都市住建局相關(guān)負責人也對外表示,，成都將進一步加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，嚴厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)違法違規(guī)行為,。