曾研究過(guò)證大發(fā)展案例的財(cái)經(jīng)學(xué)者邢會(huì)強(qiáng)表示,，戴志康彼時(shí)的地產(chǎn)開發(fā)模式是：以開發(fā)住宅來(lái)回收現(xiàn)金流，以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)享受土地增值收益,。

此舉其實(shí)跟后來(lái)王健林開發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)如出一轍,，只不過(guò)戴志康走得更早，拿的地更核心,，開發(fā)的產(chǎn)品更精致。

戴志康開發(fā)的房子走的是綠城宋衛(wèi)平和星河灣黃文仔的路線——精品項(xiàng)目,，其中不乏一些名滿滬上的頂級(jí)豪宅——包括馬云后來(lái)買的九間堂別墅,。

戴志康開發(fā)的浦東聯(lián)洋社區(qū)，因其格調(diào)高雅,，布局合理,，且占據(jù)世紀(jì)公園旁有利位置，在多年后發(fā)展成為上海的高端社區(qū)代表,，云集了滬上眾多金融人士和中產(chǎn)家庭,。

開發(fā)房子的同時(shí)，金融科班出身的戴志康也在搞資本運(yùn)作,。2003年,，戴志康上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)借殼“四海互聯(lián)網(wǎng)”在香港上市,，并更名為上海證大房地產(chǎn)有限公司,。

此時(shí)，戴志康依然炒股,。2005年5月,，證大發(fā)展從鄂爾多斯國(guó)資委中受讓*ST天然1.2億股(占總股本25.586%)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為每股0.60元,，合計(jì)7200萬(wàn)元,。2008年6月,，待禁售期一過(guò)，上海證大開始不斷減持股份,，到2010年2月,，總計(jì)套現(xiàn)大約為11億元，凈賺10億多元,。

盡管在住宅開發(fā)和股市上賺了不少,，但戴志康堅(jiān)持走精品路線,，導(dǎo)致開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng),，資金回流太慢，影響了他此后的發(fā)展速度,。

2007年,，戴志康拍下上海新國(guó)際展覽中心對(duì)面一幅地塊，這塊地后來(lái)開發(fā)成喜馬拉雅中心,，戴志康堅(jiān)持在這個(gè)項(xiàng)目上只租不售,，使得投入30億資金的項(xiàng)目，需要超過(guò)10年時(shí)間才能回本,，同時(shí)承擔(dān)著巨大的運(yùn)營(yíng)成本,。

王小平說(shuō)，彼時(shí),，證大地產(chǎn)的現(xiàn)金不是很多,，不過(guò)，戴志康擅長(zhǎng)搞資本運(yùn)作,，玩的就是空手套白狼,。

2008年左右，證大發(fā)展聯(lián)合平安等金融機(jī)構(gòu)成立多支信托投資計(jì)劃,，曾拿下新華人壽,、西安國(guó)投、交通銀行,、上海銀行,、太平洋保險(xiǎn)等金融企業(yè)的股份。