原標(biāo)題：專家呼吁：盡快放開一線城市的限購，此前吳曉波稱只有救樓市才能救內(nèi)需

金融界6月3日消息著名經(jīng)濟學(xué)家,、房地產(chǎn)專家董藩發(fā)文稱，現(xiàn)有的救市措施力度不夠,，救市方案不完善，市場恢復(fù)乏力,。

他表示,，完全贊同穩(wěn)定房價的主張，但在特殊時期，在其他措施救市乏力的背景下,，盡快調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策,，刺激國內(nèi)需求，已經(jīng)成為必需的,、也將是最有效的對策。

為此,，他給出14條建議,，包括：推出國家層面救市措施，通過中央政府文件重新確認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位,，放松對“三條紅線”的管理,，緊縮未來幾年建設(shè)用地供應(yīng)，全面取消限購,、限貸,、限售、限價,，降低首付成數(shù),，延長按揭貸款期限，改善房地產(chǎn)貸款集中度管理,，處理好爛尾樓罷供問題,，盡快將REITs試點擴大至民營商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域等。

吳曉波稱只有救樓市才能救內(nèi)需

近日著名財經(jīng)作家吳曉波呼吁救樓市也曾引發(fā)熱議,。

他表示,，提振當(dāng)今十分低迷的國內(nèi)需求，亟需找到一個大的投資和消費池子,，此事宜早不宜遲,。

環(huán)顧天下行業(yè)，動一子而活全局者,，恐怕非房地產(chǎn)莫屬,。

因此，只有救樓市才能救內(nèi)需,。

為此,，吳曉波提出了五項救市建議：盡快對房地產(chǎn)稅和產(chǎn)權(quán)到期問題作出具體的法律安排和明示。

降低改善型住房的房貸利率,。降低存量房貸利率,。

全面取消限價政策。認(rèn)真落實“三支箭”和保交樓政策,。

周五房地產(chǎn)股暴漲

市場方面,，周五（6月2日）房地產(chǎn)板塊大漲，多只地產(chǎn)股漲停。同時,，黑色系商品也大幅走高,。消息面上，6月1日,，青島住建局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,，主要為調(diào)整青島非限購區(qū)域購房首付比例，同時包括優(yōu)化限售條件,，支持剛需,、改善需求等。

《通知》提到,，為支持購買首套房和改善性住房,，經(jīng)青島市市場利率定價自律機制研究決定，隨著非限購區(qū)域的調(diào)整,，商業(yè)銀行在非限購區(qū)域發(fā)放的首套房,、二套房商業(yè)性個人住房貸款的最低首付比例也作出相應(yīng)調(diào)整，商業(yè)銀行在本文件印發(fā)之日前已接卷但尚未完成貸款合同簽訂的個人住房貸款業(yè)務(wù),，可按新政策執(zhí)行,。

促進住房消費成為各地穩(wěn)經(jīng)濟的重要一環(huán)。

近段時間,，多個省市在提振2023年經(jīng)濟的會議和文件中,，把住房消費提振納入到新一年經(jīng)濟發(fā)展的框架之中，住房消費在2023年經(jīng)濟“拉動力”方面扮演更為重要的角色,。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,，從2022年下半年開始，國家對于房地產(chǎn)的基調(diào)有所調(diào)整,，即從過去幾年的“防風(fēng)險,、促轉(zhuǎn)型、打造新模式”,，開始轉(zhuǎn)向“防風(fēng)險,、穩(wěn)增長、促內(nèi)需,、打造新模式”,。穩(wěn)增長、促內(nèi)需的權(quán)重上升了,。在政策上,，包括降低利率，房價下跌城市不設(shè)下限,，退出或收縮行政干預(yù)政策,，延長貸款集中度管理政策過渡期等,，房企再融資開閘等“三支箭”發(fā)出。

值得注意的是,，經(jīng)《華夏時報》記者統(tǒng)計,，2022年全國（不含港、澳,、臺）GDP十強城市中,，除了北上廣深外，其余6個城市（重慶,、蘇州,、成都、武漢,、杭州、南京）去年均在一定程度上放開對樓市的限購,。除此之外,，像佛山、東莞等2022年GDP過萬億元的城市,，則放開全域限購,。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，“預(yù)計后續(xù)還將會有更多熱點二線城市跟進,，預(yù)計除了一線城市外,，其他城市或?qū)⑷嫒∠拶彙,！?/p>

多個GDP過萬億元城市優(yōu)化樓市政策

近日,，隨著各地陸續(xù)公布2022年經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，最新的全國（不含港,、澳,、臺）GDP十強城市排名出爐，其十強分別是：上海,、北京,、深圳、重慶,、廣州,、蘇州、成都,、武漢,、杭州、南京,。

值得注意的是,，經(jīng)《華夏時報》記者觀察，在2022年全國（不含港、澳,、臺）GDP十強城市中,，除了北上廣深四大一線城市外，其余6個城市在2022年均在一定程度上放開了對樓市的限購,。

以重慶為例,。2022年12月28日，重慶多部門聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,，明確提出激活市場有效需求,，優(yōu)化商貸住房套數(shù)認(rèn)定，居民將存量房盤活用作保租房的,，可不納入家庭住房貸款套數(shù)計算,，支持剛需，在渝生活,、工作的非本地戶籍的居民及成渝雙城經(jīng)濟圈川籍居民享受同城待遇,，加大貨幣化安置的力度、延長認(rèn)購期支持家庭“先買新再賣舊”等,。

對此,，克而瑞分析稱，該項措施進一步降低了外地入渝居民,、本地購房人群的買房門檻,，擴大了購房人群，對合理改善需求給予支持,；并且有助于盤活存量資產(chǎn),，進一步助力“租購并舉”的多體系供給。同時,，在成渝一體化發(fā)展驅(qū)動中,，通過貸款政策同城化，擴大客群基底,，加深雙城聯(lián)動,。

而GDP緊隨廣州的蘇州，也在2022年4月放松了二手房限售,、限購政策,。具體來看，二手房限售時間由5年改為3年,；在限購方面,，非蘇州戶口購房由3年內(nèi)連續(xù)滿24個月社保改為累計24個月，同時外地人賣房后2年內(nèi),，無需社?；蚨悊慰芍苯淤彿?。

值得一提的是，2022年9月14日,，蘇州對非本地戶籍居民購房政策做出調(diào)整,，外地人在蘇州六區(qū)（吳中區(qū)、吳江區(qū),、姑蘇區(qū),、相城區(qū)、高新區(qū),、工業(yè)園區(qū)）購買首套房無需開具社保證明或個人所得稅證明,，但只限購1套。不過,，時隔僅一日,，蘇州便恢復(fù)2022年9月16日之前購房政策，即需要提供三年內(nèi)連續(xù)6個月社?；騻€稅證明,。

彼時，中指研究院指出,，在中央堅持“房住不炒”定位的指導(dǎo)下,，一二線城市政策優(yōu)化的力度普遍偏弱,，各地高頻小步優(yōu)化成為2022年以來房地產(chǎn)政策調(diào)整的一大特點,。

就如成都，2022年“高頻小步”松綁限購范圍,，擴大購房人群,。2022年12月30日，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于進一步明確我市房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)規(guī)定的通知》提出,，父母投靠成年子女入戶的,，可以作為單獨家庭在戶籍對應(yīng)的限購區(qū)域購買一套住房。

而在此前的11月17日,，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化區(qū)域限購措施的通知》,，優(yōu)化區(qū)域限購措施。

除此之外,，武漢,、杭州、南京2022年均在一定程度上放開了對樓市的限購,。

佛山,、東莞“一次性放開”全域限購

相比于上述城市的“不斷試探”，2022年GDP過萬億元的佛山和東莞則選擇“一次性放開”,。2022年12月9日,，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》,，明確指出：自2022年12月10日起，在本市禪城區(qū)祖廟街道,、南海區(qū)桂城街道,、順德區(qū)大良街道暫停實施住房限購政策，但須自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易,。該政策的發(fā)布,，意味著佛山全域放開了限購。

不久之后,，東莞也跟上佛山的步伐,，全域不再實行商品住房限購政策。2022年12月26日,，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知(東建房[2022]23號)》,，確認(rèn)從通知發(fā)布之日起，莞城街道,、東城街道,、南城街道、萬江街道,、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)全面暫停實施商品住房限購政策,。這意味著東莞堅持6年之久的限購政策全面取消。

值得一提的是,，2022年佛山和東莞的GDP分別為12698.39億元和11200.32億元,，GDP排名位列廣東21個地級市中的第三、第四名,，僅次于深圳,、廣州。

關(guān)榮雪曾在2022年12月26日就向《華夏時報》記者指出,，東莞全面放開限購以及放松限售是深入落實因城施策的調(diào)整之舉,。

2022年12月15日至16日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行,。其中,，中央經(jīng)濟工作會議提及，要因城施策,，支持剛性和改善性住房需求,，解決好新市民、青年人等住房問題,，探索長租房市場建設(shè),。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡,。

國家高端智庫研究員宋丁在2月5日接受《華夏時報》記者采訪時表示,，除一線城市外，其他城市放開限購是一個大的趨勢,。因為限購政策是當(dāng)年供不應(yīng)求時代的產(chǎn)物,。在供不應(yīng)求的情況下，如果不限制,，房價就會上漲得厲害,，所以該政策就一直保持著。

“現(xiàn)在國家房地產(chǎn)的基本性發(fā)生了一個根本的逆轉(zhuǎn),。在這個情況下,，除了這兩年的房企債務(wù)問題，即保交樓的問題,，根本上的問題是供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn),。也就是說現(xiàn)在樓市的需求，特別是那些二,、三線GDP萬億元城市的需求在收縮,，很多人都已經(jīng)有房子了，買的人也沒那么多,。而且,，隨著整個樓市投資的增幅增長（減緩），這里面的機會也越來越少了,，所以說買房的人越來越趨向平緩,。這個時候還限購的意義就不大了?！彼味≌f道,。

東莞市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2022年東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7.9%,。同時，克而瑞數(shù)據(jù)顯示,，2022年東莞樓市供應(yīng)322萬平,，同比下降45%；成交267萬平,，同比下降43%,。在二手房方面，其成交量延續(xù)低位態(tài)勢,，但在政策寬松力度加碼下（限購限售政策的松綁,、增值稅免征年限縮減），有效刺激了下半年二手市場交易持續(xù)活躍,，呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢,，復(fù)蘇強度優(yōu)于新房,。

圖源：克而瑞

關(guān)榮雪也對記者指出，“在東莞之前,，西安,、杭州、佛山等城市也調(diào)整了限購,，說明新一輪需求端的紓困政策已經(jīng)由熱點新一線或二線城市率先開局,，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場尚待加速修復(fù)的背景下，金融支持房地產(chǎn)政策要應(yīng)出盡出,、因城施策,，充分發(fā)揮政策積極效應(yīng)，預(yù)計后續(xù)還將會有更多熱點二線城市跟進,，預(yù)計除了一線城市外,，其他城市或?qū)⑷嫒∠拶彙,！?/p>

數(shù)據(jù)顯示,，西安、杭州,、佛山2022年的GDP分別為1.15萬億元,、1.88萬億元和1.27萬億元，三座城市的GDP均超萬億元,。其中,，佛山市人民政府門戶網(wǎng)站公開的數(shù)據(jù)顯示，2022年佛山房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資1956.52億元,，同比下降16.5%,；其中住宅投資下降16.2%。分地區(qū)看,，禪城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降1.0%,，南海區(qū)下降26.3%，順德區(qū)增長1.0%,，三水區(qū)下降42.9%,，高明區(qū)下降52.4%。

地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志在2月5日向《華夏時報》記者指出,，放開樓市限購,，主要是因為樓市下行引發(fā)的問題多了，比方說,，房企遇到資金問題,、銀行遇到業(yè)務(wù)增長的問題、購房者面臨資產(chǎn)價格下跌,、地方政府面臨財政減少等等,，牽一發(fā)而動全身,，所以重振房地產(chǎn)，提升經(jīng)濟,，解決一系列問題,。

成效如何？

那么,，放松限購后對當(dāng)?shù)貥鞘杏泻斡绊懀?/p>

據(jù)記者觀察,，從之前放松限購的城市來看，有些城市在放松限購后短期內(nèi)當(dāng)?shù)貥鞘械某山涣棵黠@得到提振,；而有些城市放松限購后,，卻沒有帶來明顯影響。像東莞和佛山放開全域限購后,，短期來看,，對樓市具有一定的刺激作用。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,，2023年東莞1月一手住宅成交14萬平（1185套）,，同比下降19%；二手住宅過戶1668套,，同比上升62%,。

2022年12月9日，佛山出臺解除全域限購令,?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年12月佛山一手住宅市場的成交量僅次于2022年6月,，為2022年第二高,。

鄧浩志指出，“效果到目前為止有一點,，但不是特別明顯,。其實從去年上半年開始，房地產(chǎn)市場就推出刺激政策了,，但上半年就如‘猶抱琵琶半遮面’,，都是一些很輕微的刺激政策,。后續(xù)發(fā)現(xiàn)問題越來越嚴(yán)重,，市場不斷下滑，從去年下半年開始進入第二個階段,，就是加強刺激,。到了去年四季度，二線城市普遍采取很強的刺激政策了,，像東莞,、佛山直接全面取消限購,。所以，去年的上半年基本上沒表現(xiàn),，下半年到年底,，開始有一點點表現(xiàn)，這個跟一開始力度不強,，也跟出臺強刺激政策比較晚有關(guān)系,，這是一個關(guān)鍵點?！?/p>

宋丁也認(rèn)為,，GDP過萬億元的城市松綁限購后，帶來的刺激度是有限的,?！凹幢惴砰_限購之后，并不一定會出現(xiàn)人們想象中的蜂擁而至去買房（的局面）,，因為人們的買房欲望已經(jīng)到了一個低點的位置,，即不管限不限購，都不去買了,。所以限購的政策就自動失效了,，而其取消掉之后，可能也有人來買從而增加一點樓市活躍度,?！?/p>

今年會繼續(xù)加大樓市刺激力度嗎？

值得一提的是,，截至今年1月底,，隨著31個省（區(qū),、市）2023年政府工作報告出爐,，不少省（區(qū),、市）定下了2023年經(jīng)濟增速目標(biāo),，數(shù)值范圍在4%至9.5%。然而2022年全國GDP增速僅有3%,，這也意味著各地2023年GDP增長壓力較大,。

在這種壓力背景下，各地會出臺政策進一步刺激樓市嗎,？

對此,，宋丁表示：“今年的經(jīng)濟增長，各個省市提出的目標(biāo)超過5%，我認(rèn)為非常正常,，因為去年增長都很弱,，主要是疫情的干擾，其實今年絕大多數(shù)省市只要正常操作,，基本上輕松達到5%,，就是因為去年基數(shù)太低了?！?/p>

同時,，宋丁也提到，刺激樓市來促進經(jīng)濟增長這件事,，在很多省市來講是有相關(guān)動作的,。但是即便是想通過刺激樓市來促進經(jīng)濟增長，也不一定完全能達到他們想象中的效果,。

鄧浩志也表示,，“我認(rèn)為后續(xù)可能還會繼續(xù)出臺刺激樓市政策。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至到1月31日,，已有50省市（縣）出臺53條樓市刺激政策。各地也提到了今年要支持剛需,、改善需求,，所以今年肯定會（出臺）更多（刺激樓市政策）?！?/p>

同時,，鄧浩志也提到，萬億元GDP城市已經(jīng)出臺解除樓市限購政策,，現(xiàn)在關(guān)鍵是一線城市能不能出臺相關(guān)刺激樓市的政策,。“首先,，北上廣深四個一線城市,，有接近1億人口。雖然僅僅是四個城市,，但是影響范圍很大,。其次，二,、三,、四線城市都是以一線城市作為參考指標(biāo)?？赡軙霈F(xiàn)一線城市低迷,，二,、三,、四線城市的人就不敢買的情況,，這里面存在著龍頭示范效應(yīng)。所以我認(rèn)為一線城市（樓市限購政策）有可能會松綁,?！?/p>

“當(dāng)然我們現(xiàn)在也看到一線城市低迷，從剛剛過去的春節(jié)檔期來看,，二,、三線城市表現(xiàn)比一線城市好，比方說廣州表現(xiàn)不及佛山好,，東莞,、惠州的成交量也比深圳要大，活躍度更高,。所以,，一線城市現(xiàn)在也面臨著客源、資金被分流到周邊城市的情況,。如果一線城市能夠適當(dāng)?shù)姆潘?，會對解決一線城市樓市低迷和帶動二、三線城市有所幫助,?！编嚭浦菊f。

目前,，青島市限購區(qū)域為市南,、老市北，其他區(qū)域均為不限購區(qū)域,，限購區(qū)域首付比例不變,，首套最低30％、二套最低40％,，非限購區(qū)域首付比例首套最低調(diào)整為20％,、二套最低調(diào)整為30％。