原標(biāo)題：專家呼吁：盡快放開一線城市的限購(gòu)，此前吳曉波稱只有救樓市才能救內(nèi)需

金融界6月3日消息著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家,、房地產(chǎn)專家董藩發(fā)文稱,，現(xiàn)有的救市措施力度不夠，救市方案不完善,，市場(chǎng)恢復(fù)乏力,。

他表示，完全贊同穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主張,，但在特殊時(shí)期,，在其他措施救市乏力的背景下，盡快調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策,，刺激國(guó)內(nèi)需求,，已經(jīng)成為必需的、也將是最有效的對(duì)策,。

為此,，他給出14條建議，包括：推出國(guó)家層面救市措施,，通過(guò)中央政府文件重新確認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位,，放松對(duì)“三條紅線”的管理，緊縮未來(lái)幾年建設(shè)用地供應(yīng),，全面取消限購(gòu),、限貸、限售,、限價(jià),，降低首付成數(shù)，延長(zhǎng)按揭貸款期限,，改善房地產(chǎn)貸款集中度管理,，處理好爛尾樓罷供問(wèn)題，盡快將REITs試點(diǎn)擴(kuò)大至民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域等,。

吳曉波稱只有救樓市才能救內(nèi)需

近日著名財(cái)經(jīng)作家吳曉波呼吁救樓市也曾引發(fā)熱議,。

他表示,，提振當(dāng)今十分低迷的國(guó)內(nèi)需求，亟需找到一個(gè)大的投資和消費(fèi)池子,，此事宜早不宜遲,。

環(huán)顧天下行業(yè)，動(dòng)一子而活全局者,，恐怕非房地產(chǎn)莫屬,。

因此，只有救樓市才能救內(nèi)需,。

為此,，吳曉波提出了五項(xiàng)救市建議：盡快對(duì)房地產(chǎn)稅和產(chǎn)權(quán)到期問(wèn)題作出具體的法律安排和明示。

降低改善型住房的房貸利率,。降低存量房貸利率,。

全面取消限價(jià)政策,。認(rèn)真落實(shí)“三支箭”和保交樓政策,。

周五房地產(chǎn)股暴漲

市場(chǎng)方面，周五（6月2日）房地產(chǎn)板塊大漲,，多只地產(chǎn)股漲停,。同時(shí)，黑色系商品也大幅走高,。消息面上,，6月1日，青島住建局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,，主要為調(diào)整青島非限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房首付比例,，同時(shí)包括優(yōu)化限售條件，支持剛需,、改善需求等,。

《通知》提到，為支持購(gòu)買首套房和改善性住房,，經(jīng)青島市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制研究決定,，隨著非限購(gòu)區(qū)域的調(diào)整，商業(yè)銀行在非限購(gòu)區(qū)域發(fā)放的首套房,、二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付比例也作出相應(yīng)調(diào)整,，商業(yè)銀行在本文件印發(fā)之日前已接卷但尚未完成貸款合同簽訂的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，可按新政策執(zhí)行,。

促進(jìn)住房消費(fèi)成為各地穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán),。

近段時(shí)間，多個(gè)省市在提振2023年經(jīng)濟(jì)的會(huì)議和文件中,，把住房消費(fèi)提振納入到新一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的框架之中,，住房消費(fèi)在2023年經(jīng)濟(jì)“拉動(dòng)力”方面扮演更為重要的角色。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，從2022年下半年開始,，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的基調(diào)有所調(diào)整,，即從過(guò)去幾年的“防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型,、打造新模式”,，開始轉(zhuǎn)向“防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng),、促內(nèi)需,、打造新模式”。穩(wěn)增長(zhǎng),、促內(nèi)需的權(quán)重上升了,。在政策上，包括降低利率,，房?jī)r(jià)下跌城市不設(shè)下限,，退出或收縮行政干預(yù)政策，延長(zhǎng)貸款集中度管理政策過(guò)渡期等,，房企再融資開閘等“三支箭”發(fā)出,。

值得注意的是，經(jīng)《華夏時(shí)報(bào)》記者統(tǒng)計(jì),，2022年全國(guó)（不含港,、澳、臺(tái)）GDP十強(qiáng)城市中,，除了北上廣深外,，其余6個(gè)城市（重慶、蘇州,、成都,、武漢、杭州,、南京）去年均在一定程度上放開對(duì)樓市的限購(gòu),。除此之外，像佛山,、東莞等2022年GDP過(guò)萬(wàn)億元的城市,，則放開全域限購(gòu)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為,，“預(yù)計(jì)后續(xù)還將會(huì)有更多熱點(diǎn)二線城市跟進(jìn),，預(yù)計(jì)除了一線城市外，其他城市或?qū)⑷嫒∠拶?gòu),?！?/p>

多個(gè)GDP過(guò)萬(wàn)億元城市優(yōu)化樓市政策

近日,，隨著各地陸續(xù)公布2022年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，最新的全國(guó)（不含港,、澳,、臺(tái)）GDP十強(qiáng)城市排名出爐，其十強(qiáng)分別是：上海,、北京,、深圳、重慶,、廣州,、蘇州、成都,、武漢,、杭州、南京,。

值得注意的是,，經(jīng)《華夏時(shí)報(bào)》記者觀察，在2022年全國(guó)（不含港,、澳,、臺(tái)）GDP十強(qiáng)城市中，除了北上廣深四大一線城市外,，其余6個(gè)城市在2022年均在一定程度上放開了對(duì)樓市的限購(gòu)。

以重慶為例,。2022年12月28日,，重慶多部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確提出激活市場(chǎng)有效需求,，優(yōu)化商貸住房套數(shù)認(rèn)定,，居民將存量房盤活用作保租房的，可不納入家庭住房貸款套數(shù)計(jì)算,，支持剛需,，在渝生活、工作的非本地戶籍的居民及成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈川籍居民享受同城待遇,，加大貨幣化安置的力度,、延長(zhǎng)認(rèn)購(gòu)期支持家庭“先買新再賣舊”等。

對(duì)此,，克而瑞分析稱,，該項(xiàng)措施進(jìn)一步降低了外地入渝居民、本地購(gòu)房人群的買房門檻,，擴(kuò)大了購(gòu)房人群,，對(duì)合理改善需求給予支持,；并且有助于盤活存量資產(chǎn)，進(jìn)一步助力“租購(gòu)并舉”的多體系供給,。同時(shí),，在成渝一體化發(fā)展驅(qū)動(dòng)中，通過(guò)貸款政策同城化,，擴(kuò)大客群基底,，加深雙城聯(lián)動(dòng)。

而GDP緊隨廣州的蘇州,，也在2022年4月放松了二手房限售,、限購(gòu)政策。具體來(lái)看,，二手房限售時(shí)間由5年改為3年,；在限購(gòu)方面，非蘇州戶口購(gòu)房由3年內(nèi)連續(xù)滿24個(gè)月社保改為累計(jì)24個(gè)月,，同時(shí)外地人賣房后2年內(nèi),，無(wú)需社保或稅單可直接購(gòu)房,。

值得一提的是,，2022年9月14日，蘇州對(duì)非本地戶籍居民購(gòu)房政策做出調(diào)整,，外地人在蘇州六區(qū)（吳中區(qū),、吳江區(qū)、姑蘇區(qū),、相城區(qū),、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)）購(gòu)買首套房無(wú)需開具社保證明或個(gè)人所得稅證明,，但只限購(gòu)1套,。不過(guò)，時(shí)隔僅一日,，蘇州便恢復(fù)2022年9月16日之前購(gòu)房政策,，即需要提供三年內(nèi)連續(xù)6個(gè)月社保或個(gè)稅證明,。

彼時(shí),，中指研究院指出，在中央堅(jiān)持“房住不炒”定位的指導(dǎo)下,，一二線城市政策優(yōu)化的力度普遍偏弱,，各地高頻小步優(yōu)化成為2022年以來(lái)房地產(chǎn)政策調(diào)整的一大特點(diǎn)。

就如成都,，2022年“高頻小步”松綁限購(gòu)范圍,，擴(kuò)大購(gòu)房人群,。2022年12月30日，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于進(jìn)一步明確我市房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)規(guī)定的通知》提出,，父母投靠成年子女入戶的,，可以作為單獨(dú)家庭在戶籍對(duì)應(yīng)的限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買一套住房。

而在此前的11月17日,，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化區(qū)域限購(gòu)措施的通知》,，優(yōu)化區(qū)域限購(gòu)措施。

除此之外,，武漢,、杭州、南京2022年均在一定程度上放開了對(duì)樓市的限購(gòu),。

佛山,、東莞“一次性放開”全域限購(gòu)

相比于上述城市的“不斷試探”，2022年GDP過(guò)萬(wàn)億元的佛山和東莞則選擇“一次性放開”,。2022年12月9日,，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，明確指出：自2022年12月10日起,，在本市禪城區(qū)祖廟街道,、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道暫停實(shí)施住房限購(gòu)政策,，但須自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易,。該政策的發(fā)布，意味著佛山全域放開了限購(gòu),。

不久之后,，東莞也跟上佛山的步伐，全域不再實(shí)行商品住房限購(gòu)政策,。2022年12月26日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知(東建房[2022]23號(hào))》,，確認(rèn)從通知發(fā)布之日起,，莞城街道、東城街道,、南城街道,、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)全面暫停實(shí)施商品住房限購(gòu)政策,。這意味著東莞堅(jiān)持6年之久的限購(gòu)政策全面取消,。

值得一提的是，2022年佛山和東莞的GDP分別為12698.39億元和11200.32億元,，GDP排名位列廣東21個(gè)地級(jí)市中的第三,、第四名,，僅次于深圳、廣州,。

關(guān)榮雪曾在2022年12月26日就向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出,，東莞全面放開限購(gòu)以及放松限售是深入落實(shí)因城施策的調(diào)整之舉。

2022年12月15日至16日,，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行,。其中，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及,，要因城施策,，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民,、青年人等住房問(wèn)題,，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的,、不是用來(lái)炒的定位,，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

國(guó)家高端智庫(kù)研究員宋丁在2月5日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，除一線城市外,，其他城市放開限購(gòu)是一個(gè)大的趨勢(shì),。因?yàn)橄拶?gòu)政策是當(dāng)年供不應(yīng)求時(shí)代的產(chǎn)物。在供不應(yīng)求的情況下,，如果不限制,，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲得厲害，所以該政策就一直保持著,。

“現(xiàn)在國(guó)家房地產(chǎn)的基本性發(fā)生了一個(gè)根本的逆轉(zhuǎn),。在這個(gè)情況下,，除了這兩年的房企債務(wù)問(wèn)題,，即保交樓的問(wèn)題,，根本上的問(wèn)題是供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)。也就是說(shuō)現(xiàn)在樓市的需求,，特別是那些二,、三線GDP萬(wàn)億元城市的需求在收縮,，很多人都已經(jīng)有房子了,，買的人也沒(méi)那么多,。而且，隨著整個(gè)樓市投資的增幅增長(zhǎng)（減緩）,，這里面的機(jī)會(huì)也越來(lái)越少了,，所以說(shuō)買房的人越來(lái)越趨向平緩。這個(gè)時(shí)候還限購(gòu)的意義就不大了,。”宋丁說(shuō)道。

東莞市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2022年?yáng)|莞房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7.9%,。同時(shí),，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年?yáng)|莞樓市供應(yīng)322萬(wàn)平,，同比下降45%；成交267萬(wàn)平,，同比下降43%,。在二手房方面,，其成交量延續(xù)低位態(tài)勢(shì),，但在政策寬松力度加碼下（限購(gòu)限售政策的松綁,、增值稅免征年限縮減），有效刺激了下半年二手市場(chǎng)交易持續(xù)活躍,，呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì),，復(fù)蘇強(qiáng)度優(yōu)于新房,。

圖源：克而瑞

關(guān)榮雪也對(duì)記者指出,，“在東莞之前,，西安,、杭州,、佛山等城市也調(diào)整了限購(gòu),，說(shuō)明新一輪需求端的紓困政策已經(jīng)由熱點(diǎn)新一線或二線城市率先開局，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚待加速修復(fù)的背景下,，金融支持房地產(chǎn)政策要應(yīng)出盡出,、因城施策，充分發(fā)揮政策積極效應(yīng),，預(yù)計(jì)后續(xù)還將會(huì)有更多熱點(diǎn)二線城市跟進(jìn),，預(yù)計(jì)除了一線城市外，其他城市或?qū)⑷嫒∠拶?gòu),?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，西安,、杭州,、佛山2022年的GDP分別為1.15萬(wàn)億元、1.88萬(wàn)億元和1.27萬(wàn)億元,，三座城市的GDP均超萬(wàn)億元,。其中，佛山市人民政府門戶網(wǎng)站公開的數(shù)據(jù)顯示,，2022年佛山房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資1956.52億元,，同比下降16.5%；其中住宅投資下降16.2%,。分地區(qū)看,，禪城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降1.0%,，南海區(qū)下降26.3%，順德區(qū)增長(zhǎng)1.0%,，三水區(qū)下降42.9%,，高明區(qū)下降52.4%。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志在2月5日向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出,，放開樓市限購(gòu),，主要是因?yàn)闃鞘邢滦幸l(fā)的問(wèn)題多了，比方說(shuō),，房企遇到資金問(wèn)題、銀行遇到業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的問(wèn)題,、購(gòu)房者面臨資產(chǎn)價(jià)格下跌,、地方政府面臨財(cái)政減少等等，牽一發(fā)而動(dòng)全身,，所以重振房地產(chǎn),，提升經(jīng)濟(jì)，解決一系列問(wèn)題,。

成效如何,？

那么，放松限購(gòu)后對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏泻斡绊懀?/p>

據(jù)記者觀察,，從之前放松限購(gòu)的城市來(lái)看,，有些城市在放松限購(gòu)后短期內(nèi)當(dāng)?shù)貥鞘械某山涣棵黠@得到提振；而有些城市放松限購(gòu)后,，卻沒(méi)有帶來(lái)明顯影響,。像東莞和佛山放開全域限購(gòu)后，短期來(lái)看,，對(duì)樓市具有一定的刺激作用,。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年?yáng)|莞1月一手住宅成交14萬(wàn)平（1185套）,，同比下降19%,；二手住宅過(guò)戶1668套，同比上升62%,。

2022年12月9日,，佛山出臺(tái)解除全域限購(gòu)令?？硕饠?shù)據(jù)顯示,，2022年12月佛山一手住宅市場(chǎng)的成交量?jī)H次于2022年6月，為2022年第二高,。

鄧浩志指出,，“效果到目前為止有一點(diǎn),，但不是特別明顯。其實(shí)從去年上半年開始,，房地產(chǎn)市場(chǎng)就推出刺激政策了,，但上半年就如‘猶抱琵琶半遮面’，都是一些很輕微的刺激政策,。后續(xù)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重,，市場(chǎng)不斷下滑，從去年下半年開始進(jìn)入第二個(gè)階段,，就是加強(qiáng)刺激,。到了去年四季度，二線城市普遍采取很強(qiáng)的刺激政策了,，像東莞,、佛山直接全面取消限購(gòu)。所以,，去年的上半年基本上沒(méi)表現(xiàn),，下半年到年底，開始有一點(diǎn)點(diǎn)表現(xiàn),，這個(gè)跟一開始力度不強(qiáng),，也跟出臺(tái)強(qiáng)刺激政策比較晚有關(guān)系，這是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn),?！?/p>

宋丁也認(rèn)為，GDP過(guò)萬(wàn)億元的城市松綁限購(gòu)后,，帶來(lái)的刺激度是有限的,。“即便放開限購(gòu)之后,，并不一定會(huì)出現(xiàn)人們想象中的蜂擁而至去買房（的局面）,，因?yàn)槿藗兊馁I房欲望已經(jīng)到了一個(gè)低點(diǎn)的位置，即不管限不限購(gòu),，都不去買了,。所以限購(gòu)的政策就自動(dòng)失效了，而其取消掉之后,，可能也有人來(lái)買從而增加一點(diǎn)樓市活躍度,。”

今年會(huì)繼續(xù)加大樓市刺激力度嗎,？

值得一提的是,，截至今年1月底，隨著31個(gè)?。▍^(qū),、市）2023年政府工作報(bào)告出爐,，不少省（區(qū),、市）定下了2023年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo),，數(shù)值范圍在4%至9.5%。然而2022年全國(guó)GDP增速僅有3%,，這也意味著各地2023年GDP增長(zhǎng)壓力較大,。

在這種壓力背景下，各地會(huì)出臺(tái)政策進(jìn)一步刺激樓市嗎,？

對(duì)此,，宋丁表示：“今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，各個(gè)省市提出的目標(biāo)超過(guò)5%,，我認(rèn)為非常正常,，因?yàn)槿ツ暝鲩L(zhǎng)都很弱，主要是疫情的干擾,，其實(shí)今年絕大多數(shù)省市只要正常操作，基本上輕松達(dá)到5%,，就是因?yàn)槿ツ昊鶖?shù)太低了,。”

同時(shí),，宋丁也提到,，刺激樓市來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這件事，在很多省市來(lái)講是有相關(guān)動(dòng)作的,。但是即便是想通過(guò)刺激樓市來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，也不一定完全能達(dá)到他們想象中的效果。

鄧浩志也表示,，“我認(rèn)為后續(xù)可能還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)刺激樓市政策,。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至到1月31日,，已有50省市（縣）出臺(tái)53條樓市刺激政策,。各地也提到了今年要支持剛需、改善需求,，所以今年肯定會(huì)（出臺(tái)）更多（刺激樓市政策）,。”

同時(shí),，鄧浩志也提到,，萬(wàn)億元GDP城市已經(jīng)出臺(tái)解除樓市限購(gòu)政策，現(xiàn)在關(guān)鍵是一線城市能不能出臺(tái)相關(guān)刺激樓市的政策,?！笆紫?，北上廣深四個(gè)一線城市，有接近1億人口,。雖然僅僅是四個(gè)城市,，但是影響范圍很大。其次,，二,、三、四線城市都是以一線城市作為參考指標(biāo),?？赡軙?huì)出現(xiàn)一線城市低迷，二,、三,、四線城市的人就不敢買的情況，這里面存在著龍頭示范效應(yīng),。所以我認(rèn)為一線城市（樓市限購(gòu)政策）有可能會(huì)松綁,。”

“當(dāng)然我們現(xiàn)在也看到一線城市低迷,，從剛剛過(guò)去的春節(jié)檔期來(lái)看,，二、三線城市表現(xiàn)比一線城市好,，比方說(shuō)廣州表現(xiàn)不及佛山好,，東莞、惠州的成交量也比深圳要大,，活躍度更高,。所以，一線城市現(xiàn)在也面臨著客源,、資金被分流到周邊城市的情況,。如果一線城市能夠適當(dāng)?shù)姆潘桑瑫?huì)對(duì)解決一線城市樓市低迷和帶動(dòng)二,、三線城市有所幫助,。”鄧浩志說(shuō),。

目前,，青島市限購(gòu)區(qū)域?yàn)槭心稀⒗鲜斜?，其他區(qū)域均為不限購(gòu)區(qū)域,，限購(gòu)區(qū)域首付比例不變，首套最低30％、二套最低40％,，非限購(gòu)區(qū)域首付比例首套最低調(diào)整為20％,、二套最低調(diào)整為30％。