原標題：31地首套房貸利率下限全部出爐！認房不認貸后,，哪些城市調整空間更大,？

8月31日，隨著央行,、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布兩則通知,，存量房貸利率正式迎來初步調整方案，全國性商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例下限也統(tǒng)一調整,。

不過,，從全國性方案出臺，到因城施策落地,，依然有許多細節(jié)有待明確,。

尤其對于存量房貸利率調整，無論借款人選擇哪一種調整方式——由金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套商業(yè)性個人住房貸款,，或協(xié)商變更合同約定的利率水平——調整后的存量房貸利率不能低于貸款發(fā)放時的當?shù)胤抠J利率下限政策（下稱“發(fā)放時利率下限”）,。

這也意味著，發(fā)放時利率下限是關乎借款人最終能否受益,，以及受益多少的關鍵,。

但因為不同階段、不同城市執(zhí)行的房貸利率下限政策變化和差異較大,，明確這一參照指標成為借款人和銀行順利協(xié)商的前提,。

截至9月2日，全國31個省/直轄市/自治區(qū)均已公布首套商業(yè)性住房貸款利率自律下限情況,。

有房地產行業(yè)研究人士對記者表示,，因為每個地方歷史執(zhí)行的房貸利率下限差異化較大，整體可執(zhí)行空間還要等各地銀行執(zhí)行方案出來,，統(tǒng)一測算,。

不過有機構人士指出，在存量房貸利率調整執(zhí)行落地過程中,，銀行與借款人自主協(xié)商空間較大,，除了考慮央行明確的不低于發(fā)放時利率下限外，大概率還要考慮當前各城市的首套房主流利率水平,，調整后的利率預計也不會低于此,。

若依此考慮，近年來首套房貸利率調整幅度較大的二三四線城市或有更大的調整空間,。

對于一線城市來說,，一方面多數(shù)存量房貸緊貼利率下限執(zhí)行，另一方面房貸利率剛性較大，因此調整空間較小,。

另一個影響調整空間的是“認房不認貸”政策,，部分原本被認定為二套房如今被認定為首套房的房貸利率，將迎來調整機會,，且調整空間更大,。

多地公布首套房貸利率下限

從全國層面來看，全國首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限在不同階段分別為：2019年10月7日前為0.7倍貸款基準利率,；2019年10月8日至2022年5月14日為LPR（貸款市場報價利率）,；2022年5月15日至今為LPR-20BP。

不過,，在因城施策背景下,，各地區(qū)之間或同一地區(qū)不同時期所執(zhí)行的房貸利率下限差異較大。據(jù)《2022年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》介紹,，我國商業(yè)性個人住房貸款利率采用“三層定價機制”：一是全國層面,，人民銀行、銀保監(jiān)會（現(xiàn)國家金融監(jiān)督管理總局）確定全國層面的貸款利率政策下限,；二是地方層面,，各城市政府在全國層面的政策底線基礎上，按照“因城施策”原則確定當?shù)厣虡I(yè)性個人住房貸款利率下限,；三是商業(yè)銀行層面,，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風險等因素,，與借款人協(xié)商確定具體利率水平,。

在8月31日，央行,、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》）之后,，各地央行分支機構陸續(xù)披露了過往首套房貸利率下限情況，在提供存量房貸利率調整底線參考的同時,，也全面呈現(xiàn)了2018年乃至2016年以來,，各地房貸利率的調整幅度和頻率。

據(jù)第一財經記者不完全統(tǒng)計,，截至9月2日,，包括北京、上海,、深圳,、廣州、天津在內的31個省級行政區(qū)均已公布當?shù)厥滋咨虡I(yè)性個人住房貸款利率自律下限情況（詳見文后附表）,。

按照《通知》要求,，自2023年9月25日起，經借款人向承貸金融機構提出申請，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款可采取兩種方式進行調整,，一是由該金融機構新發(fā)放新貸款進行置換,，二是雙方協(xié)商變更合同約定的利率水平。

2023年8月31日前,，金融機構已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款,，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款,，均在調整范圍之內,。

需要注意的是，無論采用哪種方式調整,，調整后的房貸利率在LPR上的加點幅度,，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。借款人可參照問文后附表確定手中存量房貸是否還有調整空間,。

簡單理解,，如果存量房貸發(fā)放時即按照當時當?shù)乩氏孪拚邎?zhí)行，此次無須調整,，尤其定價基準轉換時選擇錨定LPR的貸款,，利率水平每年隨LPR重定價已是最低。借款人能夠受益于此次存量房貸調整政策主要有三類情況：

1,、存量貸款在2019年10月LPR改革之后發(fā)放,，且貸款合同約定的LPR加點數(shù)超過發(fā)放時利率下限政策對應的加點數(shù)，存在下調空間,，且計算較為簡單,。

2、存量貸款在2019年10月之前發(fā)放,，借款人在定價基準轉換時選擇固定利率,，且該固定利率高于發(fā)放時利率下限，存在下調空間,。

3,、存量貸款在2019年10月之前發(fā)放，借款人在定價基準轉換時選擇錨定LPR,，但因為此類情況的發(fā)放時利率下限認定尚需銀行確認,，具體調整空間取決于雙方協(xié)商結果。

工商銀行9月2日發(fā)布《存量房貸利率調整常見問答（一）》（下稱《問答》）,，其中提到,，對于借款人而言，由于已經明確調整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時的當?shù)胤抠J利率政策下限,，通過新發(fā)放貸款置換和協(xié)商變更合同利率兩種方式調整的結果無明顯區(qū)別,。考慮到操作便利性，該行主要采取變更合同利率方式,。

哪些城市調整空間更大,？

不過，影響存量房貸利率調整空間的,，除了發(fā)放時利率下限,，借款人還要考慮所在城市最新主流利率水平，以及對首套房的認定標準變化,。

央行,、國家金融監(jiān)督管理總局有關負責人就調整優(yōu)化住房信貸政策有關問題答記者問時表示，《通知》出臺的背景在于,，近年來我國房地產市場供求關系發(fā)生了重大變化,，借款人和銀行對于有序調整優(yōu)化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降,，對借款人來說,，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資,。對銀行來說,，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響,。同時,，還可壓縮違規(guī)使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間,，減少風險隱患,。為更好適應上述新形勢，中國人民銀行,、金融監(jiān)督管理總局明確按照市場化,、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調整存量首套住房貸款利率,。

有銀行業(yè)研究人士認為,，若部分城市（比如一線城市）近年來房貸利率政策維持剛性，存量房貸與新發(fā)放房貸之間定價差異不大,，則存量房貸利率下調的空間和必要性大大降低,。

央行在二季度貨幣政策執(zhí)行報告中提到，截至今年6月末,，全部343個城市（地級及以上）中,，100個城市下調或取消了首套房貸利率下限。其中,，87個城市下調了首套房貸利率下限,，較全國下限低10~40個基點,，13個城市取消了首套房貸利率下限。

據(jù)中金公司測算,，2022年以來,，首套新發(fā)放房貸的加點下行幅度約為135bp。中金公司銀行業(yè)首席分析師林英奇團隊指出,，去年以來,，二三線城市普遍大幅下調了按揭貸款加點幅度，預計本次二三線城市存量按揭下調幅度更多（預計平均在80bp以上）,，一線城市調整幅度較少,，尤其如果發(fā)放時已緊貼利率下限執(zhí)行，則沒有降息空間,。

（2018-2021年,，按揭貸款相比基準利率上浮最高約100bp，資料來源：中金公司）

對于具體調降幅度,，林英奇指出，初步預計,，首套房貸占全部存量房貸比例約為80%~90%,，其中符合按揭下調條件的貸款占比約為80%，涉及貸款占全部按揭貸款比例約為2/3,，全部存量按揭利率從當前的4.7%左右下行至4.2%的5年LPR水平附近,，總體平均下調幅度約為50bp?！坝捎趯嶋H涉及貸款的區(qū)域,、利率水平較為復雜，實際利率下行幅度有待細則進一步落地,?！绷钟⑵嬖趫蟾嬷斜硎尽?/p>

此前,，第一財經記者采訪了解到,，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調整后，幾千萬戶,、上億居民的財務負擔會有明顯下降,，平均降幅大約為0.8個百分點。央行數(shù)據(jù)顯示,，截至今年6月末,，我國個人住房貸款余額為38.6萬億元。

值得注意的是,，對于適用存量房貸利率調整的范圍,，《通知》明確,，不僅包括已發(fā)放首套個人住房貸款，也包括借款人“實際住房情況符合所在城市首套住房標準”的其他存量貸款,。這也表明,，隨著“認房不認貸”在更多城市落地，部分原本適用于二套房利率的貸款可能也將從中受益,，一是異地外地有過貸款記錄又在本地買房的家庭,，二是本地“賣一買一”的置換家庭。

根據(jù)工商銀行《問答》,，此前按照二套房貸利率辦理的存量貸款,，按照當前所在城市政策可以初步判斷按照首套房貸款政策執(zhí)行的，符合存量房貸利率調整條件,，建議客戶提前準備好佐證材料,。后續(xù)，該行將印發(fā)操作指引,。

工商銀行同時表示,，該行正積極進行各項準備工作，暫定于9月25日開放線上線下服務渠道,，具體可辦理時間以公告為準,。

因為二套房貸利率下限的加點數(shù)往往較高，上述兩類家庭在“認房不認貸”后可調降的空間可能會更大,。

以北京地區(qū)為例,，若A市民在2020年置換房產，其房貸利率（按照二套）發(fā)放時為LPR（4.75%） 115BP=5.9%（當時北京二套房貸利率下限為LPR 105BP）,，目前為LPR（4.2%） 115BP=5.35%,。在北京9月1日宣布“認房不認貸”后，A市民所持房產可認定為首套房,，按照2020年2月當?shù)厥滋追繄?zhí)行利率下限LPR 55BP,，其房貸利率可從當前的5.35%降至4.75%。

自8月18日三部門聯(lián)合發(fā)文,，明確將“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱后,，已有武漢、中山,、惠州,、東莞、成都,、重慶等多地落實執(zhí)行,，尤其北京、上海,、廣州,、深圳四大一線城市目前已全部官宣落地,。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，這有望帶動更多城市跟進和落地相關舉措,，政策信號明顯,。（記者杜川對此文亦有貢獻）

31地首套商業(yè)性個人住房貸款利率自律下限

標簽：房地產房產