一線城市瞄準(zhǔn)購房“降成本”樓市等待量升價穩(wěn)積極信號

21世紀(jì)經(jīng)濟報道李莎

盡管政策頻出,，一線城市樓市目前暫時還未能爬出“泥潭”。2023年12月15日,，國家統(tǒng)計局發(fā)布11月房價數(shù)據(jù),，一線城市房價繼續(xù)下降，二手房降幅更為明顯,。

從今年的情況來看,，經(jīng)歷短暫“小陽春”之后，5月一線城市二手房價格環(huán)比開始下降,，8月新房價格開始下降,，9月房價短暫好轉(zhuǎn)，10月開始一線城市新房,、二手房價格重回下跌通道,。市場成交情況也與之相似，“小陽春”后四個一線城市住宅成交回落明顯,，11月市場成交仍在低位徘徊,。

為提振樓市，8月底開始,，一線城市醞釀出臺新一輪需求端支持政策,，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”，進一步拓展到降低首付比例,、降低房貸利率,、優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)等方面。12月14日,，北京,、上海接連發(fā)布需求端支持政策，為降低居民購房成本帶來實質(zhì)性利好,。

目前一線城市的樓市支持政策以降低購房成本為主,，北京、上海和深圳的政策調(diào)整都重點圍繞這一方向展開,，各地在放松購房資格方面仍較謹(jǐn)慎,。作為近期一線城市中優(yōu)化樓市政策的先行者，廣州率先放松了限購,，但其他三個一線城市暫無明顯政策動作,。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示,，近期京滬政策優(yōu)化后，一線城市短期政策或以落實為主,。未來若市場調(diào)整壓力增加,，一線城市政策仍有優(yōu)化預(yù)期。

陳文靜舉例,，如根據(jù)市場情況因區(qū)施策優(yōu)化限購政策,，取消郊區(qū)限購、降低社保年限要求,、增加特定人群購房套數(shù),、優(yōu)化離婚購房以及特定需求購房限制等。除此之外,，優(yōu)化限售、限價政策,，降低交易稅費,，支持住房“以舊換新”等，也是政策優(yōu)化方向,。

市場等待積極信號

據(jù)12月15日國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),，11月一線城市新房價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同,，其中北京,、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.1%、0.9%和0.8%,，上海環(huán)比上漲0.6%,。

相較新房，11月一線城市二手房價格下降更為明顯,，環(huán)比下降1.4%,，降幅比上月擴大0.6個百分點，其中北京,、上海,、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.4%、1.5%,、1.0%和1.5%,。

一線城市的新房價格環(huán)比降幅與二線城市持平，略好于三線城市,。但一線城市的二手房價格環(huán)比降幅明顯大于二,、三線城市，同期二,、三線城市二手房價格降幅分別為0.7%和0.8%,。

對此,，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，11月各能級城市二手住宅價格環(huán)比降幅呈擴大態(tài)勢,。相較于二,、三線城市，一線城市降幅最大,，或是一線城市在“認(rèn)房不認(rèn)貸”后雖有小幅政策調(diào)整,，但是始終沒有大幅度的支持政策鞏固加持，導(dǎo)致后續(xù)房價回升動力不足,。

二手房價格對市場變化的感知比較敏感,。“小陽春”釋放掉前期積壓市場需求之后,，今年5月,，一線城市二手房價格就開始由升轉(zhuǎn)降，四個一線城市二手房價格環(huán)比降幅在0.1%到0.8%之間,。連降4個月之后,，9月一線城市二手房價格短暫回暖，上漲0.2%,，其后又開始下降,，11月降幅擴大。

相較二手房,，一線城市新房價格相對穩(wěn)定,，今年前5個月一線城市新房價格環(huán)比保持漲勢，5月漲幅收窄至0.1%,，6月,、7月價格持平，8月價格也開始下降,，9月價格與上月持平,，其后的10月和11月新房價格再次下降，降幅皆為0.3%,。

銷售數(shù)據(jù)對市場熱度的反映同樣直觀,。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年3月,，北京,、上海、廣州和深圳的商品房成交面積分別為69.24萬平方米,、99.86萬平方米,、114.18萬平方米和31.44萬平方米，環(huán)比分別增長65.9%,、77.7%,、69%和48%,，單月成交大幅拉升，“小陽春”特征顯著,。

但成交回暖勢頭并未延續(xù)太久,，“小陽春”之后，一線城市樓市成交回落明顯,。4月上海和廣州商品房成交面積出現(xiàn)下滑,，環(huán)比分別下降9.7%和30.1%。5月四個一線城市商品房成交均出現(xiàn)不同程度下降,，其后市場成交整體平淡,。

到11月，北京,、上海,、廣州和深圳的商品房成交面積分別為41.65萬平方米、60.07萬平方米,、58.5萬平方米和30.77萬平方米,，前三城成交面積環(huán)比分別下降20.1%、5%和18.6%,，僅深圳環(huán)比微增2.6%。

陳文靜表示,，銷售端恢復(fù)受阻主要受幾個因素影響：一是二手房房價普跌,，導(dǎo)致潛在購房者觀望情緒較重，置業(yè)更加謹(jǐn)慎,；二是居民就業(yè),、收入狀況及預(yù)期尚未完全恢復(fù)，對于房地產(chǎn)市場仍缺乏信心,，加杠桿購房意愿低于前幾輪市場周期,；三是在優(yōu)化政策落地前，一線城市政策存在較大的放松預(yù)期,，部分購房者多持幣觀望政策變化,。

這意味著，目前一線城市樓市仍然在等待積極信號,。

樓市政策瞄準(zhǔn)“降成本”

為提振樓市,，8月25日，住建部,、央行,、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。緊接著,，8月31日,，央行,、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，進一步打開各地樓市政策調(diào)整窗口,。

8月30日,，廣州率先發(fā)文，優(yōu)化個人住房貸款中的住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，成為首個執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市,，這也意味著新一輪一線城市樓市支持政策正式啟幕。到9月1日,，四個一線城市全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”,，此后四地陸續(xù)優(yōu)化公積金貸住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。四個一線城市也先后發(fā)文,，進一步落實兩部門降低存量首套房貸利率的政策,。

不僅如此，在之后三個多月的時間里,，四個一線城市相繼圍繞首付比例,、房貸利率、普宅標(biāo)準(zhǔn)等方面,，進行政策的調(diào)整優(yōu)化,。

廣州是一線城市中樓市政策調(diào)整的先行者。9月8日起,，廣州首套房商貸利率下限突破5年期以上LPR,，降至LPR-10BP，二套房商貸利率下限為LPR+30BP,。廣州成為首個房貸利率下限突破5年期以上LPR的一線城市,。

據(jù)9月9日《廣州日報》報道，廣州下調(diào)二套房首付比例,，商貸首付比例最低可至30%,，成為近期首個降低首付比例的一線城市。

廣州之后,，深圳跟進政策調(diào)整,。9月29日起，深圳下調(diào)房貸利率,，下調(diào)后首套房商貸利率和二套房商貸利率與廣州相同,。11月23日起，深圳將二套房最低首付比例由原來的普通住房70%,、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%,。

市場關(guān)于一線城市普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的呼聲由來已久。11月22日,，深圳住建局發(fā)文調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，取消了實際成交總價低于750(含本數(shù))萬元的要求,，普宅標(biāo)準(zhǔn)重回2019年規(guī)定。自此,，深圳成為近期首個調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)的一線城市,。

相較廣州和深圳，北京和上海的樓市表現(xiàn)相對穩(wěn)定,，政策調(diào)控的定力也更強,。兩地政策會否調(diào)整，何時調(diào)整,，如何調(diào)整備受市場關(guān)注,。

12月14日，北京,、上海接連發(fā)文,，大力優(yōu)化需求端支持政策：優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)、降首付,、降利率,。

東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，北京,、上海大力優(yōu)化需求端政策,，這意味著繼廣州和深圳之后，剩下的兩個一線城市也從需求端入手,，加大對商品房市場的支持力度,。一線城市樓市在全國房地產(chǎn)市場占比不高，但具有很強的風(fēng)向標(biāo)作用,。本次京滬房地產(chǎn)新政出臺，核心政策措施具有很強的針對性,，能夠有效激發(fā)剛性和改善性需求,。

王青判斷，后續(xù)其他城市也會跟進出臺力度更大的措施,，這包括房地產(chǎn)購置環(huán)節(jié)稅費減免,，適度發(fā)放購房券，加大公積金購房支持力度,，以及通過全面推行“帶押過戶”等方式,，進一步激活二手房市場等。這可能意味著繼8月31日央行,、國家金融監(jiān)管總局發(fā)布兩個《通知》之后,，新一輪樓市支持政策全面加碼。

但需要注意的是,，目前一線城市政策調(diào)整主要圍繞降低購房成本展開,，在放松購房資格方面的動作仍然不多,。目前僅廣州取消了少量區(qū)域限購，并將非廣州戶籍家庭在限購區(qū)域購房的個稅或社保年限要求從5年縮短為2年,。另外,，10月下旬上海金山區(qū)也曾出臺人才安居政策，小范圍,、限制性放寬單身人才購房要求,。

關(guān)榮雪認(rèn)為，目前一線城市對放松限購政策仍然保持較高的謹(jǐn)慎態(tài)度,。12月中央政治局會議提出要“以進促穩(wěn)”,，房地產(chǎn)需求端政策調(diào)整亦是如此，政策工具箱“進”取式創(chuàng)新性的探索將有助于房地產(chǎn)市場“穩(wěn)”發(fā)展,，預(yù)計后續(xù)政策還有較大松綁空間,，限購、限價等政策可能也會有所松動,。

陳文靜則認(rèn)為,，日前京滬政策優(yōu)化后，短期一線城市或以政策落實為主,。值得關(guān)注的是,，今年以來，多地出臺“以舊換新”相關(guān)舉措,。也不排除一線城市圍繞“以舊換新”出臺配套政策,，促進置換需求釋放。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示,，隨著經(jīng)濟穩(wěn)步恢復(fù),，居民傷痕效應(yīng)逐步淡出，國內(nèi)一攬子穩(wěn)樓市政策累積效應(yīng)釋放,，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)回升,。但國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)仍是堅持“房住不炒”，強調(diào)因城施策,、精準(zhǔn)調(diào)控,，更好滿足剛性與改善性住房需求。