一線城市瞄準(zhǔn)購(gòu)房“降成本”樓市等待量升價(jià)穩(wěn)積極信號(hào)

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道李莎

盡管政策頻出,，一線城市樓市目前暫時(shí)還未能爬出“泥潭”。2023年12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布11月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),，一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下降，二手房降幅更為明顯,。

從今年的情況來(lái)看,，經(jīng)歷短暫“小陽(yáng)春”之后，5月一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比開始下降,，8月新房?jī)r(jià)格開始下降,，9月房?jī)r(jià)短暫好轉(zhuǎn)，10月開始一線城市新房,、二手房?jī)r(jià)格重回下跌通道,。市場(chǎng)成交情況也與之相似，“小陽(yáng)春”后四個(gè)一線城市住宅成交回落明顯,，11月市場(chǎng)成交仍在低位徘徊,。

為提振樓市，8月底開始,，一線城市醞釀出臺(tái)新一輪需求端支持政策,，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”，進(jìn)一步拓展到降低首付比例,、降低房貸利率,、優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)等方面。12月14日,，北京,、上海接連發(fā)布需求端支持政策，為降低居民購(gòu)房成本帶來(lái)實(shí)質(zhì)性利好,。

目前一線城市的樓市支持政策以降低購(gòu)房成本為主,，北京、上海和深圳的政策調(diào)整都重點(diǎn)圍繞這一方向展開,，各地在放松購(gòu)房資格方面仍較謹(jǐn)慎,。作為近期一線城市中優(yōu)化樓市政策的先行者,，廣州率先放松了限購(gòu)，但其他三個(gè)一線城市暫無(wú)明顯政策動(dòng)作,。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,，近期京滬政策優(yōu)化后，一線城市短期政策或以落實(shí)為主,。未來(lái)若市場(chǎng)調(diào)整壓力增加,，一線城市政策仍有優(yōu)化預(yù)期。

陳文靜舉例,，如根據(jù)市場(chǎng)情況因區(qū)施策優(yōu)化限購(gòu)政策,，取消郊區(qū)限購(gòu)、降低社保年限要求,、增加特定人群購(gòu)房套數(shù),、優(yōu)化離婚購(gòu)房以及特定需求購(gòu)房限制等。除此之外,，優(yōu)化限售,、限價(jià)政策，降低交易稅費(fèi),，支持住房“以舊換新”等,，也是政策優(yōu)化方向。

市場(chǎng)等待積極信號(hào)

據(jù)12月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),，11月一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%,，降幅與上月相同，其中北京,、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.1%,、0.9%和0.8%，上海環(huán)比上漲0.6%,。

相較新房,，11月一線城市二手房?jī)r(jià)格下降更為明顯，環(huán)比下降1.4%,，降幅比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn),，其中北京、上海,、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.4%,、1.5%、1.0%和1.5%,。

一線城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅與二線城市持平,，略好于三線城市。但一線城市的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅明顯大于二、三線城市,，同期二,、三線城市二手房?jī)r(jià)格降幅分別為0.7%和0.8%。

對(duì)此,，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,，11月各能級(jí)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比降幅呈擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。相較于二,、三線城市,，一線城市降幅最大，或是一線城市在“認(rèn)房不認(rèn)貸”后雖有小幅政策調(diào)整,，但是始終沒(méi)有大幅度的支持政策鞏固加持，導(dǎo)致后續(xù)房?jī)r(jià)回升動(dòng)力不足,。

二手房?jī)r(jià)格對(duì)市場(chǎng)變化的感知比較敏感,。“小陽(yáng)春”釋放掉前期積壓市場(chǎng)需求之后,，今年5月,，一線城市二手房?jī)r(jià)格就開始由升轉(zhuǎn)降，四個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅在0.1%到0.8%之間,。連降4個(gè)月之后,，9月一線城市二手房?jī)r(jià)格短暫回暖，上漲0.2%,，其后又開始下降,，11月降幅擴(kuò)大。

相較二手房,，一線城市新房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定,，今年前5個(gè)月一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比保持漲勢(shì)，5月漲幅收窄至0.1%,，6月,、7月價(jià)格持平，8月價(jià)格也開始下降,，9月價(jià)格與上月持平,，其后的10月和11月新房?jī)r(jià)格再次下降，降幅皆為0.3%,。

銷售數(shù)據(jù)對(duì)市場(chǎng)熱度的反映同樣直觀,。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年3月,，北京,、上海、廣州和深圳的商品房成交面積分別為69.24萬(wàn)平方米、99.86萬(wàn)平方米,、114.18萬(wàn)平方米和31.44萬(wàn)平方米,，環(huán)比分別增長(zhǎng)65.9%、77.7%,、69%和48%,，單月成交大幅拉升，“小陽(yáng)春”特征顯著,。

但成交回暖勢(shì)頭并未延續(xù)太久,，“小陽(yáng)春”之后，一線城市樓市成交回落明顯,。4月上海和廣州商品房成交面積出現(xiàn)下滑,，環(huán)比分別下降9.7%和30.1%。5月四個(gè)一線城市商品房成交均出現(xiàn)不同程度下降,，其后市場(chǎng)成交整體平淡,。

到11月，北京,、上海,、廣州和深圳的商品房成交面積分別為41.65萬(wàn)平方米、60.07萬(wàn)平方米,、58.5萬(wàn)平方米和30.77萬(wàn)平方米,，前三城成交面積環(huán)比分別下降20.1%、5%和18.6%,，僅深圳環(huán)比微增2.6%,。

陳文靜表示，銷售端恢復(fù)受阻主要受幾個(gè)因素影響：一是二手房房?jī)r(jià)普跌,，導(dǎo)致潛在購(gòu)房者觀望情緒較重,，置業(yè)更加謹(jǐn)慎；二是居民就業(yè),、收入狀況及預(yù)期尚未完全恢復(fù),，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍缺乏信心，加杠桿購(gòu)房意愿低于前幾輪市場(chǎng)周期,；三是在優(yōu)化政策落地前,，一線城市政策存在較大的放松預(yù)期，部分購(gòu)房者多持幣觀望政策變化,。

這意味著,，目前一線城市樓市仍然在等待積極信號(hào)。

樓市政策瞄準(zhǔn)“降成本”

為提振樓市,，8月25日,，住建部,、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,。緊接著,，8月31日，央行,、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》,，進(jìn)一步打開各地樓市政策調(diào)整窗口。

8月30日,，廣州率先發(fā)文,，優(yōu)化個(gè)人住房貸款中的住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，成為首個(gè)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市,，這也意味著新一輪一線城市樓市支持政策正式啟幕,。到9月1日，四個(gè)一線城市全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”,，此后四地陸續(xù)優(yōu)化公積金貸住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),。四個(gè)一線城市也先后發(fā)文，進(jìn)一步落實(shí)兩部門降低存量首套房貸利率的政策,。

不僅如此，在之后三個(gè)多月的時(shí)間里,，四個(gè)一線城市相繼圍繞首付比例,、房貸利率、普宅標(biāo)準(zhǔn)等方面,，進(jìn)行政策的調(diào)整優(yōu)化,。

廣州是一線城市中樓市政策調(diào)整的先行者。9月8日起,，廣州首套房商貸利率下限突破5年期以上LPR,，降至LPR-10BP，二套房商貸利率下限為L(zhǎng)PR+30BP,。廣州成為首個(gè)房貸利率下限突破5年期以上LPR的一線城市,。

據(jù)9月9日《廣州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，廣州下調(diào)二套房首付比例,，商貸首付比例最低可至30%,，成為近期首個(gè)降低首付比例的一線城市。

廣州之后,，深圳跟進(jìn)政策調(diào)整,。9月29日起，深圳下調(diào)房貸利率,，下調(diào)后首套房商貸利率和二套房商貸利率與廣州相同,。11月23日起,，深圳將二套房最低首付比例由原來(lái)的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%,。

市場(chǎng)關(guān)于一線城市普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的呼聲由來(lái)已久,。11月22日，深圳住建局發(fā)文調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，取消了實(shí)際成交總價(jià)低于750(含本數(shù))萬(wàn)元的要求，普宅標(biāo)準(zhǔn)重回2019年規(guī)定,。自此,，深圳成為近期首個(gè)調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)的一線城市。

相較廣州和深圳,，北京和上海的樓市表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定,，政策調(diào)控的定力也更強(qiáng)。兩地政策會(huì)否調(diào)整,，何時(shí)調(diào)整,，如何調(diào)整備受市場(chǎng)關(guān)注。

12月14日,，北京,、上海接連發(fā)文，大力優(yōu)化需求端支持政策：優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn),、降首付,、降利率。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,，北京,、上海大力優(yōu)化需求端政策，這意味著繼廣州和深圳之后,，剩下的兩個(gè)一線城市也從需求端入手,，加大對(duì)商品房市場(chǎng)的支持力度。一線城市樓市在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)占比不高,，但具有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)作用,。本次京滬房地產(chǎn)新政出臺(tái)，核心政策措施具有很強(qiáng)的針對(duì)性,，能夠有效激發(fā)剛性和改善性需求,。

王青判斷，后續(xù)其他城市也會(huì)跟進(jìn)出臺(tái)力度更大的措施,，這包括房地產(chǎn)購(gòu)置環(huán)節(jié)稅費(fèi)減免,，適度發(fā)放購(gòu)房券，加大公積金購(gòu)房支持力度,，以及通過(guò)全面推行“帶押過(guò)戶”等方式,，進(jìn)一步激活二手房市場(chǎng)等,。這可能意味著繼8月31日央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布兩個(gè)《通知》之后,，新一輪樓市支持政策全面加碼,。

但需要注意的是，目前一線城市政策調(diào)整主要圍繞降低購(gòu)房成本展開,，在放松購(gòu)房資格方面的動(dòng)作仍然不多,。目前僅廣州取消了少量區(qū)域限購(gòu)，并將非廣州戶籍家庭在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房的個(gè)稅或社保年限要求從5年縮短為2年,。另外,，10月下旬上海金山區(qū)也曾出臺(tái)人才安居政策，小范圍,、限制性放寬單身人才購(gòu)房要求,。

關(guān)榮雪認(rèn)為，目前一線城市對(duì)放松限購(gòu)政策仍然保持較高的謹(jǐn)慎態(tài)度,。12月中央政治局會(huì)議提出要“以進(jìn)促穩(wěn)”,，房地產(chǎn)需求端政策調(diào)整亦是如此，政策工具箱“進(jìn)”取式創(chuàng)新性的探索將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)”發(fā)展,，預(yù)計(jì)后續(xù)政策還有較大松綁空間,，限購(gòu)、限價(jià)等政策可能也會(huì)有所松動(dòng),。

陳文靜則認(rèn)為,，日前京滬政策優(yōu)化后，短期一線城市或以政策落實(shí)為主,。值得關(guān)注的是，今年以來(lái),，多地出臺(tái)“以舊換新”相關(guān)舉措,。也不排除一線城市圍繞“以舊換新”出臺(tái)配套政策，促進(jìn)置換需求釋放,。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,，隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，居民傷痕效應(yīng)逐步淡出,，國(guó)內(nèi)一攬子穩(wěn)樓市政策累積效應(yīng)釋放,，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)回升。但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)仍是堅(jiān)持“房住不炒”,，強(qiáng)調(diào)因城施策,、精準(zhǔn)調(diào)控，更好滿足剛性與改善性住房需求,。