經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者田國(guó)寶北京報(bào)道

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),，2023年是一個(gè)“焦灼”的年份,，年初“高開(kāi)”的樓市，讓諸多企業(yè)再次誤判形勢(shì),，個(gè)別甚至采取較為激進(jìn)的投資策略,；但“低走”的市場(chǎng)不僅沒(méi)有回應(yīng)企業(yè)的訴求，反而讓其陷入庫(kù)存難題,。

雖然房地產(chǎn)融資利好和樓市松綁的政策不斷,，但由于各方顧慮重重，使得政策的雨露并沒(méi)有潤(rùn)澤到企業(yè)及市場(chǎng),。冷熱不均的土地市場(chǎng)，日漸下行的樓市,，以及一籌莫展的房企,，讓未來(lái)房地產(chǎn)依舊充滿不確定性。

但不確定性中似乎又孕育著某種確定性,，城中村改造和保障房建設(shè)等國(guó)家工程啟動(dòng),，部分城市商品房成交企穩(wěn)回升，大型央企和地方國(guó)企逐漸占據(jù)行業(yè)主導(dǎo)地位,，隨著2024年償債高峰期來(lái)臨,，或?qū)⒃僖淮沃厮芊康禺a(chǎn)格局。

房企集中度

1月11日,，華潤(rùn)置地（01109.HK）公布2023年銷(xiāo)售業(yè)績(jī),，全年合同銷(xiāo)售金額3070.3億元，位列第四名,，排在前面的是保利發(fā)展,、萬(wàn)科和中海地產(chǎn)。

截至目前,，多數(shù)房企已公布2023年銷(xiāo)售金額,，與2022年相比，TOP20房企名單少了遠(yuǎn)洋集團(tuán),，多了中交地產(chǎn),，大體保持穩(wěn)定,，其中TOP10房企與2022年完全重合，僅排名順序發(fā)生變化,。

經(jīng)歷了2022年和2023年深度調(diào)整,，多數(shù)民營(yíng)企業(yè)被剔除在千億俱樂(lè)部外，16家千億房企中僅有3家民企,，國(guó)資成為行業(yè)的絕對(duì)主體,。可供對(duì)比的是,，2021年,，41家千億房企中有27家是民營(yíng)房企。

在這一輪房地產(chǎn)洗牌中,，國(guó)央企排名大幅躍進(jìn),，尤其是中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建,、中交地產(chǎn),、越秀地產(chǎn)、建發(fā)地產(chǎn)等后起之秀,；而消失的千億房企中,，主要以民企為主，大量民企甚至跌出TOP50,。

中指院報(bào)告顯示,，2023年TOP100房企銷(xiāo)售金額同比下降了17.3%，其中TOP10房企銷(xiāo)售金額同比下降11.7%,；TOP11-30房企銷(xiāo)售金額同比降17.8%,；TOP31-50房企降19%；TOP51-100房企降28.2%,。

整體來(lái)看,，銷(xiāo)售金額排名越靠前，降幅越??；排名越靠后，降幅越大,。市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)逐步向以央企和地方國(guó)企為主的頭部房企集中,。

從拿地情況來(lái)看，按照中指院數(shù)據(jù),，2023年TOP100房企拿地金額同比增加1.7%,，拿地超百億的房企有27家，其中超過(guò)500億元的只有6家,。拿地主體以央企和地方國(guó)企為主,，大部分民企消失在土拍市場(chǎng),。

基于自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)判斷不同，國(guó)央企拿地也出現(xiàn)分化,。中海地產(chǎn),、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地,、建發(fā)地產(chǎn)等企業(yè)繼續(xù)保持較快的拿地節(jié)奏,，全年拿地支出均超過(guò)千億元。其他央國(guó)企的拿地節(jié)奏上明顯放緩,。

混合所有制企業(yè)和一部分民企拿地積極性明顯不如往年,，萬(wàn)科、龍湖,、金地等房企的拿地銷(xiāo)售比普遍低于0.2,。

樓市向頭部集中，疊加拿地分化,，房地產(chǎn)集中度進(jìn)一步向保利發(fā)展,、中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地等頭部央企傾斜。民企由于融資等方面受限,，類(lèi)似的力量明顯不足,，更多是通過(guò)“匍匐前進(jìn)”，確?！盎钕氯ァ?。

一位TOP10房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2023年很長(zhǎng)一段時(shí)間,，他們和部分頭部央企對(duì)市場(chǎng)判斷有明顯的分歧,，“我們上半年就感覺(jué)市場(chǎng)很難了,，但是和他們交流,，他們并沒(méi)有覺(jué)得難，反而覺(jué)得我們矯情”,。

他表示,，不同的房企面臨的環(huán)境不同，對(duì)市場(chǎng)感知和判斷也不同,，采取的策略也存在較大差異,，“像我們，因?yàn)殇N(xiāo)售不及預(yù)期,，2023年已經(jīng)大幅減少土地市場(chǎng)投放,，2024年預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)減少”。

市場(chǎng)壓力

上述TOP10房企人士表示,，一直到2023年四季度,，由于市場(chǎng)進(jìn)一步下行,，加上年底沖業(yè)績(jī)，部分頭部央企才開(kāi)始感到市場(chǎng)壓力,，“那個(gè)時(shí)候,，我們對(duì)市場(chǎng)的判斷才終于一致了”。

2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“高開(kāi)低走”的趨勢(shì),。春節(jié)后,，由于疫情管控放開(kāi)，積壓的需求陸續(xù)釋放,，樓市迎來(lái)一波成交高峰,。這一波行情，不同城市持續(xù)的時(shí)間不同,，有的20天左右,，有的超過(guò)40天，一直持續(xù)到5月,。

6月開(kāi)始,，樓市成交明顯乏力，但由于年中促銷(xiāo)等因素,，上半年銷(xiāo)售金額勉強(qiáng)超過(guò)2022年同期,。

下半年，政治局會(huì)議后,，各地開(kāi)始不斷出臺(tái)放松政策,，但樓市下行趨勢(shì)并沒(méi)有改變；9月一線城市出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政,，但行情僅持續(xù)了兩周左右,，繼續(xù)向下；12月京滬出臺(tái)降首付降利率等新政,，同樣沒(méi)有泛起太大漣漪,。

政策力度一次比一次大，但影響卻越來(lái)越弱,，新政效應(yīng)持續(xù)的時(shí)間越來(lái)越短,。樓市政策效應(yīng)的遞減，一定程度影響了市場(chǎng)預(yù)期和信心,。

一位TOP20房企北京區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),，上半年，包括他在內(nèi)公司上下對(duì)于2023年樓市給予極大期望，“大家都覺(jué)得，疫情管控放開(kāi)了,，形勢(shì)只會(huì)越來(lái)越好,，我們當(dāng)時(shí)判斷,，樓市會(huì)在6月企穩(wěn)并進(jìn)入上升通道”,。

現(xiàn)實(shí)恰恰相反,，6月開(kāi)始,，樓市進(jìn)入新一輪下行通道,，這讓他很崩潰,，“其實(shí)大家都清楚，這個(gè)意味著什么,，所以從那個(gè)時(shí)候,，我們就比較佛了，房子能賣(mài)多少算多少”,。

一位與房企交往密切的金融機(jī)構(gòu)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),，最近，部分央企的資金部門(mén)負(fù)責(zé)人向他吐槽,，由于市場(chǎng)不及預(yù)期,，拿地支出的壓力開(kāi)始向資金端傳遞，“央企也意識(shí)到之前對(duì)市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀了”,。

在上述房企北京區(qū)域負(fù)責(zé)人看來(lái),，市場(chǎng)節(jié)奏變了，企業(yè)投資邏輯也需要改變,，除了傳統(tǒng)利潤(rùn)率,、去化周期等因素外，還要考慮企業(yè)的現(xiàn)金流和償債壓力,，是否支持當(dāng)前市場(chǎng)的慢節(jié)奏,，“這是房企衡量是否拿地一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)”。

當(dāng)“慢”下來(lái)成為樓市主基調(diào)后,，房地產(chǎn)邏輯也在變化,，當(dāng)前的市場(chǎng)軌道顯然不在適應(yīng)之前的高周轉(zhuǎn)模式，隨之而來(lái)還有對(duì)房企財(cái)務(wù)杠桿,、現(xiàn)金流和利潤(rùn)率的要求也變得嚴(yán)苛起來(lái),，房企也要嘗試接受和適應(yīng)新模式。

從城市成交來(lái)看,，2023年大部分城市成交同比下滑,，但也有部分較早調(diào)整的城市,，成交量開(kāi)始出現(xiàn)回升跡象,。同花順數(shù)據(jù)顯示，天津月均成交面積同比上升29%,，西安和貴陽(yáng)同比上升16%,，石家莊也同比上升15%。

格局重塑

2024年是房企償債的高峰期,。根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì),，在剔除已經(jīng)發(fā)生債務(wù)違約和債券展期的房企后,，有21家房企的全年到期債務(wù)超過(guò)100億元，其中首開(kāi)股份,、華潤(rùn)置地和金地集團(tuán)的到期債務(wù)超過(guò)200億元,。另外，遠(yuǎn)洋和萬(wàn)科的2024年到期債務(wù)規(guī)模在190億元左右,；保利和龍湖在170億元左右,。

據(jù)一家混合所有制企業(yè)人士介紹，在提取預(yù)售資金方面,，混合所有制企業(yè)和民企待遇一樣,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及央企和國(guó)企?；旌纤兄破髽I(yè)中,，除了萬(wàn)科和綠地外，其他房企的融資通道并不暢通,。

即便是融資通道較為暢通企業(yè),，由于市場(chǎng)下行，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán),，回款周期漫長(zhǎng),，再投資能力受到限制。房地產(chǎn)大規(guī)模再投資主要集中少數(shù)頭部央企和地方龍頭國(guó)企,，多數(shù)房企出于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判和自身現(xiàn)金流角度考量而減少拿地支出,。

在這種背景下，土地市場(chǎng)格局也被重塑,。

同花順數(shù)據(jù)顯示,，2023年全國(guó)195個(gè)城市土地成交金額4.2萬(wàn)億元，同比減少10.5%,，與2020年高峰期相比減少42.4%,。其中有134個(gè)城市的土地成交金額不及2022年，僅有61個(gè)城市同比增加,。

同比增加的城市中,，除了上海、北京,、廣州和蘇州等一二線城市,，大部分為三四線及以下城市。與2020年高點(diǎn)相比,，有19個(gè)城市的土地出讓金出現(xiàn)增長(zhǎng),，剩余城市成交金額均不及2020年。

土地金額超過(guò)500億元的23個(gè)城市中，同時(shí)超過(guò)2022年和2020年的城市有4個(gè),，分別為北京,、泉州、鹽城和揚(yáng)州,。其中泉州表現(xiàn)最為突出,，創(chuàng)紀(jì)錄地實(shí)現(xiàn)712.3億元土地成交金額，同比增加93.5%,，與2020年相比增幅高達(dá)125.6%,。

從新房庫(kù)存來(lái)看，截至11月底,，一二線城市除了廣州和西安外，其他城市去化周期均高于6月底,。其中福州去化周期高達(dá)30個(gè)月,，寧波的去化周期也達(dá)到28.4個(gè)月。

二手房方面,，多數(shù)一二線城市的二手房掛牌量均出現(xiàn)不同幅度上升,，截至11月底，北京,、鄭州,、青島等城市掛牌量比年初增幅超過(guò)四成；重慶,、蘇州,、成都、南京,、無(wú)錫,、沈陽(yáng)等城市也超過(guò)兩成；僅合肥,、西安和長(zhǎng)春等少數(shù)城市增幅在個(gè)位數(shù),。

上述TOP10房企人士表示，市場(chǎng)下行加劇了行業(yè)裂變,，優(yōu)勢(shì)不再集中于某個(gè)區(qū)域,、某個(gè)城市或某類(lèi)企業(yè)，而是更多向個(gè)體傾斜,，這就使得行業(yè),、企業(yè)和市場(chǎng)的顆粒度更小、更加具象,。

“原來(lái)我們經(jīng)常說(shuō),，長(zhǎng)三角市場(chǎng)好,，后來(lái)發(fā)現(xiàn)不是長(zhǎng)三角所有市場(chǎng)都好,；我們說(shuō)上海,、杭州市場(chǎng)好，實(shí)際有些區(qū)域市場(chǎng)也沒(méi)那么好”,，該人士表示：“以后用片區(qū)概括都有些大了,，只能說(shuō)某個(gè)項(xiàng)目賣(mài)得好不好”。