經(jīng)濟觀察報記者田國寶北京報道

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,，2023年是一個“焦灼”的年份,，年初“高開”的樓市,，讓諸多企業(yè)再次誤判形勢,，個別甚至采取較為激進的投資策略；但“低走”的市場不僅沒有回應(yīng)企業(yè)的訴求,，反而讓其陷入庫存難題,。

雖然房地產(chǎn)融資利好和樓市松綁的政策不斷，但由于各方顧慮重重,，使得政策的雨露并沒有潤澤到企業(yè)及市場,。冷熱不均的土地市場，日漸下行的樓市,，以及一籌莫展的房企,，讓未來房地產(chǎn)依舊充滿不確定性。

但不確定性中似乎又孕育著某種確定性,，城中村改造和保障房建設(shè)等國家工程啟動,，部分城市商品房成交企穩(wěn)回升，大型央企和地方國企逐漸占據(jù)行業(yè)主導(dǎo)地位,，隨著2024年償債高峰期來臨,，或?qū)⒃僖淮沃厮芊康禺a(chǎn)格局。

房企集中度

1月11日,，華潤置地（01109.HK）公布2023年銷售業(yè)績,，全年合同銷售金額3070.3億元，位列第四名,，排在前面的是保利發(fā)展,、萬科和中海地產(chǎn)。

截至目前,，多數(shù)房企已公布2023年銷售金額,，與2022年相比，TOP20房企名單少了遠洋集團,，多了中交地產(chǎn),，大體保持穩(wěn)定，其中TOP10房企與2022年完全重合,，僅排名順序發(fā)生變化,。

經(jīng)歷了2022年和2023年深度調(diào)整，多數(shù)民營企業(yè)被剔除在千億俱樂部外,，16家千億房企中僅有3家民企,，國資成為行業(yè)的絕對主體?？晒Ρ鹊氖?，2021年，41家千億房企中有27家是民營房企,。

在這一輪房地產(chǎn)洗牌中,，國央企排名大幅躍進，尤其是中國中鐵、中國鐵建,、中交地產(chǎn),、越秀地產(chǎn)、建發(fā)地產(chǎn)等后起之秀,；而消失的千億房企中,，主要以民企為主，大量民企甚至跌出TOP50,。

中指院報告顯示,，2023年TOP100房企銷售金額同比下降了17.3%，其中TOP10房企銷售金額同比下降11.7%,；TOP11-30房企銷售金額同比降17.8%；TOP31-50房企降19%,；TOP51-100房企降28.2%,。

整體來看，銷售金額排名越靠前,，降幅越?。慌琶娇亢?，降幅越大,。市場優(yōu)勢逐步向以央企和地方國企為主的頭部房企集中。

從拿地情況來看,，按照中指院數(shù)據(jù),，2023年TOP100房企拿地金額同比增加1.7%，拿地超百億的房企有27家,，其中超過500億元的只有6家,。拿地主體以央企和地方國企為主，大部分民企消失在土拍市場,。

基于自身財務(wù)結(jié)構(gòu)和對未來市場判斷不同,，國央企拿地也出現(xiàn)分化。中海地產(chǎn),、保利發(fā)展,、華潤置地、建發(fā)地產(chǎn)等企業(yè)繼續(xù)保持較快的拿地節(jié)奏,，全年拿地支出均超過千億元,。其他央國企的拿地節(jié)奏上明顯放緩。

混合所有制企業(yè)和一部分民企拿地積極性明顯不如往年,，萬科,、龍湖、金地等房企的拿地銷售比普遍低于0.2,。

樓市向頭部集中,，疊加拿地分化,，房地產(chǎn)集中度進一步向保利發(fā)展、中海地產(chǎn)和華潤置地等頭部央企傾斜,。民企由于融資等方面受限,，類似的力量明顯不足，更多是通過“匍匐前進”,，確?！盎钕氯ァ薄?/p>

一位TOP10房企人士告訴經(jīng)濟觀察報,，2023年很長一段時間,，他們和部分頭部央企對市場判斷有明顯的分歧，“我們上半年就感覺市場很難了,，但是和他們交流,，他們并沒有覺得難，反而覺得我們矯情”,。

他表示,，不同的房企面臨的環(huán)境不同，對市場感知和判斷也不同,，采取的策略也存在較大差異,，“像我們，因為銷售不及預(yù)期,，2023年已經(jīng)大幅減少土地市場投放,，2024年預(yù)計還會繼續(xù)減少”。

市場壓力

上述TOP10房企人士表示,，一直到2023年四季度,，由于市場進一步下行，加上年底沖業(yè)績,，部分頭部央企才開始感到市場壓力,，“那個時候，我們對市場的判斷才終于一致了”,。

2023年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“高開低走”的趨勢,。春節(jié)后，由于疫情管控放開,，積壓的需求陸續(xù)釋放,，樓市迎來一波成交高峰。這一波行情,，不同城市持續(xù)的時間不同,，有的20天左右，有的超過40天，一直持續(xù)到5月,。

6月開始,，樓市成交明顯乏力，但由于年中促銷等因素,，上半年銷售金額勉強超過2022年同期,。

下半年，政治局會議后,，各地開始不斷出臺放松政策,，但樓市下行趨勢并沒有改變；9月一線城市出臺“認房不認貸”新政,，但行情僅持續(xù)了兩周左右,，繼續(xù)向下；12月京滬出臺降首付降利率等新政,，同樣沒有泛起太大漣漪,。

政策力度一次比一次大，但影響卻越來越弱,，新政效應(yīng)持續(xù)的時間越來越短。樓市政策效應(yīng)的遞減,，一定程度影響了市場預(yù)期和信心,。

一位TOP20房企北京區(qū)域負責人告訴經(jīng)濟觀察報，上半年,，包括他在內(nèi)公司上下對于2023年樓市給予極大期望,，“大家都覺得，疫情管控放開了,，形勢只會越來越好,，我們當時判斷，樓市會在6月企穩(wěn)并進入上升通道”,。

現(xiàn)實恰恰相反,，6月開始，樓市進入新一輪下行通道,，這讓他很崩潰,，“其實大家都清楚，這個意味著什么,，所以從那個時候,，我們就比較佛了，房子能賣多少算多少”,。

一位與房企交往密切的金融機構(gòu)人士告訴經(jīng)濟觀察報,，最近，部分央企的資金部門負責人向他吐槽，由于市場不及預(yù)期,，拿地支出的壓力開始向資金端傳遞,，“央企也意識到之前對市場判斷過于樂觀了”。

在上述房企北京區(qū)域負責人看來,，市場節(jié)奏變了,，企業(yè)投資邏輯也需要改變，除了傳統(tǒng)利潤率,、去化周期等因素外,，還要考慮企業(yè)的現(xiàn)金流和償債壓力，是否支持當前市場的慢節(jié)奏,，“這是房企衡量是否拿地一個重要標準”,。

當“慢”下來成為樓市主基調(diào)后，房地產(chǎn)邏輯也在變化,，當前的市場軌道顯然不在適應(yīng)之前的高周轉(zhuǎn)模式,，隨之而來還有對房企財務(wù)杠桿、現(xiàn)金流和利潤率的要求也變得嚴苛起來,，房企也要嘗試接受和適應(yīng)新模式,。

從城市成交來看，2023年大部分城市成交同比下滑,，但也有部分較早調(diào)整的城市,，成交量開始出現(xiàn)回升跡象。同花順數(shù)據(jù)顯示,，天津月均成交面積同比上升29%,，西安和貴陽同比上升16%，石家莊也同比上升15%,。

格局重塑

2024年是房企償債的高峰期,。根據(jù)中指院的統(tǒng)計，在剔除已經(jīng)發(fā)生債務(wù)違約和債券展期的房企后,，有21家房企的全年到期債務(wù)超過100億元,，其中首開股份、華潤置地和金地集團的到期債務(wù)超過200億元,。另外,，遠洋和萬科的2024年到期債務(wù)規(guī)模在190億元左右；保利和龍湖在170億元左右,。

據(jù)一家混合所有制企業(yè)人士介紹,，在提取預(yù)售資金方面，混合所有制企業(yè)和民企待遇一樣,，遠遠不及央企和國企,?；旌纤兄破髽I(yè)中，除了萬科和綠地外,，其他房企的融資通道并不暢通,。

即便是融資通道較為暢通企業(yè)，由于市場下行,，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴,，回款周期漫長，再投資能力受到限制,。房地產(chǎn)大規(guī)模再投資主要集中少數(shù)頭部央企和地方龍頭國企,，多數(shù)房企出于對未來市場預(yù)判和自身現(xiàn)金流角度考量而減少拿地支出。

在這種背景下,，土地市場格局也被重塑,。

同花順數(shù)據(jù)顯示，2023年全國195個城市土地成交金額4.2萬億元,，同比減少10.5%,，與2020年高峰期相比減少42.4%。其中有134個城市的土地成交金額不及2022年,，僅有61個城市同比增加,。

同比增加的城市中，除了上海,、北京,、廣州和蘇州等一二線城市，大部分為三四線及以下城市,。與2020年高點相比，有19個城市的土地出讓金出現(xiàn)增長,，剩余城市成交金額均不及2020年,。

土地金額超過500億元的23個城市中，同時超過2022年和2020年的城市有4個,，分別為北京,、泉州、鹽城和揚州,。其中泉州表現(xiàn)最為突出,，創(chuàng)紀錄地實現(xiàn)712.3億元土地成交金額，同比增加93.5%,，與2020年相比增幅高達125.6%,。

從新房庫存來看，截至11月底,，一二線城市除了廣州和西安外,，其他城市去化周期均高于6月底,。其中福州去化周期高達30個月，寧波的去化周期也達到28.4個月,。

二手房方面,，多數(shù)一二線城市的二手房掛牌量均出現(xiàn)不同幅度上升，截至11月底,，北京,、鄭州、青島等城市掛牌量比年初增幅超過四成,；重慶,、蘇州、成都,、南京,、無錫、沈陽等城市也超過兩成,；僅合肥,、西安和長春等少數(shù)城市增幅在個位數(shù)。

上述TOP10房企人士表示,，市場下行加劇了行業(yè)裂變,，優(yōu)勢不再集中于某個區(qū)域、某個城市或某類企業(yè),，而是更多向個體傾斜,，這就使得行業(yè)、企業(yè)和市場的顆粒度更小,、更加具象,。

“原來我們經(jīng)常說，長三角市場好,，后來發(fā)現(xiàn)不是長三角所有市場都好,；我們說上海、杭州市場好,，實際有些區(qū)域市場也沒那么好”,，該人士表示：“以后用片區(qū)概括都有些大了，只能說某個項目賣得好不好”,。