原標(biāo)題：中央定調(diào)，救樓市再下“死命令”

上周國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)做出了新的定調(diào)，并且關(guān)于房地產(chǎn)的篇幅還是比較大的。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，其實(shí)很少大篇幅來(lái)講房地產(chǎn)。

仔細(xì)看一下內(nèi)容，很多都是老生常談的話題,，當(dāng)然了，老生常談不代表不重要,，只是近兩年隨著房地產(chǎn)的下行,，各個(gè)大會(huì)都在為房地產(chǎn)定調(diào),，雖然有小的調(diào)整，但整體大方向都是一致的,，要防范風(fēng)險(xiǎn),，抓好保交樓、保民生,、保穩(wěn)定的三保工作,，同時(shí)刺激需求，建設(shè)好房子,，完善市場(chǎng)+保障的住房體系,，會(huì)開(kāi)多了，定調(diào)多了,，房地產(chǎn)趨勢(shì)也就明確了,，但這不代表房?jī)r(jià)馬上上漲，就房地產(chǎn)的老腰,，你給他吃藍(lán)色小藥丸,，也不可能馬上挺起來(lái)。

原因很簡(jiǎn)單,，房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在,，房?jī)r(jià)走到現(xiàn)在的高度，房地產(chǎn)的調(diào)整和房地產(chǎn)的企穩(wěn)已經(jīng)不是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)自身能夠解決掉的,。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議此次大幅談及房地產(chǎn),，首先強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)重要性，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議表示：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)鏈條長(zhǎng),、涉及面廣,、事關(guān)人民群眾的切身利益,，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局,。

這和2022年年底，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴強(qiáng)調(diào)的“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱”屬于同樣的道理,。

所以2023年樓市政策是瘋狂的松綁,，就連一線城市也沒(méi)有幸免，現(xiàn)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,，再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的重要性,，說(shuō)明房地產(chǎn)還得救，還會(huì)出政策,，總不能看著房地產(chǎn)硬著陸吧,？

再說(shuō)從2021年下半年開(kāi)始，樓市政策不都在出嘛,？前前后后加起來(lái)也超2000條了,，接下來(lái)肯定是一如既往的出政策,，樓市不企穩(wěn)，政策是不可能停的,。

不像教培行業(yè),，說(shuō)砍掉就可以砍掉，房地產(chǎn)的支柱地位肯定是要尊重的,。

所以現(xiàn)在如果你所在的城市還有房地產(chǎn)上面的限制政策,，不用著急，肯定會(huì)逐步解除,。也就北京和上?？赡苓€有一個(gè)拉扯的過(guò)程，

然后是會(huì)議指出：去年以來(lái),，各地因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控,，落實(shí)保交樓、降低房貸利率等一系列舉措,，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線,。

這段內(nèi)容是強(qiáng)調(diào)了2023年以來(lái)的各種救市政策，這么多松綁政策,，最主要的作用還是為了突出最后一句話,，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

這就是近兩年樓市不斷松綁的根本目的,，并不是為了再來(lái)一輪房?jī)r(jià)上漲,，而是減緩房地產(chǎn)下跌的趨勢(shì)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線,。

這也是為什么那么多松綁政策都在擠牙膏,，而不是一擼到底的根本原因。

接下來(lái)就是這會(huì)議的重點(diǎn),，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，持續(xù)抓好保交樓、保民生,、保穩(wěn)定工作,，進(jìn)一步推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效,，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策,，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化,，加快完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度,，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,。

類似這段話的定調(diào),，其實(shí)我們聽(tīng)到過(guò)很多遍了，我開(kāi)頭總結(jié)的各個(gè)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)也是大同小異,，

包括三月份的《政府工作報(bào)告》里面也有提到,，只是這一次的表述里面有一些小的調(diào)整。

一是,，強(qiáng)調(diào)“系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策,，有效激發(fā)潛在需求”，

很明顯接下來(lái)房地產(chǎn)的需求端還是要給政策,，刺激買房,，但問(wèn)題是現(xiàn)在還有樓市限制政策的城市不多了，

比如限購(gòu)政策,，很多城市都已經(jīng)全面取消了,，現(xiàn)在就剩四大一線城市，以及杭州,、成都,、西安、天津,、長(zhǎng)沙仍未完全取消限購(gòu)政策,，

個(gè)人認(rèn)為，等這些城市徹底放開(kāi)才是樓市真正的博弈,，徹底放開(kāi)銷量上漲,，完成筑底，市場(chǎng)就有可能完成企穩(wěn),，

話又說(shuō)不來(lái),，放開(kāi)以后如果也和其他城市一樣，銷量持續(xù)幾個(gè)月又啞火了,，這就是大問(wèn)題了,，

因?yàn)楝F(xiàn)在還能說(shuō)一線沒(méi)有放開(kāi)，市場(chǎng)還有一點(diǎn)盼頭和信心,，這點(diǎn)火苗沒(méi)了,，市場(chǎng)下跌的預(yù)期就真的難擋了,，

個(gè)人揣測(cè),，這恐怕也是一線城市不敢快速放開(kāi)的原因之一。但現(xiàn)在又想要激發(fā)潛在需求,，又不愿意大降價(jià),。

接下來(lái)樓市松綁的政策肯定還是要加大限購(gòu)松綁的力度，同時(shí)降低房貸利率,，降低首付比例,，

最近不是有傳言公積金的利率要降到2.6%嗎,？包括成都可能也要解除限購(gòu)，

其實(shí)稍微理智點(diǎn)的判斷,，這一輪樓市國(guó)家肯定不會(huì)推動(dòng)全面大漲了,，否則的話，漲后的房地產(chǎn)就真的是一地雞毛了,，

最多是結(jié)構(gòu)性上漲,，用房地產(chǎn)新模式的話來(lái)講就是，商品歸商品,，保障歸保障,，建設(shè)好房子，吸引有錢人下場(chǎng),，讓他們來(lái)買房,。

現(xiàn)在的市場(chǎng)不缺房子，但極度稀缺好房子,。所以現(xiàn)在各大城市紛紛把主城區(qū)核心板塊低容積率的土地都拿出來(lái),。

這些地塊也是各大開(kāi)發(fā)商，明明還在生存線上掙扎,。也要高溢價(jià)爭(zhēng)搶的地塊,。因?yàn)檫@就是所謂的好房子。

最后是此次會(huì)議表示：改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度,，

之前都是“完善”,，那現(xiàn)在用的是“改革”。很明顯就是要大調(diào)整了,。

而所謂的基礎(chǔ)性制度,，包括但不限于市場(chǎng)交易制度、土地出讓制度,、稅收制度,、住房產(chǎn)權(quán)制度、監(jiān)管制度等,，

比如現(xiàn)在一直強(qiáng)調(diào)的保交樓,，根源還不是因?yàn)轭A(yù)售制度監(jiān)管不完善嘛？再想一想那些暴雷房企,，為什么能把負(fù)債頂那么高,？

這都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)基礎(chǔ)制度里面存在著很大的漏洞，所以必須要改革,。

其實(shí)整體總結(jié)下來(lái),，這輪房?jī)r(jià)的調(diào)整我一直在強(qiáng)調(diào)，不能只看房地產(chǎn)政策了,，

以前的樓市,，通過(guò)政策調(diào)整可以把房?jī)r(jià)拉起來(lái),。

一是國(guó)家把房地產(chǎn)定位為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，現(xiàn)在這種手段放棄了,。

二是整體需求旺盛,，房?jī)r(jià)有上漲的信仰，所以政策的這個(gè)火苗瞬間就可以把需求的這一堆干柴給燃起來(lái),，但現(xiàn)在是供需關(guān)系關(guān)系發(fā)生重大變化,。

三是有效需求容易挖掘，最典型的例子就是棚改貨幣化,，短短兩三年的時(shí)間,，就挖掘出將近4200萬(wàn)戶的家庭需求量。然而現(xiàn)在根本沒(méi)有這種條件,，只有一個(gè)城中村改造的三大工程,。這個(gè)體量和上一輪棚改貨幣化不可同日而語(yǔ)。

所以這輪房地產(chǎn)的調(diào)整單純的依靠政策松綁,，動(dòng)力有限,，必須得配合經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，居民收入預(yù)期改善,，完善分配機(jī)制,，增加社會(huì)保障體系。

所以現(xiàn)在,，你是普通人,，你還敢拿六個(gè)錢包來(lái)賭房?jī)r(jià)，我真的很佩服你,。

當(dāng)然了,，剛需除外，我所說(shuō)的剛需,，就是你必須要買一個(gè)房子,，為了完成你的人生大事，比如結(jié)婚,，比如孩子上學(xué),，

買完以后就是為了住，如果你還一直關(guān)心著房?jī)r(jià)漲跌的話,，證明你還不是剛需,，證明你把房子還是看成了投資品，而不是回歸居住屬性的商品,。

當(dāng)然了,，你也不用拿所謂的一線城市或者所謂的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)舉例子，說(shuō)房?jī)r(jià)漲,，我從不關(guān)心這個(gè)問(wèn)題,。因?yàn)樗氖袌?chǎng)占比太少了，

即使一線城市的每一套房源都上漲,，在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)占比依然非常非常的小,，你我皆是普通人而已，咱們就分析普通人的市場(chǎng)就行了,。