3月是樓市傳統(tǒng)的“小陽春”,，伴隨著2024年不斷釋放的政策利好,，很多城市二手房的看房,、成交熱度明顯上升,。其中,，北京,、上海,、深圳二手房市場復(fù)蘇明顯，3月份的成交量雙雙突破當(dāng)?shù)亍皹s枯線”,，而深圳二手房銷售已超去年同期,。

中指院統(tǒng)計(jì)，截至3月31日,，重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)已連續(xù)6周環(huán)比增長,，上周（3.25-3.31）成交量更是達(dá)到了2023年下半年以來周度最高水平,。另據(jù)貝殼研究院監(jiān)測,，今年以來，貝殼重點(diǎn)50城市二手房成交量持續(xù)向上修復(fù),，部分城市和產(chǎn)品價(jià)格跌幅止跌甚至略有小幅上漲,。

相較而言，新房市場則仍顯清冷，據(jù)開源證券監(jiān)測,，2024年初至今,，全國64城商品住宅成交面積累計(jì)同比下降44%；而全國17城二手房成交面積累計(jì)成交面積同比降幅已收窄至約20%,。

多位受訪人士認(rèn)為,，受惠于各地優(yōu)化限購政策釋放需求、降息形成利好等多方面因素影響,，各地二手房市場出現(xiàn)成交上漲,，但這多是由以價(jià)換量推動(dòng)，并不意味著當(dāng)下入市信心已完全恢復(fù),。

新房,、二手房兩重天

步入3月份，不少城市的二手房市場活躍度提升明顯,。

一線城市中,，深圳的二手房市場在3月份則不斷刷新歷史紀(jì)錄。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì),，3月全市二手房網(wǎng)簽達(dá)5196套,，環(huán)比增長116.6%，同比增長5.1%,，突破了5000套行業(yè)榮枯線,。這也是時(shí)隔3年，深圳月度網(wǎng)簽量再次突破5000套,。

北京,、上海的復(fù)蘇態(tài)勢也有所顯現(xiàn),。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，3月二手房網(wǎng)簽量14280套,，環(huán)比上漲125.5%,，也突破了1.2萬套的“榮枯線”,，并創(chuàng)下了近一年來的最高點(diǎn)；上海的3月二手房成交量超2萬套，越過1.5萬套的“榮枯線”,，市場回暖跡象明顯,。

據(jù)克而瑞監(jiān)測,，在武漢，2024年第8周-第10周二手房成交節(jié)節(jié)攀升,，其中第10周周成交套數(shù)高達(dá)1322套,，與2023年第10周成交量基本持平,；在天津,，今年第8周-第11周二手房成交走高,，其中第11周周成交套數(shù)達(dá)到1092套，基本已達(dá)去年二季度以來周度高點(diǎn),。

整體來看，重點(diǎn)城市二手房市場大多呈現(xiàn)出了“小陽春”的跡象,。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年第13周,，重點(diǎn)10城二手房成交量約為1.98萬套,，環(huán)比上漲6.94%，總體成交量延續(xù)平穩(wěn)上行態(tài)勢,，實(shí)現(xiàn)“六連漲”，且成交量還創(chuàng)下了自去年5月份以來周度新高,。整個(gè)3月份，重點(diǎn)10城二手房成交超7.23萬套,，較2月份大幅上漲123.35%,。

二手房市場相對良好的表現(xiàn)由多重因素促成。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析稱,，一是春節(jié)后部分城市二手房掛牌量提升,，部分業(yè)主降價(jià)帶動(dòng),，二手房活躍度相對較高，同時(shí),，隨著二手房掛牌量增加,，部分優(yōu)質(zhì)戶型,、更高性價(jià)比的二手房項(xiàng)目入市,，也在一定程度帶動(dòng)需求入市,。

此外,，二手房作為現(xiàn)房,，購房者所見即所得,，也縮短了購房者的入住時(shí)間,，購房者偏好度相對更高；春節(jié)過后為小學(xué)入學(xué)辦理時(shí)間,，為滿足孩子上學(xué)需求,，部分購房者集中入市，也推動(dòng)了二手房市場活躍度提升,。

將時(shí)間線拉長可以發(fā)現(xiàn),，今年以來的二手房市場整體上表現(xiàn)出較好的修復(fù)態(tài)勢,。貝殼研究院二手房市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年春節(jié)過后,，貝殼重點(diǎn)50城市二手房成交量持續(xù)向上修復(fù),；盡管由于去年特殊的高基數(shù),，今年1-2月份二手房交易量比去年同期減少,，但比2022年同期明顯增加28.5%。

在3月前兩周,，深圳、南京,、合肥、長沙,、蘭州等多個(gè)城市的貝殼二手房成交量超越去年同期,?！敖衲昕捶靠蛻魯?shù)量與去年相當(dāng)，但新增房源有所減少,，有利于后續(xù)市場供求關(guān)系改善,?！必悮ぱ芯吭罕硎?。

二手房與新房市場是高度相關(guān)的。盡管目前我國的住房供需總體基本平衡,，但當(dāng)下的住房需求絕大多數(shù)是“賣小買大”、“賣舊買新”的改善需求,，而在房屋總價(jià)處于高位的現(xiàn)階段,，改善置業(yè)的資金門檻頗高,，賣掉舊房成為置換的關(guān)鍵環(huán)節(jié),。

在一二線城市,，房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了“賣一買一”的置換鏈條，二手房市場的賣家往往會(huì)成為新房市場的購房者,，并且也會(huì)通過出售二手房獲得購房資金,。于是,，二手房市場活躍起來之后,，也就有助于置換鏈條重啟,、增加市場活力,，新房銷售也將得到有效恢復(fù)。

新房存滯后效應(yīng)

目前,，二手房市場的熱度并未能帶動(dòng)新房成交,，多位受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，現(xiàn)下二手房市場盡管有所修復(fù)，但成交量還不夠多,，并不意味著當(dāng)下入市信心已完全恢復(fù)，不足以拉動(dòng)新房市場,。

58安居客研究院院長張波向記者表示，目前一線城市老舊二手房的成交還未出現(xiàn)明顯抬頭跡象,，這與一線城市限購依然偏嚴(yán)有關(guān)?！袄缟虾７潘闪送猸h(huán)外單身的限購,，但大量外環(huán)內(nèi)老破小的目標(biāo)客戶正是單身人士,，由于外環(huán)內(nèi)老舊二手房成交未能快速提升,，大量的置換需求就被卡在賣房這個(gè)環(huán)節(jié)?！?/p>

事實(shí)上,，許多城市當(dāng)前二手房市場的熱鬧、部分城市的成交改善,，多是以價(jià)換量所致,，市場并未真正進(jìn)入景氣的態(tài)勢。

在南京,，3月份二手房整體成交均價(jià)約為26245元/平方米,，環(huán)比則下滑4.9%，房價(jià)回落至2.7萬大關(guān)以內(nèi),，且逐月走低,。在天津，業(yè)主掛牌預(yù)期已大幅降低,，房價(jià)持續(xù)下降,，據(jù)克而瑞監(jiān)測，天津新房和二手房價(jià)差在2023年下半年以來明顯走闊,，截至2024年2月末,，天津新房成交均價(jià)為17926元/平方米，二手房則為10136元/平方米,，價(jià)差近8000元/平方米,。

即便是一線城市北京，二手房價(jià)也在持續(xù)走低,。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，2023年9月至2024年2月，北京二手房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月環(huán)比,、同比都在下跌,。克而瑞認(rèn)為，若二手房價(jià)格繼續(xù)下調(diào),，未來可能會(huì)傳導(dǎo)至新房端,。

房地產(chǎn)市場當(dāng)下的形勢也延緩了部分購房者入市的進(jìn)度。陳文靜認(rèn)為,，部分置換需求在二手房賣出后持幣觀望情緒仍較重,，一定程度延緩了置換新房的速度，同時(shí)部分購房者仍觀望后續(xù)政策出臺落地,，等待更適合的時(shí)間入場,。整體看，從二手房售出到購買新房之間需要一定時(shí)間,。

值得一提的是,，二手房持續(xù)以價(jià)換量的另一個(gè)結(jié)果，是讓新房逐漸喪失價(jià)格優(yōu)勢,，形成競爭關(guān)系,。

張波表示，目前很多一二線城市的二手房其實(shí)是在搶一手房客源,，而非熱度傳導(dǎo),。2022年之前不少板塊存在一二手房倒掛，“打新”人群看中的是新盤的價(jià)格優(yōu)勢,，而2023年二季度開始,，二手房價(jià)下調(diào)幅度加快，不少板塊的一二手倒掛已經(jīng)消失,，這就導(dǎo)致新盤的價(jià)格優(yōu)勢不在，由于二手房中存在不少急售的“筍盤”,，次新二手房價(jià)格甚至低于新盤價(jià)格,，加之二手房“所見即所得”的優(yōu)勢，導(dǎo)致更多人群愿意選擇優(yōu)質(zhì)次新二手房,。

上述房企市場負(fù)責(zé)人也認(rèn)為,，之前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展高峰期超供的新房，如今會(huì)轉(zhuǎn)化成二手房,，蠶食新房市場的空間,，因此“市場成交總量會(huì)較早恢復(fù)，但是新房市場需要更長時(shí)間”,。

不過,，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整,，購房者置業(yè)意愿或?qū)⒂瓉頊睾托迯?fù),，疊加“白名單”項(xiàng)目融資支持持續(xù)落地，項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)也有利于提振市場信心，進(jìn)而帶動(dòng)新房銷售邊際好轉(zhuǎn),。