房地產(chǎn)還有救嗎？

不管你是希望上漲還是下跌，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)沒有了往日的輝煌,，房價已經(jīng)進(jìn)入了下跌通道，并且大部分城市的房產(chǎn)已經(jīng)開始失去了金融屬性,。一句話房地產(chǎn)的投資將變得越來越難,，房價的上升將變得越來越難,。

最近無意中刷到一個視頻,，一個小哥說他活著最大的動力,，就是每周去看上海哐哐下跌的房價。隔著屏幕都能感受到年輕人這些年被高房價給折騰慘了,。房地產(chǎn)還有救嗎,？

過去有句話叫做有房子的都希望房子漲，沒房子的都希望房子跌,，那么現(xiàn)在是有房子的人多呢還是沒有房子的人多呢,？所以呼聲代表不了市場，房價的下跌已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)了,。

從現(xiàn)在的趨勢發(fā)展下去,，馬云多年前預(yù)言的"房價如蔥"大概率要在很多地方實現(xiàn)了。

而且很多地方呈現(xiàn)出了一種不可挽回的態(tài)勢,，因為"二次城市化"馬上就要開啟。

大家觀察各省最近幾年的一些行為,，就能看出來,，各省都在傾全省之力打造自己的"一省一城"，所有產(chǎn)業(yè)都往那唯一的城市里堆,，提高競爭力吸引年輕人,。后續(xù)的結(jié)果必然是年輕人繼續(xù)向大城市聚集，小地方更加空心化,。那小地方的房價可不就跟蔥差不多了嘛,。

其實全世界都呈現(xiàn)出了一個態(tài)勢，人口多的國家最后只剩下了幾座超級城市,，人口少的國家只有一兩座,。比如韓國現(xiàn)在只有一大一小倆，首爾和釜山,。日本也只剩下了東京和大阪,。其實按照經(jīng)濟(jì)圈來看，日本和韓國只有兩個城，首爾圈2600萬人口,，東京圈4000萬,。房地產(chǎn)還有救嗎？

毫不夸張地說,，中國未來會出現(xiàn)幾個上億人的城市圈?，F(xiàn)在的長三角那幾個城市，上海,，杭州,，寧波，蘇州,，無錫,，明顯要形成人類歷史上最大的經(jīng)濟(jì)圈。還有廣東那邊,，廣州,，東莞，深圳,，澳門,，珠海，惠州也會徹底連成一片,，形成一個巨大無比的城市圈,。

很多人對這種聚集很不滿，指望國家調(diào)控,，讓經(jīng)濟(jì)別這么集中,。其實想想就知道，你是個剛畢業(yè)年輕人,，你想從事新能源產(chǎn)業(yè),，那全國可選的城市不超過三座；你想做互聯(lián)網(wǎng),，可選城市不超過五座,；你想做金融，又只剩下三座了,。年輕人會跟著產(chǎn)業(yè)走,，好產(chǎn)業(yè)只會呆在大城市。

也別指望其他轉(zhuǎn)移支付了,。國家給東北建設(shè)的錢,，被各種開著"大57"的包工頭大哥們賺走后，他們轉(zhuǎn)身就跑北京和三亞給自己和父母買豪宅去了,。給東北老人們養(yǎng)老金,，直接從三亞的ATM里取出來了,，然后去買東部的各種花里胡哨的東西。

資金和精英年輕人一樣,，會自發(fā)跑到效率最高的地方,，你再咋干預(yù)，只是多轉(zhuǎn)一個彎,，改變不了結(jié)果,。今后轉(zhuǎn)移支付會繼續(xù)，不過也別太指望有啥明顯效果,。

所以說人口下降,，對于房地產(chǎn)行業(yè)整體來說是天大的利空。但是對于局部來說,，又完全是另一個故事,，接下來所有年輕人都得用腳投票，選擇城市就是第二次投胎,。

房價短期肯定是看空的,，因為現(xiàn)在并沒有多少利好因素。

每個城市支撐房價的主力中產(chǎn)階級都在萎縮,，債務(wù)雷和各種信托不知道要爆到啥時候,，每爆一個，都得消滅一堆中產(chǎn),。這種情況下,，說房價能好起來多少有點看不開。

而且之前房價屢創(chuàng)新高,，房地產(chǎn)自己也是個發(fā)動機(jī),。也不復(fù)雜，房地產(chǎn)給基建籌錢,，催生了無數(shù)的土方,、包工頭大哥，這些人有可怕的購買力,。他們賺錢后第一件事就買豪宅,，然后就去買攬勝,，也就有了那句話,，"工程的霸道，土方的虎",。還有各種工程項目的"三項五總",，房地產(chǎn)公司公司各級管理人員，都是買房主力,。

現(xiàn)在這些人都遭到重創(chuàng),。

那房地產(chǎn)會一直爛下去嗎,？

當(dāng)然不會了。

有兩個鐵一樣的事實：

沒有任何一個國家,，經(jīng)濟(jì)一片大好的時候,，核心城市房價還在下跌。所以只要中國不陷入日本那種長期的停滯,，核心大城市就沒啥事,。

正兒八經(jīng)的國家，只要持續(xù)發(fā)展,，主力城市的房價長期就是上升態(tài)勢,。

所以問題就變成了：中國未來經(jīng)濟(jì)是和日本過去三十年一樣一潭死水，還是修整之后繼續(xù)向上,。

我是覺得還會繼續(xù)向上,。只要經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展，那房地產(chǎn)長期來看就差不到哪,。

未來的中國,，房價版圖應(yīng)該是一個個的同心圓，或者跟上海那邊似的,，幾個同心圓組成一大片,，同心圓的中心房價最高，然后一層層往外擴(kuò)散,。

那問題來了,，今后人們還會繼續(xù)買房嗎？

這一點其實沒啥選擇,。

大家知道吧,，你現(xiàn)在的500萬，誰都知道十年后可能不值500萬了,。那為啥不值呢,？

因為有通脹。

再深層次地想想,，就會發(fā)現(xiàn)：如果一個東西被社會當(dāng)成了財富,，那就有一群人千方百計想擴(kuò)大供應(yīng)。

比如古代銀子比較值錢,，沿海地區(qū)的人去日本買銀礦,，通過海上貿(mào)易賺西班牙人的銀子；古董比較值錢,，就有無數(shù)人去盜墓,；鉆石比較值錢，英國傾全國之力去南非打了一場仗搶鉆石礦,；比特幣比較值錢,，現(xiàn)在連北極圈都在挖礦,。

最后的結(jié)果是，如果這個東西如果產(chǎn)量變化不大,，那就能維持住價值,。比如黃金產(chǎn)量幾乎都是每年2%，古董產(chǎn)量就更不行了,，所以價值一直很高,。比特幣也是這個邏輯。

但是白銀和鉆石的增量太大,，很快就貶值的不成樣了,。

貨幣也是這個道理，各國官方總是管不住自己的小手,。

事實上最近100年里,，90%的貨幣因為官方自己忍不住提高供應(yīng)量，最后變成了廢紙,，只好重新發(fā)行新貨幣,。發(fā)行新貨幣之后繼續(xù)管不住自己的手濫發(fā)。

有錢人們普遍知道一個問題,，錢這東西最沒意義,，尤其紙幣，尤其把時間拉長到二三十年甚至更長時間的長度上,，紙幣更是沒意義,，那玩意不是財富，財富也不是紙幣,，短期不明顯,，長期特別明顯。

財富是需要載體的,，可以人為迅速擴(kuò)大存量的東西長期看都沒法儲存價值,。

政府想擴(kuò)大，卻擴(kuò)大不了產(chǎn)量的東西,，那才能保存價值,。比如黃金，各國政府都在使勁挖,，產(chǎn)量一直不行,。歷史上幾乎所有文明都把金子當(dāng)載體，主要就是因為這玩意增長極其緩慢,，儲量和開采難度把每年產(chǎn)量給壓死了,，最近一百年平均每年增長不到2%,。

再比如核心地段的房子,，也是政府想擴(kuò)大,，但是每年增量就那么點，拆遷拆不動,，土地又不可能變出來,。

富人們總是在尋找這種增長極其緩慢的東西，這也是為啥東西方有錢人都喜歡屯地,，土地也是這樣一種東西,。

這也就解釋了，全世界所有正兒八經(jīng)的國家,，既包括所有發(fā)達(dá)國家,，也包括土耳其，伊朗,，委內(nèi)瑞拉,，印度這樣的奇葩，他們的大城市核心地段房價整體是極其穩(wěn)定的上漲,。

現(xiàn)在韓國首爾的江南區(qū),，房價達(dá)到了恐怖的40萬人民幣一平米，首爾現(xiàn)在平均房價14萬人民幣左右一平米,。之前很多人說韓國房價崩了,，其實說的是韓國版的"蛋殼公寓"爆了，他們的"燕郊"跌了一部分,，被以訛傳訛成整個韓國都爆了,。

當(dāng)然了，任何資產(chǎn)都不可能一直漲,，美國紐約和舊金山的房子跌的時候多了去了,，但是并不影響長期走勢。

哪怕日本那個奇葩,，衰退了幾十年之后最近幾年也補(bǔ)漲了,。

那為啥是這些核心城市的房產(chǎn)，而不是全國的均勻漲呢,？

主要是因為"服務(wù)本地化",。

大家去過美國就知道，他們那邊的工業(yè)品或者肉什么的很便宜,，因為都是從廉價產(chǎn)地買過去的,，比如中國越南的工業(yè)品，阿根廷的牛肉,，智利的車?yán)遄?，馬來的榴蓮。但是理發(fā),、看病,、牙醫(yī)卻非常貴,，因為這些服務(wù)沒法進(jìn)口，只能是美國本地"不廉價的勞動力"來給你做,，當(dāng)然貴了,。

各國一線房產(chǎn)也是這樣的，教育,、醫(yī)療,、娛樂什么的服務(wù)業(yè)，都是嚴(yán)重本地化的,，你希望享受好的配套資源,，你就得住到那附近去，你不可能住在鶴崗享受北京的資源,。你想擠進(jìn)去,，那就得花錢。

還有,，好工作幾乎都集中在人才聚集的地區(qū),，咱們國家教育資源又和房子嚴(yán)重綁定，所以逼著大家必須下手?，F(xiàn)在除了一線城市,，其他城市幾乎不可能給普通員工一個月三萬以上的工資。

所以說各國一線城市的房子和本地老百姓的平均收入多少有點脫鉤,，因為各地土豪婆羅門也會去附近一線購置物業(yè),，最后導(dǎo)致房子和本地絕大部分居民的收入脫鉤。

中國用限購某種意義上控制住了這種資源的向上富集,，但如今限購也搖搖欲墜,。

看出來了吧，好地段的本質(zhì)就是"本地化"的好資源,。

這也是為啥上海靜安區(qū),，北京二環(huán)里，天津和平區(qū),，大部分房子都破的沒法看,，但是依舊非常非常貴。貴的并不是那些四五十年前的磚頭,，而是周圍的配套設(shè)施,。

而且大家會發(fā)現(xiàn)，如果一個國家持續(xù)發(fā)展,，可能會帶來兩個結(jié)果,，如果經(jīng)濟(jì)特別好，作為各國核心資產(chǎn)的房子肯定會升值。如果經(jīng)濟(jì)不好,，政府使勁放水,，匯率貶值，房子也會升值,。

轉(zhuǎn)了一圈，大家會發(fā)現(xiàn),，如果你有錢了,，讓你重新思考手里的購買力怎么能轉(zhuǎn)移到二十年后不損失，你會很快反應(yīng)過來有種東西叫"財富載體",，全世界最硬的財富載體,，只有黃金和超級城市房地產(chǎn)，現(xiàn)在又多了個加密貨幣,，咱們這里不多說了,。

不過黃金有個大問題，它沒有現(xiàn)金流,，所以房地產(chǎn)從來都是一個最穩(wěn)的投資選項,。美國那些豪門的象征，肯定是房子加基金,，基金用來炒股,。

而且必須得有合適的投資產(chǎn)品，不然大資金可能就跑了,，去買別的國家的投資品了,。

說到這里，大家可能納悶：都這個時候了,，博主你還在勸大家接盤,？

絕對沒有。

我一再給大家說,，"長期看漲"和"短期下跌"并不矛盾,，大家可以去看看百年長牛的美股，也有過短時間內(nèi)跌掉30%,。美國核心大城市的房子也是"長牛"的,，也經(jīng)常有大幅下挫。

如果中國持續(xù)發(fā)展,，哪怕跌到每年2%的增速,，中國最核心的資產(chǎn)也就是好城市的房子沒道理不漲。

"衣食住行,，吃喝玩樂",，這幾樣幾乎概括了人有錢之后所有開銷走向，除了房子，其他都花不了多少,。而且人有錢之后,，第一件事就是給自己搞個大房子，換你你也搞,。

小錢和大錢是不一樣的,，日常開支大錢真花不出去。只要經(jīng)濟(jì)向前,，就有人會不斷賺到大錢,。

但是這兩年的情況大家也看到了，現(xiàn)在主要面臨這么幾個問題：

新舊產(chǎn)能過渡,，比如之前全國二線城市以下婆羅門最賺錢的行業(yè),，無疑就是干工程，東北包工頭恨不得整層買下北京和三亞豪宅,，現(xiàn)在他們太多工程墊款收不回來,，可能得變賣房子抵債。

還有各種信托和基金暴雷,，導(dǎo)致頭部的財富群體們損失慘重,。

還有一些人因為恐慌，干脆拋掉房子潤掉了,。

此外觀念也發(fā)生了變化,，前些年那么多人杠桿加到極限買房，到現(xiàn)在逆向操作,，能不貸款就不貸款,。

最關(guān)鍵的，房子這東西帶有強(qiáng)烈的金融屬性,，那就必然意味著大家"買漲不買跌",，太多的錢都在那里觀望，等著跌到位再進(jìn)場,。

這就跟股票似的,，下跌會把潛在購買力給趕出去，想買的又不敢進(jìn)來,。像極了過年那幾天的大A,，當(dāng)時太多人知道已經(jīng)超跌了，依舊不敢入場,。等到救市資金入場,，散戶們又跟金魚似的一擁而入，很快拉回到3000點了,。

所以現(xiàn)在這種情況,，和年前那段時間的股市很像，各方都在等著政府給利好，順便等著負(fù)面因素消化完,，比如等著包工頭們該爆倉的爆倉,，該跑路的跑路，到時候拋盤少了,，情況能好點,。配合政府不斷出利好，相當(dāng)于打一場艱苦的"逐次抵抗",。

而且政府會鐵了心把房價一直拉下去,，房地產(chǎn)對于全世界任何一個國家來說都是支柱產(chǎn)業(yè)，咱們之前對房地產(chǎn)打壓有點過頭了,。

等到一線慢慢穩(wěn)定下來,，隨后會擴(kuò)散到二三線,，逐步都穩(wěn)定下來,。但是具體多長時間，這個誰都說不準(zhǔn),，越往基層,，跌掉的越多。

等經(jīng)濟(jì)好起來,，然后再來一波反擊,，到時候跌得少的反而漲的多。

很多人在聊那個"租售比",。

現(xiàn)在房價租售比太低,，比如北京這邊1.4%左右，不如把房賣了存銀行收利息,。有些人據(jù)此認(rèn)為房價會一直跌,，跌到租售比超過銀行存款利率。

不過現(xiàn)在各方的共識是,，國家要把存款利率降下來,，降到1%附近，甚至更低,，有人預(yù)測零利率,。到時候你賣房就沒啥必要了，因為存銀行也不賺錢,，還不如繼續(xù)把房租出去賺房租,。

尾聲：

幾乎不用懷疑的是，房地產(chǎn)再也回不到過去了,。這一波之后,，絕大部分房子都會徹底失去金融屬性，跟車似的，買到就貶值,，越用越貶值,。而且一線能升值的房子，就跟勞斯萊斯一樣,，屬于寫入"八字"的東西,，能不能買到主要看命，絕大部分人也沒那么糾結(jié),。

到時候年輕人也會跟歐美似的,，對買房這事不那么著急，不會產(chǎn)生類似"晚買一年,，白混十年"的感覺,。

此外影響更大的是政府的治理模式。

這兩天有個事,，大連的一個打卡景點附近有根電線桿影響了大家拍照,，政府在抖音看到大家反饋，連夜就拆了,。

土地財政結(jié)束后,，各地就得向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。怎么能讓本地商業(yè)好起來怎么做,，畢竟商業(yè)發(fā)達(dá),，財政才能寬裕，這樣會形成一個正向循環(huán),。以前尤其是北方,，政府對商業(yè)很無所謂，反正可以賣地,，這一點上東南沿海和廣東那邊領(lǐng)先一個身位,。

所以土地財政結(jié)束也不是壞事。

文末再總結(jié)下吧：

1,、短期不言底,，誰也不知道啥時候到底，李稻葵說一線今年企穩(wěn),，那二三線就是明年了,，大家想買的也可以再看看。

2,、房地產(chǎn),，貨幣，黃金,，各種加密貨幣,，這些東西本質(zhì)都是貨幣,。誰增長慢，誰適合用來長時間存儲價值,。由于有些地方的房子增量實在是緩慢,，再怎么想提產(chǎn)量都提不上去，長期看來更適合"價值存儲",，肯定會被大資金追捧,。

國家層面也必須拉起來，房地產(chǎn)對于各國來說都是經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī),，包括美國,。如果資產(chǎn)持續(xù)下跌，很多人就跑了,，長期看很危險,。客觀上必須得給有錢人準(zhǔn)備合適的投資物,。

3,、后房地產(chǎn)時代已經(jīng)來臨，有長期持有價值的已經(jīng)貴到絕大部分人買不起了,，就跟能升值的車一般都巨貴一樣,，對應(yīng)年輕人和政府的觀念都會發(fā)生巨大的變化,。房地產(chǎn)還有救嗎,？

很多人已經(jīng)不考慮了保值增值了，就好像買車不會考慮增值一樣,。讓有錢人有地方去投資,，讓想躺的人有個地方躺，這才是真正良性社會,。