為降低居民購房成本,，取消首套房貸利率下限的城市正不斷增加。遼寧的沈陽,、本溪,、丹東、錦州,、遼陽,，山東的濟寧、青島和煙臺,，以及江西,、福建、廣東等多個省市,，近期紛紛取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限,。據(jù)統(tǒng)計，全國已有超過30個城市階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限,。

房貸利率階段性下行已成為順應行業(yè)需求的趨勢,。今年一季度，雖然個別城市高端新房成交活躍,、二手房市場局部復蘇,，但整體來看，“小陽春”行情并不明顯,，市場表現(xiàn)弱于去年同期,，二手房普遍以價換量。當前樓市亟需實質(zhì)性政策提振,，降低購房成本便是關(guān)鍵措施之一,。

有業(yè)內(nèi)人士指出，盡管當前按揭利率已降至歷史低位,，但仍高于銀行定期利率或保本理財利率,。面對較為疲軟的剛需和市場需求，預期未來房貸利率有望繼續(xù)走低,。

超30城已取消首套房貸利率下限,。我國房貸利率與貸款市場報價利率（LPR）掛鉤，具有市場化動態(tài)調(diào)整的特點,。按照相關(guān)規(guī)定,，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為相應期限LPR減20個基點，當前5年期以上LPR為3.95%,，因此首套房貸利率不得低于3.75%,。然而，3.75%并非絕對下限,，各地可根據(jù)房價水平動態(tài)調(diào)整,。

自2022年第四季度起,，各城市政府每季度末可根據(jù)當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況，決定是否階段性維持,、下調(diào)或取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限,，即突破3.75%的標準。截至2023年底,，全國343個地級以上城市中,，已有101個下調(diào)了首套房貸利率下限，26個取消下限,。進入2024年,，更多城市加入取消下限的行列,，旨在降低購房成本,，刺激市場需求。

例如,，自2024年二季度起,，遼寧省沈陽、本溪,、丹東,、錦州、遼陽五市將階段性取消新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策下限,，這是落實國務院關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)政策,、促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展的精神的具體行動。這意味著這五個城市的首套住房個人貸款利率可以低于3.75%,，具體數(shù)值將由各銀行決定,。

江西省南昌、贛州,、九江,、新余等地也于近日宣布，自4月1日起取消首套房貸利率下限,，為購房者提供更優(yōu)惠的貸款條件,。南昌方面明確，如后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格連續(xù)3個月環(huán)比和同比上漲,，則下一季度起恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一利率下限,。

山東青島、煙臺,、濟寧等地同樣采取行動,。青島自4月1日起階段性取消首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，各金融機構(gòu)將自主確定每筆貸款的利率,。煙臺多數(shù)銀行已將個人首套房貸利率下調(diào)15個基點至3.6%,，部分銀行則在觀望中,。此外，廣東省已有包括潮汕,、汕尾,、東莞、佛山,、珠海,、中山、惠州,、汕頭,、江門、湛江,、肇慶,、陽江、清遠,、韶關(guān),、云浮在內(nèi)的15個城市取消首套房貸利率下限。據(jù)統(tǒng)計,，全國已有超過30個城市階段性取消首套房貸利率下限,，越來越多城市表現(xiàn)出降低房貸利率的意愿。

當前,，全國房貸利率已處于歷史低位,。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，3月份新發(fā)企業(yè)貸款和個人住房貸款利率均創(chuàng)歷史新低,，其中新發(fā)個人住房貸款利率更是首次低于新發(fā)企業(yè)貸款利率,。具體來說，3月企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.75%,，較上月微降1個基點,；新發(fā)個人住房貸款利率為3.71%，較上月降低15個基點,。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,，3月全國百城首套主流房貸利率平均為3.59%，二套主流房貸利率平均為4.16%,，分別較上年同期下降43個基點和75個基點,。較低的房貸成本和快速的放款速度有助于推動住房需求入市并加速交易進程，有利于住房交易市場平穩(wěn)修復,。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認為,，在當前“寬松為主”和“促需求”的政策基調(diào)下，未來房貸利率總體可能仍有下行空間。

“小陽春”成色不足,，樓市仍需政策扶持,。房貸利率持續(xù)下降，主要源于樓市及房價走勢不佳,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，2024年3月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量雖有所上升,，但各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅略有收窄,，同比降幅卻在擴大。

具體來看,，3月份一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%,，降幅比上月收窄0.2個百分點；二,、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.3%和0.4%,，降幅均與上月持平。從同比看,，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%,，降幅比上月擴大0.5個百分點,；二,、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.0%和3.4%，降幅比上月分別擴大0.9和0.7個百分點,。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出,，3月份新房價格整體延續(xù)邊際改善趨勢，70城價格總體環(huán)比跌幅連續(xù)三個月微幅收窄,，上漲城市數(shù)略有增加,，但總體仍處于底部狀態(tài)，價格下降城市占多數(shù),，下行趨勢依然明顯,。房價同比持續(xù)下滑，樓市走出低迷尚需時日,，今年“小陽春”表現(xiàn)平平也印證了這一點,。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度樓市成交延續(xù)下滑態(tài)勢,，115個重點城市商品住宅成交面積5383萬平方米,，同比下降44%。盡管3月單月成交規(guī)模達2432萬平方米,，環(huán)比接近翻倍,，但同比因去年基數(shù)較高仍下降41%。二手房方面，一季度24個重點監(jiān)測城市累計成交約3170.4萬平方米,，累計同比下降21%,。其中，3月成交觸底回升,，規(guī)模環(huán)比增長至1350萬平方米,，但仍略低于2023年的月均水平，同比下降29%,?？傮w來看，今年“小陽春”市場表現(xiàn)遜于去年同期,，二手房表現(xiàn)優(yōu)于一手房,，但普遍存在以價換量現(xiàn)象。

諸葛找房方面認為,，今年房地產(chǎn)市場與去年不同,，回暖進程將放緩，價格修復節(jié)奏亦較慢,，短期內(nèi)缺乏穩(wěn)定的回升動力,。在此背景下，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計,，面對疲弱的剛需,，按揭利率還將持續(xù)下降。盡管目前按揭利率已處于歷史最低水平,，但明顯高于銀行定期利率或保本理財利率,。他認為，未來將有更多城市取消首套房貸利率下限,。中期來看,，按揭利率可能降至與保本理財利率相當?shù)乃剑s在2.5%～3%,，使購房者手頭資金在買房和理財上的成本收益趨于平衡,。隨著資管新規(guī)落地，理財市場向凈值化轉(zhuǎn)型,，存款利率繼續(xù)大幅下行將是大勢所趨,。

關(guān)榮雪建議，要提振樓市,，政策層面還需進一步發(fā)力,，如調(diào)整貨幣政策，如降低存款準備金率或降息,，以刺激房地產(chǎn)市場和貸款需求,；繼續(xù)放寬購房政策,，降低購房門檻，如放松限購等,，以增加市場需求,；從挖掘多元化改善性住房需求的角度優(yōu)化政策，當前改善性住房需求成為購房市場主力,，居民對住房品質(zhì)的需求也在不斷提升,，滿足多樣化需求符合市場發(fā)展趨勢。

諸葛找房預計,，隨著針對改善性住房需求的政策支持力度加大,，樓市政策密集發(fā)布有望帶動市場情緒逐步修復。盡管如此,，4月新房,、二手房價格總體下跌的格局料難改變，環(huán)比跌幅或?qū)⒊尸F(xiàn)收窄或企穩(wěn)態(tài)勢,。