40年老小區(qū)自主更新：原拆原回

原拆原回，房屋數(shù)量一套不多一套不少,，政府不會(huì)征用一寸土地

40年老小區(qū)自主更新

浙工新村模式寫入浙江省指導(dǎo)意見,，接下來將在浙江乃至全國(guó)多點(diǎn)開花

這是再普通不過的工地現(xiàn)場(chǎng)——戴著安全帽、身著反光背心的工人進(jìn)進(jìn)出出,，挖掘機(jī)和吊車四處忙碌,，行人和車輛從圍欄外經(jīng)過，誰(shuí)也不會(huì)多好奇半分,。不過同一處浙工新村的建設(shè)現(xiàn)場(chǎng),，記者3個(gè)月內(nèi)造訪兩次,。4月12日再來,，工地的“身份”不一樣了。40年老小區(qū)自主更新：原拆原回,。

杭州浙工新村500多戶居民自籌資金約4.7億元,，將小區(qū)推倒重建。整體更新費(fèi)用約5.3億元,，不足部分由舊房改造,、加裝電梯、未來社區(qū)等專項(xiàng)資金補(bǔ)齊,。

2023年11月28日,，改造項(xiàng)目正式開工，小區(qū)原有13幢房屋已拆除完畢,。按照規(guī)劃,，浙工新村將新建7幢11層的小高層，全部安裝電梯,，實(shí)行人車分流,，還配建了地下車庫(kù)。工程將于2025年底竣工,。

一時(shí)間,，此事引發(fā)廣泛關(guān)注。有人羨慕這種模式,，期盼自己的小區(qū)早日集資重建,；也有人認(rèn)為,，政府應(yīng)該承擔(dān)更多責(zé)任，而非由居民合力完成更新,。

前不久,，浙工新村的創(chuàng)新模式“上了戶口”——近日，浙江省《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見（試行）》發(fā)布,?！吨笇?dǎo)意見》明確了相關(guān)流程和支持政策。在4月11日的新聞通氣會(huì)上,，浙工新村的案例正式被介紹推廣,。

政策反饋迅速且積極。這幾日,，杭州多個(gè)老舊小區(qū)幾乎同時(shí)啟動(dòng)自主更新民意調(diào)研,，閘弄口新村、東村,、新苑等幾個(gè)小區(qū)居民討論熱烈,，熱情高漲。

不過,，相關(guān)工作具體開展起來,，現(xiàn)實(shí)可能會(huì)“潑一盆冷水”?？偨Y(jié)普適經(jīng)驗(yàn)和成熟路徑的同時(shí),，也要關(guān)注浙工新村的特殊稟賦。在自主更新整體思路的指導(dǎo)下,，各地老舊小區(qū)改造仍要注意因地制宜,，切勿冒進(jìn)和盲從。

浙工新村施工現(xiàn)場(chǎng),。周馳昱 攝

爭(zhēng)議焦點(diǎn)在資金自籌

開工前7個(gè)月,，關(guān)于浙工新村推倒重建，工作組開始入戶征求意見,，若要項(xiàng)目最終成形,，簽約率要達(dá)到100%。

參考舊房征遷的價(jià)格體系,，業(yè)主承擔(dān)的改造費(fèi)用為1350元/平方米,，并且保證重建后原地置換的房屋套內(nèi)面積與原房屋基本相等。若選擇不擴(kuò)大原本房屋面積,，75平方米左右的舊房,，改造費(fèi)用大約為10萬(wàn)元。

擴(kuò)面價(jià)格為34520元/平方米，最多能擴(kuò)大20平方米,，再加一個(gè)22萬(wàn)元左右的車位,，一套原來75平方米左右的舊房，最終可改建成105平方米左右的新房,，花費(fèi)約100萬(wàn)元,。

10萬(wàn)到100萬(wàn)元，是浙工新村居民出資的價(jià)格區(qū)間,，500多戶居民加起來,，共同湊起80%的建設(shè)資金。

爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在資金自籌,?！耙郧罢J(rèn)為，住房條件改善應(yīng)該由政府兜底,，不管是征遷,、舊改還是加固，資金都由財(cái)政負(fù)擔(dān),，什么時(shí)候需要居民自己出錢了,？”浙工新村所在的杭州市拱墅區(qū)朝暉街道黨工委委員賈磊說。

也有觀點(diǎn)質(zhì)疑,，政府在和居民爭(zhēng)利,，老舊小區(qū)搖身一變，成為新建小區(qū),，除去安置原有居民,，多出來的房源還能再放到市場(chǎng)上銷售,。

有人認(rèn)為新建房擴(kuò)面部分價(jià)格太高,。一戶人家2009年通過二手房交易住進(jìn)小區(qū)，購(gòu)入價(jià)約為每平方米1.7萬(wàn)元,，房子推倒重建后,，擴(kuò)建部分每平方米價(jià)格約為3.4萬(wàn)元，價(jià)格幾乎翻了一倍,，他不滿意,。

擴(kuò)面價(jià)格由第三方機(jī)構(gòu)根據(jù)周邊市場(chǎng)房?jī)r(jià)評(píng)估后決定，和周邊二手房差不多,，有人認(rèn)為合理,，畢竟新房開盤價(jià)一般超過5萬(wàn)元。不過現(xiàn)在房市正處下行,，過兩年再看,，說不定會(huì)虧。

還有一部分投反對(duì)票的居民，“年紀(jì)大的不愿意折騰,，再建好搬回來起碼要兩三年時(shí)間”,。老人們有自己的朋友圈，早起買菜,，坐在公園里一起聊天曬太陽(yáng),，中午睡好午覺又出去聊天，人際關(guān)系都在小區(qū)里,。

浙工新村已步入老齡化,，小區(qū)居民將近1000名，60歲以上的400多名,，85歲以上的有142名,。不動(dòng)、不挪是他們的普遍心態(tài),。

去年6月30日,，最后期限將至，簽約還未完成,。居民喻偉林是第一批簽字同意的住戶之一,，非常著急，她當(dāng)時(shí)正在青海旅游,，不停翻看群聊消息,，關(guān)注小區(qū)簽約最新進(jìn)展。

喻偉林在浙工新村有兩套住房,。一套自己住,，一套兒子家住。2011年,，她以每平方米2萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)房安家,，裝修時(shí)才發(fā)現(xiàn)，房屋質(zhì)量有問題,?！把b修師傅過來砸柜子，墻面非常脆弱,，用指甲一挖墻皮就會(huì)掉,，地面南高北低，扔一顆乒乓球,，就會(huì)滾下去,。”喻偉林很是苦悶,。

2014年,，她家新裝修完成，遇上舊房成片改造的機(jī)會(huì)，有關(guān)部門到家里征求意見,，她隨即表態(tài)：“即便裝修好的房子一天不住,，也要拆！”但那次,，同意改造的居民比例不到90%,，未能啟動(dòng)。期待改造的居民提出啟動(dòng)第二次調(diào)查時(shí),，情況已經(jīng)發(fā)生變化：反對(duì)最堅(jiān)決的兩戶,，已經(jīng)搬離了小區(qū)；有一戶擔(dān)心影響孩子學(xué)習(xí),，但他家孩子馬上高考……

不過征遷政策不等人,，二次調(diào)查未能實(shí)現(xiàn)。又過了近10年,，終于再次迎來機(jī)會(huì),。喻偉林十分迫切，這次具體改造方案還未出爐,，她便積極參與：“愿意拆,！”

仍有居民持不同意見。第一輪征求意見過后,，同意自籌資金,、原拆原建方案的居民占了91%。

拱墅區(qū)從各個(gè)單位各個(gè)街道抽調(diào)了30多位有群眾工作經(jīng)驗(yàn)的干部,，工作人員數(shù)量達(dá)到近100名,，其中6個(gè)組超過60人，組成攻堅(jiān)組,，重點(diǎn)給居民講解政策,，前前后后共進(jìn)行了6輪入戶動(dòng)員。

迫切要改建的居民也會(huì)勸說仍未簽約的居民,。浙工新村最初是浙江工業(yè)大學(xué)教工宿舍,，鄰居也是同事,，無論在小區(qū)還是學(xué)校,，大多是“抬頭不見低頭見”的關(guān)系，無法只考慮自身利益,。

不想出錢的居民想等政府征遷。但現(xiàn)實(shí)的情況是,，常規(guī)的征收模式運(yùn)行至今，政府快要吃不消了。僅在杭州市拱墅區(qū),，類似的2000年以前建成的小區(qū)有300多個(gè)，涉及房屋將近5000幢,，居民將近2萬(wàn)戶。隨著時(shí)間推移,，“年長(zhǎng)”的房屋越來越多，傳統(tǒng)模式注定無法長(zhǎng)久,。浙工新村要獲得再次征遷的機(jī)會(huì)，談何容易,。

經(jīng)濟(jì)困難的居民可以選擇不擴(kuò)面,，方案里也提供了相應(yīng)房型供選擇，參與自主更新的最低出資額度大約為10萬(wàn)元,。

同時(shí)，自主更新是一種相對(duì)公平的做法,。“原拆原回,，房屋數(shù)量一套不多一套不少，政府不會(huì)征用一寸土地,，同時(shí)給小區(qū)增加適當(dāng)?shù)呐涮卓臻g，用于養(yǎng)老,、托育、老年活動(dòng)室,、社區(qū)用房等，并適當(dāng)增加停車位,?！辟Z磊說。

這場(chǎng)試驗(yàn)進(jìn)展得跌跌撞撞,，很多時(shí)候只能“摸著石頭過河”,，居民的反饋尤其不好把握,，簽約率到底能有多少,？大家心里都沒底。

浙工新村共12幢住宅樓和1幢職工活動(dòng)室,，涉及548戶居民,。很快，簽約結(jié)果出爐,，簽約率達(dá)到99.8%。僅差一戶未簽約,。

已簽約的547戶居民聯(lián)名簽署申請(qǐng)書，強(qiáng)烈要求啟動(dòng)小區(qū)更新項(xiàng)目,。這次，浙工新村的改造終于實(shí)現(xiàn),。

浙工新村施工現(xiàn)場(chǎng)。周馳昱 攝

30年的C級(jí)危房

浙工新村居民提升住房質(zhì)量的迫切心情,，要從30年前說起。

早在1993年,，浙工新村67幢便被鑒定為“局部嚴(yán)重?fù)p害房”。30多年過去了,，這已是他們距離推倒危房最近的時(shí)刻,。

20世紀(jì)80年代，浙江工業(yè)大學(xué)從衢州搬至杭州,，宿舍分期分步一幢幢建造起來，最早的一幢建于1983年,，最晚的一幢建于2000年。

建筑質(zhì)量問題讓居民苦不堪言：關(guān)窗戶需要用蠻力才能完成,；關(guān)防盜門時(shí)不時(shí)要用到銼刀，切削一點(diǎn)門窗邊緣,，不然關(guān)不攏；不少住戶承重墻出現(xiàn)裂縫,，最長(zhǎng)的有70厘米，從頂部的預(yù)應(yīng)力板和承重墻連接處開始,，一直向下彎曲延伸；沉降的房屋擠壓大門,，鎖芯時(shí)時(shí)刻刻“變形”中,，用鑰匙開不了鎖，只能爬墻進(jìn)門……

“風(fēng)能進(jìn),，雨能進(jìn)，蟲蛇也能進(jìn),。”居民頻頻吐槽,，甚至編出了順口溜，因?yàn)榱芽p太多,，各家時(shí)刻備著用來塞住縫隙的破布條、舊報(bào)紙,。許多樓棟的單元門,，與路面的落差有5厘米以上,，一到下雨天，外面雨水不斷往樓里漫灌,，臺(tái)階下幾乎可以養(yǎng)魚。

1994年,，朝暉六區(qū)進(jìn)行房改,，除少量公房仍屬原高校外,，住戶都各自領(lǐng)了產(chǎn)權(quán)證,。發(fā)現(xiàn)安全隱患后，浙江工業(yè)大學(xué)作為原產(chǎn)權(quán)單位,，曾于1998年對(duì)67幢進(jìn)行壓樁加固，2000年對(duì)74幢進(jìn)行全面加固,，但效果并不明顯。

后續(xù)20年間,，浙工新村房屋前后進(jìn)行了5次鑒定。2014年,，杭州啟動(dòng)對(duì)全市老舊小區(qū)的摸底排查，鑒定結(jié)論是,，包含67幢,，66,、64和74幢同樣被列為C級(jí)（分ABCD四級(jí)，D級(jí)的危險(xiǎn)程度最重）危房,。

按照政策，最大可能排除安全威脅的辦法是維修加固,，居民們無法接受：“房子是加固過的，不論是整體還是局部,，結(jié)果呢？越加固沉降越厲害,，這樣的方案根本行不通，到后來一定就是‘把錢丟進(jìn)了爛泥巴’,。”

浙江工業(yè)大學(xué)曾提出換房,，大家也不同意,?！皩W(xué)校說別處有一些房子,，可以換給我們住，但那里太遠(yuǎn),，大部分老師都要在本部上課，根本不現(xiàn)實(shí),。”

單幢重建的方案同樣被討論過,。但考慮到地塊上建筑已形成相對(duì)平衡的局面，單幢拆除后可能會(huì)對(duì)周邊房屋構(gòu)成威脅,，因此作罷。

2015年,，區(qū)里將4幢危房列入“2015—2017三年行動(dòng)計(jì)劃”解危名單,，提出成片改造的新模式，并向杭州市房管局匯報(bào)作為全市首個(gè)成片改造試點(diǎn)項(xiàng)目,，獲得認(rèn)可。不過摸底調(diào)查的結(jié)果卻讓人失望——因?yàn)闆]達(dá)到全小區(qū)90%同意成片改造的最低啟動(dòng)比例,，事情熄火了,。

究其原因,，若按照成片改造的方案執(zhí)行，可能無法將所有住戶都安置在原址,，部分居民需要外遷,?！袄吓f小區(qū)比較密集,，樓間距小，對(duì)容積率沒有要求,，但新建住房限制比較多,?！辟Z磊說。浙工新村距離武林門2公里,，步行5分鐘便能到浙江省人民醫(yī)院,，地鐵站、購(gòu)物商場(chǎng),、公園綠地都在附近，地塊發(fā)展相當(dāng)成熟,，居民對(duì)搬離原址比較抵觸。

浙工新村居民要求很明確：原址原拆原建,。但依照已有經(jīng)驗(yàn),，推倒重建幾乎是一個(gè)不可能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo),。不僅沒有先例可循，政策和法律層面也缺少支撐,。

《杭州市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》第二十八條規(guī)定,，經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，房屋所有人,、使用人或責(zé)任人應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒定報(bào)告,，及時(shí)采取包括處理使用,、變更使用,、觀察使用、停止使用,、整體拆除等治理措施。這是為數(shù)不多可作為依憑的法規(guī)文件。

但是，房子到了什么程度能拆,？由誰(shuí)來組織拆除和重建？資金從哪里來,？這些都是懸而未決的問題,。

30年來，大多數(shù)居民仍留在浙工新村,?？紤]到房屋在汛期倒塌的可能性,，每年臺(tái)風(fēng)季,，都由街道出面，把4幢100多戶危房居民請(qǐng)出來,，住進(jìn)附近的經(jīng)濟(jì)型酒店,，暫時(shí)度過天氣惡劣的半個(gè)月?！叭顺鰜砹?，東西還在房子里，每天都擔(dān)驚受怕,?！庇鱾チ终f。

隨著時(shí)間推移,，情緒日益積累,，推倒重建的意愿在居民間逐漸統(tǒng)一，“擰成一股繩”在浙工新村逐漸成為可能,。這也成為日后實(shí)現(xiàn)自主更新的先決條件,。

浙工新村施工現(xiàn)場(chǎng)。周馳昱 攝

7種戶型的“積木”學(xué)問

2023年4月23日,，浙工新村有機(jī)更新項(xiàng)目啟動(dòng),。項(xiàng)目84天完成簽約，66天完成騰房,。

居民意見達(dá)成相對(duì)一致只是小區(qū)實(shí)現(xiàn)自主更新的基礎(chǔ),。推倒重建一個(gè)小區(qū)，涉及多項(xiàng)政策上的探索和突破,。

在此之前,，政府的相關(guān)調(diào)研和前期準(zhǔn)備工作已進(jìn)行了將近1年。賈磊介紹：“原先建筑的6層樓變?yōu)楝F(xiàn)在的11層樓,，幢數(shù)變少,，樓間距變大,，地上建筑面積增加,，并新建地下室,，這些變動(dòng)都要經(jīng)過報(bào)備和審批,?！闭憬?、杭州市和拱墅區(qū)形成三級(jí)協(xié)商機(jī)制，由住建部門牽頭,，規(guī)劃、園林,、交通、國(guó)土等多個(gè)部門參與,，共同打通辦證程序,，順暢審批流程，爭(zhēng)取規(guī)劃指標(biāo),。

項(xiàng)目啟動(dòng)后,，浙工新村成立自主更新委員會(huì),。委員會(huì)成員由每幢樓推選出的居民代表組成,，采取委托政府部門的形式實(shí)施項(xiàng)目改造,，并參與到提出改造申請(qǐng),、設(shè)計(jì)戶型方案,、建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督,、優(yōu)待政策制定等各個(gè)環(huán)節(jié)。

設(shè)計(jì)單位為浙工新村提供了“定制”服務(wù),。小區(qū)最初是一幢幢造的,，548套住房共有59種戶型。設(shè)計(jì)單位將其濃縮為7種,，提供給居民選擇。項(xiàng)目推進(jìn)過程中,，設(shè)計(jì)單位一度茫然,，因?yàn)榫用裥枨笤谧儯糠N戶型需要建造的數(shù)量也一直在變,，賈磊描述：“和搭積木一樣隨時(shí)調(diào)整,。”建成后的小區(qū),，每套房的面積、架構(gòu)和居民提交的申請(qǐng)一一匹配,。

工程建設(shè)期間另外成立工程質(zhì)量監(jiān)督小組,，小組成員具備一定專業(yè)技能，不少是浙江工業(yè)大學(xué)的教授或高級(jí)工程師,。建設(shè)方給成員發(fā)放工作證,，成員隨時(shí)可以去工地，發(fā)現(xiàn)的問題只要在群聊里反饋,，都能在第一時(shí)間得到解決或回應(yīng),。前不久，質(zhì)量監(jiān)督小組發(fā)現(xiàn)工地存在施工不文明的情況,，建筑垃圾處理不及時(shí),，建設(shè)方很快整改,，1小時(shí)內(nèi)便拍照反饋。

小區(qū)改造期間,，居民需在外租房,，完成過渡。但70歲以上的老人很難通過市場(chǎng)途徑租到滿意的房子,，一些房東會(huì)擔(dān)心老人出現(xiàn)特殊情況而心生疑慮,。為配合更新項(xiàng)目推進(jìn)，政府準(zhǔn)備了50多套以保障性租賃住房為主的可用住房,，重新裝修,，加裝淋浴室座位、馬桶兩邊扶桿等適老化裝備,，出租給浙工新村年長(zhǎng)居民,。

小區(qū)整體竣工后，街道將組織居民根據(jù)面積段進(jìn)行兩輪抽簽,。第一輪抽簽抽取選房順序號(hào),，第二輪再在協(xié)議明確的面積段里抽取房號(hào)。由于戶型,、樓層,、朝向不同，新房建成之后不同房源價(jià)格也有一定差異,，也就是“一房一價(jià)”,。居民將通過抽簽等形式選中房源之后，再支付相對(duì)應(yīng)的款項(xiàng),。

居民參與得很起勁,。正如喻偉林所說：“我們自己的事情多操心一點(diǎn)，總沒錯(cuò)的,?！?0年老小區(qū)自主更新：原拆原回。

去年11月28日,，浙工新村正式開始重建,。這標(biāo)志著老舊小區(qū)自主更新的模式探索取得階段性勝利。

不過,，“只能說這個(gè)試點(diǎn)目前看來成功了?！辟Z磊很謹(jǐn)慎,，“相似路徑是否其他小區(qū)也能走得通？還是未知數(shù),?！?/p>

浙工新村有特殊性,。首先，浙工新村整個(gè)社區(qū)是小型的熟人社會(huì),，能夠順利推選出有代表性的居民,。同時(shí)，熟人社會(huì)人際交往的壓力更大,，大家想問題不會(huì)只從自身利益出發(fā),。另外，住在浙工新村的居民整體收入不差,，大學(xué)教師的退休金足以支撐基礎(chǔ)的房屋改造費(fèi)用,。再者，浙工新村居民始終以小區(qū)業(yè)主為主,，租戶較少,，居民對(duì)住在現(xiàn)有區(qū)域需求強(qiáng)烈，對(duì)區(qū)域便利條件的依賴性很強(qiáng),。

4月11日,，浙江省建設(shè)廳就《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見（試行）》召開新聞發(fā)布會(huì)，提出通過推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造自主更新試點(diǎn)工作,，引導(dǎo)群眾從“要我改”到“我要改”,，按照提出項(xiàng)目申請(qǐng)、制定更新方案,、組織審查審批,、開展施工建設(shè)、組織聯(lián)合驗(yàn)收等步驟實(shí)施,，并明確可適當(dāng)增加居住建筑面積,、增配公共服務(wù)設(shè)施等。

什么是老舊小區(qū)的自主更新,？1年前,，賈磊剛跟居民進(jìn)行溝通時(shí)，只能用“原拆原建,、自主籌資”等籠統(tǒng)的方式解釋；1年后,，他已經(jīng)能提出明確定義——以居民自我申請(qǐng),、自我要求及委托政府提供服務(wù)的方式進(jìn)行城市更新和住房改造。

試點(diǎn)和探索的意義在這一刻清晰起來,。接下來,，一批多種類型的自主更新模式案例將在浙江乃至全國(guó)多點(diǎn)開花,。