政府收儲(chǔ)存量房"是否可行,？:高成本與低勝率的博弈

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2024-05-14 12:53:08 金融界

房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨由長(zhǎng)期供求變化帶來的壓力,，核心問題在于房?jī)r(jià)偏高、市場(chǎng)預(yù)期減弱及庫存過剩,。這一情況反映在二手房市場(chǎng)成為主要供應(yīng)源,，尤其在一些城市，二手房交易占比顯著上升,，甚至超過了新房,。

近期，政府提出研究解決存量房產(chǎn)問題,，引發(fā)市場(chǎng)猜想,，即政府或許會(huì)通過收購(gòu)存量房產(chǎn)來減輕市場(chǎng)壓力，并將其轉(zhuǎn)為保障性住房,，以此達(dá)成多項(xiàng)政策目標(biāo),。然而，要達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)的效果,，政策需將住宅去化周期縮短至18個(gè)月以內(nèi),，這基于官方對(duì)于住宅供需平衡狀態(tài)的界定。

當(dāng)前住房庫存情況嚴(yán)峻,，據(jù)估算,，到2022年底，中國(guó)存量住房面積約為313億平方米,，其中空置二手房面積約44億平方米,。綜合考慮新房未售與部分空置二手房，當(dāng)前廣義住房庫存量巨大,，去化周期約為25.4個(gè)月,。要達(dá)到理想去化周期,，理論上需減少約7.7億平方米的庫存，相當(dāng)于廣義庫存的29%,，所需資金預(yù)估為7萬億元左右,。

這筆巨額資金可能需要政府增加負(fù)債來籌集，對(duì)地方政府或相關(guān)平臺(tái)的財(cái)務(wù)狀況造成直接影響,。更重要的是,，政府收儲(chǔ)不僅需要購(gòu)入房產(chǎn)，還需避免短期內(nèi)再次釋放至市場(chǎng),，以免增加住房供給,，這無疑增加了資金周轉(zhuǎn)的壓力。此外,，基于當(dāng)前市場(chǎng)條件,，政府收儲(chǔ)后用作保障性住房可能面臨運(yùn)營(yíng)虧損，尤其是在多數(shù)城市二手房租金回報(bào)率低于政府融資成本的情況下,。

盡管政府收儲(chǔ)能在一定程度上緩解房地產(chǎn)下行壓力,，但實(shí)際操作中面臨諸多挑戰(zhàn)，包括資金籌集,、潛在虧損風(fēng)險(xiǎn)以及中央政府是否愿意大規(guī)模介入等,。目前，僅少數(shù)城市嘗試推出“以舊換新”政策,，其中真正由政府主導(dǎo)且規(guī)模較大的案例較少,，對(duì)整體市場(chǎng)影響有限。

綜上,，盡管政府收儲(chǔ)存量房在理論上具有改善市場(chǎng)狀況的潛力,，但實(shí)施難度大、成本高且成效未知,，因此被視為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存,，且難以預(yù)測(cè)的投資領(lǐng)域。市場(chǎng)參與者應(yīng)關(guān)注政策動(dòng)態(tài),，特別是中央政府的明確信號(hào),，以捕捉可能的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

(責(zé)任編輯：張蕾)

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