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過去的兩三個月,，我去好幾個城市調(diào)研看房,，這個過程中也正好經(jīng)歷了517新政之后，不同城市市場成交價和成交量的變化,。

從我們觀測一線真實成交數(shù)據(jù)看,，成交量和成交熱度一定是5月比4月熱,，6月比5月熱,7月比6月熱。

只不過每個人對市場接觸的層級不一樣,，所以個人體感差別是非常大的,。

比如同樣兩個賣房的，一個賣一套主城區(qū)老破大,，一個賣一套主城區(qū)品質(zhì)次新,，他們現(xiàn)在對市場的感知就完全不一樣。

賣老破大的這個朋友現(xiàn)在依然門可羅雀,，但賣品質(zhì)次新的朋友現(xiàn)在應該明顯感覺到看房的人比之前多的多,，以至于他現(xiàn)在開始考慮是不是賣虧了，賣早了,，還要不要賣,？

如果你現(xiàn)在問這兩個人對未來市場的預判，是完全不一樣的,。

再比如同樣兩個買房朋友,，一個預算買核心板塊改善項目，一個預算只夠買近郊剛需盤,，那么他們現(xiàn)在在銷售中心看到的情景一定是完全不一樣的,。近郊剛需銷售中心依然門可羅雀，核心區(qū)品質(zhì)改善項目銷售中心早已開始人頭攢動了,。

如果你現(xiàn)在問這兩個人要不要進場買房,？他們的答案一定是不一樣的。

那我們該怎么辦,？相信誰,？

1、要關注行情本身,，要謹慎看各種新聞和消息,。

馬看到什么是人決定的，老百姓看到的什么是誰決心的,？是算法決定的,。

2、要相信趨勢,，而不是共識,。

目前是樓市階段性底部，這個是共識,。但分歧在于究竟是不是最低點,？

如果你把底部具象化的話，你會發(fā)現(xiàn)其實有兩個底部,，一個是左側(cè)底,，一個是右側(cè)底。

目前這個階段

共識

是左側(cè)底,，而

趨勢

是不是右側(cè)底呢,？

我覺得我們需要尊重市場，趨勢一定是早于共識的,。

2

7月4日和7月9號,，北京和上海都拍地了。

土拍結(jié)果一般,。尤其是上海,。

在本次土拍之前，上海先是取消了土拍最高限價,，接著就是取消房地聯(lián)動價要求（一定程度上放開了新房備案價的上限）,。

再往后就是6月24日，上海就出了一個震驚房圈的大事件,。（那就是有個項目叫中海順昌玖里新房,，單價定價29.8w，創(chuàng)了上海新房定價歷史新高,！不僅如此,，49套房，套均8千萬到1個億,，一個小時就售罄了,。）

回顧歷史，每一輪行情逆轉(zhuǎn)都伴隨著三大要素：

日光盤,、創(chuàng)新高,、爆地王

現(xiàn)在是日光盤有了，創(chuàng)新高也有了,，就差爆地王了,。

可以說氛圍都已經(jīng)烘托到這里了，但最后最高溢價才21%,，兩個還是底價,。

可能大家對這個21%沒啥概念。

曾經(jīng)在中國房地產(chǎn)歷史上,，出地王最多的一年是2016年,。

這一年，深圳光明拍出一個商住用地,，當時的溢價率是159.79%,。當時上海也有一個地王，以10萬/㎡的名義樓板價，最后溢價139%,。

當然現(xiàn)在這個結(jié)果至少告訴樓市背后這只無形的手一個事實,，想要市場轉(zhuǎn)向，想要市場熱起來,，僅靠目前的政策還不夠啊,。

很簡單，你推一輛正在下墜的小車和推一輛在平地行駛的小車,，所用力氣是完全不一樣,。

大家都很清楚，這一波樓市低迷和房價回調(diào)是過去20年以來最大幅度的,。

你現(xiàn)在想要把他拉起來,，肯定是要經(jīng)過兩次努力的，第一次就是糾正之前的錯誤,，第二次努力讓人心轉(zhuǎn)向,。

所以常規(guī)的招數(shù)肯定是不夠的，7,、8月終極大招就快了,。

下半年，各位,，綁好安全帶,，上頭要帶你去飆車。

當然,，此時此刻,，你還要先確定一件事，就是你是在車上,，還是車底,。你如果是在車底，這一輛車一旦彪起來,，你肯定就尸骨無存了,。

大家可以想啊，2017年到現(xiàn)在,，M2從169萬億翻到了現(xiàn)在301萬億,，這么多錢，可是物價并沒有等量飛漲,，這非常非常不正常,。

你想就三個池子，它們能去哪里,？就算它們一直在空轉(zhuǎn),，總歸也該出來了吧？

這事細思極恐啊。

再搭配當下又是中國房地產(chǎn)發(fā)展近

20多年,，最大尺度的一次房價回調(diào),。

這兩個事情放在一起，細品一下,，真是后背發(fā)涼??！

這段時間,，無論是上海的豪宅新盤被秒殺，還是鵬瑞一號出5個億的單子,，或者說深圳法拍出50萬單價房子,，都讓我懷疑這幫身價不菲的人是不是收到什么消息，通知他們多久之后就要大F水了,，錢要變毛了,！趕緊花出去！,？

如果一個人無法看懂大的時代洪流,，那自然也就無法摸清自己人生的路徑。畢竟,，我們每一個普通人,，都只是時代棋盤上微不足道到極致的一粒小棋子。

然而,，真正的時代洪流卻是一種奇怪的力量,。

它在很多時候是沉默無聲的，但如果你真的聆聽,，它卻又是振聾發(fā)聵,。

3

在過去三四年,，無論是自住還是投資,，幾乎95%的人都認為自己買房買錯了。

是什么造成了這種極端的結(jié)果,？

表面看是跌跌不休的房產(chǎn)價格,。

但從根源上是很多朋友在價值投資和趨勢投資之間反復橫跳。

如果把二者具象化的話,，你會看到,，價值是沉在底部，走長線,。

趨勢就像是海面上的浪花,，走的是波段。

那你說是價值投資好，還是趨勢投資好,？

我覺得都很好,，但關鍵就是你要學就學全套，你別在低點做價值,，別在高點做趨勢啊,。

直白點就是，在樓市周期低點跑到偏遠新區(qū)抱著賭未來的心態(tài)買房子,。在房價大漲一波后追高買入核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn),。

買房這事，可以買貴的,，但真的別買貴了,。這波行情跌下來的時候，有多痛,，追高的朋友們深有體會,。

好房子各有千秋，它們都有對應價格,。

在那么問題來了,，如果現(xiàn)在讓你買房，你是走價值投資還是走趨勢投資呢,？

我建議走趨勢投資,。

接下來，我就分享一套趨勢投資選房的方法論,，包含以下內(nèi)容：

1,、選房考慮因素以及排序？

2,、重點關注城市,？

3、如何選板塊,？

4,、如何區(qū)分哪些是核心板塊、成熟板塊,、新興板塊,、外圍板塊等以及對應的購買群體和注意事項。

5,、地段和板塊如何結(jié)合,？

6、如何評估以及選擇合適的產(chǎn)品力項目和房源,？

以上這套選房方法論也是今年我們?nèi)ヌK州,、杭州,、廣州、深圳等城市實地調(diào)研選板塊,、選項目常用方法之一,。

這套方法論只想送給有緣人，如果你需要,，可以進入米宅保衛(wèi)中產(chǎn)行動派,，門檻很低，38.8元,，一年有效,。

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