2024美國房產(chǎn)基金大出逃,！

近期,，美國房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)大幅走弱，是短期調(diào)整,，還是又見拐點？本文基于對新屋和成屋的供求分析,，認(rèn)為美國住宅市場的主要矛盾或已經(jīng)從供給短缺轉(zhuǎn)向供給過剩,，需求已成為“短板”。2024美國房產(chǎn)基金大出逃??！

熱點思考：美國房地產(chǎn)市場,，從短缺到過剩？

一,、需求：利率回落或提振銷售,，需關(guān)注勞動力市場的邊際變化

長期來看，美債利率波動驅(qū)動地產(chǎn)銷售關(guān)系非常緊密,。今年1-4月,，10Y美債利率走高抑制美國房地產(chǎn)銷售，但過去幾個月利率回落接近100BP,，或相應(yīng)提振后續(xù)地產(chǎn)銷售增速,。假設(shè)10Y美債利率下半年維持在4.0%的水平，對于美國新屋銷售及成屋銷售增速的指引是向上改善的,。

影響美國地產(chǎn)銷售的并不僅僅是短期利率波動,，長期人口結(jié)構(gòu)、就業(yè)市場情況均會影響美國地產(chǎn)需求,，前者短期內(nèi)波動不大,，后者在今年下半年以來明顯呈現(xiàn)出走弱趨勢，特別是失業(yè)率上升至4.3%,，若未來美國就業(yè)市場失速走弱,，那么這一因素可能會對美國地產(chǎn)銷售需求形成沖擊。

二,、供給：新屋供給趨于過剩,，成屋供給缺口有所緩解

2023年以來，美國成屋銷售明顯弱于新屋的情況,，以及美國房價大幅上漲,，很大程度上是由成屋供給緊張決定的。當(dāng)前美國成屋可供銷售月數(shù)已經(jīng)恢復(fù)至4.1月,，基本回到疫情之前,，前期美國成屋市場供需不平衡所導(dǎo)致的房價上漲動力正在消退，后續(xù)美國房價趨勢要更多取決于利率回落能否刺激地產(chǎn)需求,，以及成屋銷售意愿改善斜率,。

美國新屋供給的充足主要受益于前期新屋建設(shè)鏈條恢復(fù)，但上半年美國地產(chǎn)銷售走弱可能對下半年美國地產(chǎn)投資形成沖擊,。以單戶新房鏈條為例,，美國單戶新屋建設(shè)鏈條主要傳導(dǎo)鏈條為：新屋銷售——營建許可——新屋開工——新屋竣工。

三,、美國房地產(chǎn)市場的宏觀含義：美國通脹與中國出口

今年上半年美國地產(chǎn)銷售的走弱,，很可能會滯后拖累美國居民地產(chǎn)相關(guān)耐用品消費，同時也會對我國對美地產(chǎn)后周期相關(guān)出口商品形成沖擊，傳導(dǎo)時滯約為6個月,，而2025年我國對美地產(chǎn)后周期相關(guān)出口趨勢則要看后續(xù)美國利率下行,，以及美聯(lián)儲降息對于地產(chǎn)銷售的提振效果。

從短期來看,，自2023年以來房價的上漲仍可能推升24Q4房租通脹,，使得年末美聯(lián)儲降息決策復(fù)雜化。未來美國房價的驅(qū)動邏輯可能會出現(xiàn)改變,，這會影響約一年半之后的CPI住房通脹,，若未來房價漲幅暫歇，則明年末美國房租通脹將會出現(xiàn)緩和,，有利于美聯(lián)儲明年降息幅度提升,。

地緣政治沖突升級；美聯(lián)儲再次轉(zhuǎn)“鷹”,；金融條件加速收縮,。

近期，美國房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)大幅走弱,，是短期調(diào)整,，還是又見拐點,？本文基于對新屋和成屋的供求分析,，認(rèn)為美國房地產(chǎn)市場的主要矛盾或已經(jīng)從供給短缺轉(zhuǎn)向供給過剩，需求已成為“短板”,，這對于美國通脹和我國出口都有一定的含義,。

一、需求：利率回落或提振銷售,，關(guān)注勞動力市場變化

今年1-4月,，10Y美債利率走高抑制美國房地產(chǎn)銷售。今年上半年,，美國新屋及成屋銷售量大幅走低,，6月新屋銷售及成屋銷售同比分別回落至-7.4%及-5.4%。推動房地產(chǎn)銷售增速變化最重要的短期需求側(cè)因素為美債利率變動,，正是這一因素推動2023年美國兩口徑地產(chǎn)銷售出現(xiàn)大幅走強[1],。2024年1-4月，在通脹數(shù)據(jù)及就業(yè)數(shù)據(jù)超預(yù)期推動下,，市場對于美國經(jīng)濟“不著陸”預(yù)期強化,，年內(nèi)降息預(yù)期一再壓縮，導(dǎo)致10Y美債利率大幅在4月末上行至4.7%,，帶動地產(chǎn)抵押貸款利率沖高,，進(jìn)而沖擊抵押貸款申請活躍度（地產(chǎn)需求的體現(xiàn)）。

但是，過去幾個月10Y美債利率回落接近100BP,，或相應(yīng)提振后續(xù)地產(chǎn)銷售增速,。5月以來，受到一系列不及預(yù)期的經(jīng)濟數(shù)據(jù)影響,，特別是在CPI加速降溫及失業(yè)率上行影響下,，10Y美債利率回落幅度接近100BP，相應(yīng)或?qū)ξ磥砻绹康禺a(chǎn)銷售形成提振,。我們在下圖簡單假設(shè)若10Y美債利率下半年維持在4.0%左右,，那么對于美國新屋銷售及成屋銷售增速的指引是向上改善的。

尾部風(fēng)險：若就業(yè)市場超預(yù)期走弱,，可能主導(dǎo)住宅需求走弱,。從需求側(cè)影響美國地產(chǎn)銷售的并不僅僅是短期利率波動，長期人口結(jié)構(gòu),、就業(yè)市場情況均會影響美國地產(chǎn)需求,，前者短期內(nèi)波動不大，后者在今年下半年以來明顯呈現(xiàn)出走弱趨勢,，特別是失業(yè)率上升至4.3%,，若未來美國就業(yè)市場失速走弱，那么這一因素可能會對美國地產(chǎn)銷售需求形成沖擊,。

二,、供給：新屋供給趨于過剩，成屋供給缺口有所緩解

2023年以來,，美國成屋銷售明顯弱于新屋的情況,，以及美國房價大幅上漲，很大程度上是由成屋供給緊張決定的,。從可供銷售月數(shù)來看,，美國新屋庫存早在2022年就已經(jīng)超過疫情之前水平，而成屋庫存在疫情后的幾年大幅下降,，2023年最低點僅夠銷售2.6個月,，這主要是由于2020-2021年低利率時期美國居民大量通過再融資操作鎖定低利率，而后續(xù)房貸利率的提升導(dǎo)致居民出售成屋意愿低迷,，這導(dǎo)致兩個結(jié)果：首先,，成屋供給短缺導(dǎo)致成屋銷售明顯弱于新屋。其次,，美國房價自2023年以來的再次上漲主要為成屋驅(qū)動,，而非新屋驅(qū)動，因為新屋供給更為充足,，而成屋供給短缺極其嚴(yán)重,。換句話說,，成屋供給不足推動了美國房價上行。

當(dāng)前美國成屋可供銷售月數(shù)已經(jīng)恢復(fù)至4.1月,，基本回到疫情之前,，這是通過成屋銷售的低迷，以及賣方銷售意愿的小幅改善（但仍遠(yuǎn)低于疫情之前）達(dá)成的,。也就是說,，前期美國成屋市場供需不平衡所導(dǎo)致的房價上漲動力正在消退，而后續(xù)美國房價趨勢要更多取決于利率回落能否刺激地產(chǎn)需求,，以及成屋銷售意愿改善斜率,。

美國新屋供給的充足主要受益于前期新屋建設(shè)鏈條恢復(fù)，但上半年美國地產(chǎn)銷售走弱可能對下半年美國地產(chǎn)投資產(chǎn)生壓力,。美國GDP中的住宅投資主要由三部分組成：新房建設(shè)（約48%）,、成屋改造（約33%）和中介傭金（約15%），三者均受到終端地產(chǎn)銷售的影響,。以單戶新房鏈條為例,，美國新屋建設(shè)鏈條主要傳導(dǎo)鏈條為：新屋銷售——營建許可——新屋開工——新屋竣工。2023年美國地產(chǎn)銷售復(fù)蘇有力拉動了后續(xù)地產(chǎn)竣工（單戶）,，而多戶建設(shè)鏈條也在2023年達(dá)到頂峰,。但是，上半年美國地產(chǎn)銷售走弱可能對下半年美國GDP地產(chǎn)投資形成沖擊,。這一點在二季度已經(jīng)有所體現(xiàn),。

三、美國房地產(chǎn)市場的宏觀含義：美國通脹與中國出口

我們在前期對美國房地產(chǎn)的研究中發(fā)現(xiàn),，美國房地產(chǎn)銷售會對美國居民地產(chǎn)后周期相關(guān)商品消費形成滯后拉動,，并進(jìn)而帶動我國對美此類商品出口,，這一邏輯自去年以來持續(xù)驗證,。另一方面，美國房價漲跌也會滯后對美國房租CPI進(jìn)行傳導(dǎo),，主要傳導(dǎo)鏈條為房價——市場租金——房租CPI,，這兩條線索未來有何變化？

今年上半年美國地產(chǎn)銷售的走弱,，很可能會滯后拖累美國居民地產(chǎn)相關(guān)耐用品消費,，同時也會對我國相關(guān)出口形成沖擊。我國對美國裝潢,、家具,、家電出口滯后美國地產(chǎn)新屋銷售約6個月，此類出口可能會在下半年受到?jīng)_擊（上半年美國房地產(chǎn)銷售走弱）,，而2025年我國對美地產(chǎn)后周期相關(guān)出口趨勢則要看美國利率下行,、降息對于銷售的提振效果。

從短期來看，自2023年以來房價的上漲仍可能推升24Q4房租通脹,，使得年末美聯(lián)儲降息決策復(fù)雜化,。未來美國房價的驅(qū)動邏輯可能會出現(xiàn)改變，這會影響約一年半之后的CPI住房通脹,，若未來房價漲幅暫歇,，則明年末美國房租通脹將會出現(xiàn)緩和，有利于美聯(lián)儲明年降息幅度提升,。

2024美國房產(chǎn)基金大出逃?。?/p>