“房貸利率從4.2%降到2.85%，太快樂了,！”在某社交平臺上,，來自煙臺的黃女士曬出了自己更新后的貸款合同，最新貸款利率僅為2.85%,。

無獨(dú)有偶,，在長沙的李云（化名）近期也成功將存量房貸利率降至3.45%。2022年,，剛畢業(yè)兩年的李云決定在長沙購置自己的首套住宅,，辦房貸時(shí)商貸年化利率為4.25%。此后,，隨著LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）調(diào)整,、存量房貸利率調(diào)整，李云的貸款利率有所下降,，但依然接近4%,。2024年7月，她攢夠公積金額度,，提交了“商轉(zhuǎn)公”申請,，成功將貸款利率降到了3.45%。

與黃女士,、李云有同樣經(jīng)歷的人不少,。近期,，社交平臺上有多個(gè)帖子稱自己的存量房貸利率大幅下降。第一財(cái)經(jīng)記者詢問多位購房者后發(fā)現(xiàn),，這類“存量房貸利率下調(diào)”實(shí)際是部分購房者申請了順位抵押方式的“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù),，即購房者在無需結(jié)清原商業(yè)貸款的情況下，將商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款轉(zhuǎn)為個(gè)人住房公積金貸款,。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到,，近兩年來，部分城市陸續(xù)開通或重啟“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù),。業(yè)務(wù)模式也在不斷優(yōu)化升級,，包括支持“順位抵押”公積金直還、擴(kuò)展合作銀行范圍,、擴(kuò)大參與人員范圍等,。

多地重啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)

記者從業(yè)內(nèi)了解到，所謂“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù),，是指購房者在滿足一定條件下,，將原有較高利率的商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)換為較低利率的公積金貸款。該模式并非新鮮事,，此前在許多城市都有推出,，但部分城市因住房公積金個(gè)貸率長期處于高位運(yùn)行，曾暫停了“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù),。

而即便推行“商轉(zhuǎn)公”政策的城市,，部分也只采用“先還再貸”模式。在“先還后貸”模式下,，商轉(zhuǎn)公貸款申請人需先提出公積金貸款申請,，審批通過后再自籌資金償還商貸。

一名辦理過該業(yè)務(wù)的購房者告訴記者,，“先還再貸”比較麻煩,，需要先自己籌集一筆資金還清商貸,，如果涉及資金量較大,，可能還有一定的“過橋”成本。

由于上述原因,，此前在降低存量房貸利率的討論中,，“商轉(zhuǎn)公”被提及得較少。

但近兩年,，多個(gè)城市重新開通“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù),。8月23日，長春市住房公積金管理中心發(fā)布通知,，決定開展商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)“公積金+商貸”組合貸款業(yè)務(wù),。8月12日,，安徽省宣城市發(fā)布通知稱，恢復(fù)住房公積金“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù),。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì),，2023年以來，約有30多個(gè)城市陸續(xù)開通或恢復(fù)“商轉(zhuǎn)公”“商轉(zhuǎn)組合貸”業(yè)務(wù),。

此外,，多個(gè)城市也發(fā)力升級“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)模式，推出“順位抵押”模式,。例如,，煙臺市住房公積金管理中心今年6月底發(fā)布通知，在全市范圍內(nèi)開展無需自籌資金商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款直轉(zhuǎn)業(yè)務(wù),。符合條件的申請人,，經(jīng)原商業(yè)貸款銀行同意，可通過辦理不動產(chǎn)“順位抵押”登記手續(xù),，實(shí)現(xiàn)用住房公積金貸款資金直接結(jié)清原商貸,。在這一過程中，無需自籌資金提前全額償還原商貸,。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),，除煙臺外，鄭州,、張家口,、霍爾果斯等近十個(gè)城市也支持用順位抵押方式進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”操作。

而黃女士,、李云正是申請了順位抵押方式的“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù),，在政策落地后不久就降低了自己的存量房貸利率到了“3字頭”。

仍有一定限制條件

“商轉(zhuǎn)公”后,，購房者可以省下不少的利息支出,。李云給記者算了一筆賬，在辦理“商轉(zhuǎn)公”之前,，李云的房貸利率為4.0%,，剩余貸款為80萬元，剩余期限為28年,，使用等額本息法還貸,，月供約為3819元?！吧剔D(zhuǎn)公”后,，她月供僅需3570元左右，省下200多元,。一年可以節(jié)省利息近3000元,。

不過,，“商轉(zhuǎn)公”仍有許多限制性門檻。記者梳理發(fā)現(xiàn),，在目前多個(gè)開通“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市中,，要求“商轉(zhuǎn)公”房屋取得不動產(chǎn)權(quán)證書，貸款置換對象限于純商業(yè)貸款,。此外,，一些地方的“商轉(zhuǎn)公”政策對住房套數(shù)、公積金貸款記錄以及住房面積有明確要求,。以河南省“商轉(zhuǎn)公”政策為例,，申請者需要連續(xù)正常繳納6個(gè)月以上公積金，貸款置換條件僅限于純商業(yè)貸款,，并且房屋面積不能超過200平方米,。

在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”板塊中，僅8月關(guān)于“商轉(zhuǎn)公”相關(guān)問題的留言就超過了20條,。合作銀行范圍小,、異地使用難等問題被購房者重點(diǎn)提及。有的購房者認(rèn)為其所在城市的“商轉(zhuǎn)公”合作銀行較少,，希望可以擴(kuò)大范圍,；有些購房者期待所在城市加入開通“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的隊(duì)伍；有的購房者因異地購房無法享受“商轉(zhuǎn)公”政策,；有的地方“商轉(zhuǎn)公”需要先自籌資金還清商貸,，購房者希望能創(chuàng)新政策，省去籌款周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),。

此外,，各地在重啟“商轉(zhuǎn)公”政策時(shí)，大多表示會參考個(gè)貸率（即住房公積金個(gè)人住房貸款余額與繳存余額之比）實(shí)行動態(tài)啟停,。這也意味著如超過個(gè)貸率標(biāo)準(zhǔn)線,，部分城市的“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)可能會暫停。例如,，今年7月30日,，南寧公積金中心因達(dá)到暫停受理“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)的條件，暫停受理商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù),。

據(jù)了解,，不同城市存在不同的個(gè)貸率預(yù)警標(biāo)準(zhǔn),，多以85％或90％為閾值,。如上述南寧規(guī)定，管理中心資金運(yùn)用率超過85％,，出現(xiàn)貸款資金不足的情況時(shí),，暫時(shí)停止受理“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù),；而長沙則明確，當(dāng)個(gè)貸率高于90%（含）時(shí),，暫緩“商轉(zhuǎn)公”預(yù)約及受理,。

不過，記者注意到,，各城市針對“商轉(zhuǎn)公”政策的優(yōu)化也在持續(xù)進(jìn)行,，門檻亦有松動跡象。以武漢公積金政策為例,，此前,，武漢公積金中心不受理靈活就業(yè)人員的“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。8月2日,，武漢住房公積金管理中心發(fā)布通知稱,，武漢市靈活就業(yè)人員個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人貸款政策參照武漢市單位職工政策執(zhí)行。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，這類商轉(zhuǎn)公的政策,，進(jìn)一步說明各地公積金中心部門落實(shí)減負(fù)和便民的導(dǎo)向，對于存量房貸利率的降低具有積極的作用,。目前,，各地類似政策比較多，相關(guān)購房者需要積極關(guān)注此類政策,，意識到這與房貸利息,、還貸有息息相關(guān)。