“房票”正在核心一二線(xiàn)城市落地

上海房票安置迎來(lái)標(biāo)志性事件,。

據(jù)上海市金山區(qū)融媒體中心“i金山”消息，8月12日,，上海首張房票落地金山,。這是房票安置在上海的首次嘗試。

結(jié)合今年1月廣州開(kāi)出全省首張房票,，這意味著一線(xiàn)城市探索房票安置政策正迎來(lái)實(shí)質(zhì)性動(dòng)作,。“房票”正在核心一二線(xiàn)城市落地,！

房票安置并不陌生,，之所以引起關(guān)注，有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：首先,，一線(xiàn)城市尤其是上海,，向來(lái)是全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，隨著首個(gè)房票安置的落地,，未來(lái)全國(guó)各大城市房票安置政策或?qū)⒂瓉?lái)正向反饋,；其次，首張房票落地時(shí)限縮短,，其中上海從政策發(fā)布到落地只用了兩個(gè)月,，也說(shuō)明房票安置推進(jìn)速度逐漸加快。

2024年以來(lái),，在消化存量房產(chǎn)的大方向下,，落地房票安置的城市數(shù)量明顯增加,，并且已經(jīng)蔓延至一線(xiàn)城市,。

2022年以來(lái)，核心城市加快了房票安置的節(jié)奏,，以便刺激居民購(gòu)房消費(fèi),，助力行業(yè)去庫(kù)存，伴隨著2024年城中村改造和城市更新進(jìn)程加快，再加上年初央行重啟PSL,，房票安置政策正在一二線(xiàn)城市快速推進(jìn),。

廣州、上海的加入并實(shí)現(xiàn)首張房票落地,，將全國(guó)房票安置政策重新推向大眾視野,。

上海啟動(dòng)房票安置政策，要追溯到今年6月,。彼時(shí),，上海金山區(qū)房管局印發(fā)《金山區(qū)房票安置實(shí)施辦法（試行）》,，以拓寬居住房屋被補(bǔ)償人安置渠道，同時(shí)在實(shí)現(xiàn)集約增效土地利用和存量商品住房去化,。

兩個(gè)月后的8月12日,，上海首張房票落地,。據(jù)媒體報(bào)道,，擁有首張房票的業(yè)主憑房票在“房源超市”中購(gòu)買(mǎi)了一套位于金山濱海城區(qū)的商品房住宅，并按照7%比例獲得了約20萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì),。

房票安置政策并不陌生，早在上一輪棚改時(shí)期杭州,、西安,、銀川等城市便對(duì)房票安置進(jìn)行過(guò)探索,，作為征收房屋時(shí)對(duì)被征收人的補(bǔ)償方式,，本輪房票安置政策從2022年下半年以來(lái)不斷增多,，至2024年落實(shí)房票政策的城市數(shù)量明顯增加,，尤其是一線(xiàn)城市紛紛加入試點(diǎn)環(huán)節(jié),。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)已有超過(guò)20個(gè)核心一二線(xiàn)城市推出房票相關(guān)政策，除了廣州,、上海,，長(zhǎng)沙,、貴陽(yáng)等多個(gè)城市發(fā)放首批房票，另外北京通州區(qū)也發(fā)布了《北京市通州區(qū)房票安置實(shí)施方案（試行）》,，并向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn),。

房票安置一方面可以拉動(dòng)新房銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)去化，同時(shí)有利于防止建設(shè)過(guò)多的動(dòng)遷安置房,，降低政府資金成本壓力,，比如江西九江明確不再新建安置房,。

一個(gè)重要的趨勢(shì)是,，當(dāng)前房票安置政策正在全國(guó)重點(diǎn)一二線(xiàn)城市鋪開(kāi)。

從政策內(nèi)容來(lái)看,，重點(diǎn)城市房票安置政策普遍有幾個(gè)共性,，即房票面值普遍高于貨幣補(bǔ)償款,，房票使用有效期大都在12個(gè)月以?xún)?nèi),，政府搭建“房源超市”并實(shí)行一定的價(jià)格優(yōu)惠,，購(gòu)房款大都不低于房票金額的85%，房票余額可退還,，部分房票可轉(zhuǎn)讓?zhuān)褂梅科辟?gòu)買(mǎi)新房可享受一定比例的補(bǔ)貼，以進(jìn)一步刺激房票安置,。

在房地產(chǎn)行業(yè)弱復(fù)蘇的背景下,，核心一二線(xiàn)城市試點(diǎn)或落地房票安置政策，核心有兩方面的動(dòng)因,。

首先,，落實(shí)“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”的政策，此時(shí)發(fā)放房票,，一方面減少了動(dòng)拆遷安置房的傳統(tǒng)建造工作,，同時(shí)可以拉動(dòng)居民購(gòu)房消費(fèi)，助力房地產(chǎn)去庫(kù)存,。

其次,，救市政策效果不及預(yù)期，核心一二線(xiàn)城市“四限”松綁政策對(duì)市場(chǎng)提振效應(yīng)遞減,，且重點(diǎn)城市庫(kù)存仍處于高位,。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年前7月重點(diǎn)30城累計(jì)成交面積同比下降36%,，截止7月末,，30城庫(kù)存壓力仍處于高位，除了重慶外,，其他城市商品住宅庫(kù)存消化周期均高于去年同期,。

值得注意的是，核心一二線(xiàn)城市房票安置多在郊區(qū)進(jìn)行,，相較于市區(qū),，郊區(qū)市場(chǎng)壓力更大，房票安置客觀上可以引導(dǎo)本地購(gòu)房需求釋放,，從而促進(jìn)郊區(qū)庫(kù)存去化,。

當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房票安置政策能否激活樓市,？

實(shí)際上,，本輪房票安置政策實(shí)施有一個(gè)大的背景，即城中村改造,。比如一線(xiàn)城市廣州發(fā)放全國(guó)首張城中村改造房票,，再如青島明確在城市更新、城中村改造中推行房票安置模式,。

今年1月,，央行重啟PSL，新一輪PSL城中村改造模式下，一定程度上能為當(dāng)前低迷的樓市起到托底作用,。也就是說(shuō),，通過(guò)房票機(jī)制將購(gòu)房需求鎖定在新房市場(chǎng)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)地方樓市支撐及庫(kù)存去化,。

不過(guò),，重點(diǎn)城市房票安置政策能產(chǎn)生多大效果，仍要取決于城中村改造范圍及實(shí)際落地情況,，以及后續(xù)PSL的持續(xù)投放量,。也就是說(shuō)，房票安置政策效果要看城中村改造能夠帶動(dòng)的需求量多少而定,。

CRIC曾做過(guò)測(cè)算,，假設(shè)拆建比為2，改造周期為7年,，拆舊比適當(dāng)放寬至35%,，試點(diǎn)擴(kuò)圍后的35城城中村改造預(yù)計(jì)帶動(dòng)銷(xiāo)售4552萬(wàn)平方米,，以2023年全國(guó)商品房11.17億平方米銷(xiāo)售面積計(jì)算,，整體銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率為4.1%。

即便在城中村改造試點(diǎn)擴(kuò)圍并且拆舊比放寬的情形下,，城中村改造對(duì)住宅銷(xiāo)售的拉動(dòng)均不到10%,。要知道在棚改貨幣化安置高峰期間，2017年全國(guó)棚改貨幣化安置大約實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存3.1億平方米,，占當(dāng)年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積的比重達(dá)到21.5%,。

城中村改造銷(xiāo)售拉動(dòng)難及棚改，可想而知,，房票安置的拉動(dòng)作用也有限,。

房票安置政策的試點(diǎn)和落地已擴(kuò)展至重點(diǎn)二線(xiàn)及一線(xiàn)城市，通過(guò)提前鎖定房源,，拉動(dòng)潛在購(gòu)房消費(fèi),，進(jìn)一步推動(dòng)商品房去庫(kù)存?？紤]到目前市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力透支,，房?jī)r(jià)仍處于下降通道，再加上部分城市地方財(cái)政補(bǔ)貼力度有限,，恐難以在全市范圍全面推廣房票安置,，房票發(fā)放數(shù)量也將受限，因此實(shí)際執(zhí)行效果也會(huì)打折扣,。

不過(guò)積極的一面在于,，本輪房票安置的城市能級(jí)較棚改時(shí)期提高，且覆蓋范圍也比較廣，基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新形勢(shì),，未來(lái)也會(huì)發(fā)揮一些積極的作用,。“房票”正在核心一二線(xiàn)城市落地,！