“房票”正在核心一二線城市落地

上海房票安置迎來標(biāo)志性事件,。

據(jù)上海市金山區(qū)融媒體中心“i金山”消息,，8月12日,，上海首張房票落地金山。這是房票安置在上海的首次嘗試,。

結(jié)合今年1月廣州開出全省首張房票,，這意味著一線城市探索房票安置政策正迎來實(shí)質(zhì)性動(dòng)作,?！胺科薄闭诤诵囊欢€城市落地！

房票安置并不陌生,，之所以引起關(guān)注,，有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：首先,，一線城市尤其是上海，向來是全國樓市風(fēng)向標(biāo),，隨著首個(gè)房票安置的落地,，未來全國各大城市房票安置政策或?qū)⒂瓉碚蚍答仯黄浯?，首張房票落地時(shí)限縮短,，其中上海從政策發(fā)布到落地只用了兩個(gè)月，也說明房票安置推進(jìn)速度逐漸加快,。

2024年以來,，在消化存量房產(chǎn)的大方向下，落地房票安置的城市數(shù)量明顯增加,，并且已經(jīng)蔓延至一線城市。

2022年以來,，核心城市加快了房票安置的節(jié)奏，以便刺激居民購房消費(fèi),，助力行業(yè)去庫存，伴隨著2024年城中村改造和城市更新進(jìn)程加快,，再加上年初央行重啟PSL，房票安置政策正在一二線城市快速推進(jìn),。

廣州,、上海的加入并實(shí)現(xiàn)首張房票落地,，將全國房票安置政策重新推向大眾視野,。

上海啟動(dòng)房票安置政策，要追溯到今年6月,。彼時(shí),，上海金山區(qū)房管局印發(fā)《金山區(qū)房票安置實(shí)施辦法（試行）》,，以拓寬居住房屋被補(bǔ)償人安置渠道，同時(shí)在實(shí)現(xiàn)集約增效土地利用和存量商品住房去化,。

兩個(gè)月后的8月12日,，上海首張房票落地。據(jù)媒體報(bào)道,，擁有首張房票的業(yè)主憑房票在“房源超市”中購買了一套位于金山濱海城區(qū)的商品房住宅,，并按照7%比例獲得了約20萬元的獎(jiǎng)勵(lì),。

房票安置政策并不陌生，早在上一輪棚改時(shí)期杭州,、西安,、銀川等城市便對房票安置進(jìn)行過探索，作為征收房屋時(shí)對被征收人的補(bǔ)償方式,，本輪房票安置政策從2022年下半年以來不斷增多,，至2024年落實(shí)房票政策的城市數(shù)量明顯增加,，尤其是一線城市紛紛加入試點(diǎn)環(huán)節(jié),。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來已有超過20個(gè)核心一二線城市推出房票相關(guān)政策,，除了廣州,、上海，長沙,、貴陽等多個(gè)城市發(fā)放首批房票,，另外北京通州區(qū)也發(fā)布了《北京市通州區(qū)房票安置實(shí)施方案（試行）》，并向社會(huì)公開征求意見,。

房票安置一方面可以拉動(dòng)新房銷售,，實(shí)現(xiàn)去化，同時(shí)有利于防止建設(shè)過多的動(dòng)遷安置房,，降低政府資金成本壓力,，比如江西九江明確不再新建安置房。

一個(gè)重要的趨勢是,，當(dāng)前房票安置政策正在全國重點(diǎn)一二線城市鋪開,。

從政策內(nèi)容來看，重點(diǎn)城市房票安置政策普遍有幾個(gè)共性,，即房票面值普遍高于貨幣補(bǔ)償款,，房票使用有效期大都在12個(gè)月以內(nèi)，政府搭建“房源超市”并實(shí)行一定的價(jià)格優(yōu)惠,，購房款大都不低于房票金額的85%,，房票余額可退還，部分房票可轉(zhuǎn)讓,，使用房票購買新房可享受一定比例的補(bǔ)貼,，以進(jìn)一步刺激房票安置。

在房地產(chǎn)行業(yè)弱復(fù)蘇的背景下,，核心一二線城市試點(diǎn)或落地房票安置政策,，核心有兩方面的動(dòng)因。

首先,，落實(shí)“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”的政策,，此時(shí)發(fā)放房票,，一方面減少了動(dòng)拆遷安置房的傳統(tǒng)建造工作，同時(shí)可以拉動(dòng)居民購房消費(fèi),，助力房地產(chǎn)去庫存,。

其次，救市政策效果不及預(yù)期,，核心一二線城市“四限”松綁政策對市場提振效應(yīng)遞減,，且重點(diǎn)城市庫存仍處于高位。CRIC數(shù)據(jù)顯示,，2024年前7月重點(diǎn)30城累計(jì)成交面積同比下降36%,，截止7月末，30城庫存壓力仍處于高位,，除了重慶外,，其他城市商品住宅庫存消化周期均高于去年同期。

值得注意的是,，核心一二線城市房票安置多在郊區(qū)進(jìn)行,，相較于市區(qū)，郊區(qū)市場壓力更大,，房票安置客觀上可以引導(dǎo)本地購房需求釋放,，從而促進(jìn)郊區(qū)庫存去化。

當(dāng)前市場環(huán)境下,，房票安置政策能否激活樓市？

實(shí)際上,，本輪房票安置政策實(shí)施有一個(gè)大的背景,，即城中村改造。比如一線城市廣州發(fā)放全國首張城中村改造房票,，再如青島明確在城市更新,、城中村改造中推行房票安置模式。

今年1月,，央行重啟PSL,，新一輪PSL城中村改造模式下，一定程度上能為當(dāng)前低迷的樓市起到托底作用,。也就是說,，通過房票機(jī)制將購房需求鎖定在新房市場，從而實(shí)現(xiàn)對地方樓市支撐及庫存去化,。

不過,，重點(diǎn)城市房票安置政策能產(chǎn)生多大效果，仍要取決于城中村改造范圍及實(shí)際落地情況,，以及后續(xù)PSL的持續(xù)投放量,。也就是說,，房票安置政策效果要看城中村改造能夠帶動(dòng)的需求量多少而定。

CRIC曾做過測算,，假設(shè)拆建比為2,，改造周期為7年，拆舊比適當(dāng)放寬至35%,，試點(diǎn)擴(kuò)圍后的35城城中村改造預(yù)計(jì)帶動(dòng)銷售4552萬平方米,，以2023年全國商品房11.17億平方米銷售面積計(jì)算，整體銷售貢獻(xiàn)率為4.1%,。

即便在城中村改造試點(diǎn)擴(kuò)圍并且拆舊比放寬的情形下,，城中村改造對住宅銷售的拉動(dòng)均不到10%。要知道在棚改貨幣化安置高峰期間,，2017年全國棚改貨幣化安置大約實(shí)現(xiàn)去庫存3.1億平方米,，占當(dāng)年全國商品住宅銷售面積的比重達(dá)到21.5%。

城中村改造銷售拉動(dòng)難及棚改,，可想而知,，房票安置的拉動(dòng)作用也有限。

房票安置政策的試點(diǎn)和落地已擴(kuò)展至重點(diǎn)二線及一線城市,，通過提前鎖定房源,，拉動(dòng)潛在購房消費(fèi)，進(jìn)一步推動(dòng)商品房去庫存,?？紤]到目前市場需求及購買力透支，房價(jià)仍處于下降通道,，再加上部分城市地方財(cái)政補(bǔ)貼力度有限,，恐難以在全市范圍全面推廣房票安置，房票發(fā)放數(shù)量也將受限,，因此實(shí)際執(zhí)行效果也會(huì)打折扣,。

不過積極的一面在于，本輪房票安置的城市能級(jí)較棚改時(shí)期提高,，且覆蓋范圍也比較廣,，基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的新形勢，未來也會(huì)發(fā)揮一些積極的作用,?！胺科薄闭诤诵囊欢€城市落地！