購(gòu)房者在蘇州購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，房貸利率接近5%,，通過(guò)貸款中介的幫助,，他將房貸轉(zhuǎn)換成了經(jīng)營(yíng)貸，利率有所降低。中介承諾每三年可順利續(xù)貸,，但今年夏季,，該購(gòu)房者申請(qǐng)續(xù)貸時(shí)遭到銀行拒絕，原因是他房屋的評(píng)估價(jià)值下降了約40%,，不足以支撐原有的貸款額度,。

近期，全國(guó)房?jī)r(jià)普遍下滑,，連續(xù)七個(gè)月出現(xiàn)下跌趨勢(shì),。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)無(wú)論同比還是環(huán)比,，均連續(xù)七個(gè)月下行,，其中7月份同比降幅最大，達(dá)到5.3%,。房?jī)r(jià)的大幅縮水導(dǎo)致許多像這位蘇州購(gòu)房者一樣的人面臨銀行抽貸或需補(bǔ)充抵押品的情況,。

與此同時(shí)，由于最新房貸利率持續(xù)下調(diào),，與舊貸款利率之間的差距增大,，一些資金中介開(kāi)始再次推廣房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的服務(wù)，盡管這存在斷貸和續(xù)貸困難的風(fēng)險(xiǎn),。專(zhuān)家提醒,，經(jīng)營(yíng)貸續(xù)貸存在不確定性，如果評(píng)估價(jià)值下降,，借款人可能需要填補(bǔ)差額,，否則可能面臨房產(chǎn)被司法拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。隨著房貸利率的下調(diào),，經(jīng)營(yíng)貸的長(zhǎng)期成本效益也變得不確定,，建議購(gòu)房者審慎考慮。

以一位上海閔行區(qū)的購(gòu)房者吳翔為例,，他近期頻繁接到中介電話(huà),，推薦他利用LPR可能進(jìn)一步降低的機(jī)會(huì)，將房貸轉(zhuǎn)換為利率更低的經(jīng)營(yíng)貸,。中介聲稱(chēng)可以將經(jīng)營(yíng)貸利率降至2.7%,，遠(yuǎn)低于他現(xiàn)有的4.7%房貸利率。盡管如此,，考慮到潛在風(fēng)險(xiǎn),，吳翔仍感到猶豫。

房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的操作通常涉及中介協(xié)助購(gòu)房者成立公司,、申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,，然后利用公司資質(zhì)及房產(chǎn)作為抵押,，向其他銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款。此過(guò)程中,，部分中介還提供墊資服務(wù),，但會(huì)收取一定手續(xù)費(fèi)和利息。

值得注意的是,，個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)厲打擊的對(duì)象,，今年有多家銀行因房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)管理不規(guī)范等問(wèn)題被處罰。

在監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下,，為何仍有中介冒險(xiǎn)操作,？一方面，部分銀行表示信貸額度充足,；另一方面，房貸利率與新貸款利率的差距促使許多購(gòu)房者尋求降低成本的途徑,。然而,，銀行內(nèi)部人士強(qiáng)調(diào)，雖然信貸投放需求大,，但對(duì)小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸的審核標(biāo)準(zhǔn)并未放松,，要求企業(yè)具備一定的運(yùn)營(yíng)時(shí)間和實(shí)體經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，以及穩(wěn)定的現(xiàn)金流,。

房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸隱藏著諸如續(xù)貸補(bǔ)差價(jià)在內(nèi)的多重風(fēng)險(xiǎn),。隨著房?jī)r(jià)下跌，越來(lái)越多的轉(zhuǎn)貸者遭遇續(xù)貸難題,。加之房?jī)r(jià)持續(xù)走低的趨勢(shì),，經(jīng)營(yíng)貸續(xù)貸者可能面臨抵押物價(jià)值減少，從而帶來(lái)無(wú)法續(xù)貸甚至房產(chǎn)被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn),。