救樓市的牌，明著打了,！

目前的策略主要是將債務(wù)轉(zhuǎn)移,。昨天，住建部召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì),，對(duì)房地產(chǎn)救市措施進(jìn)行了總結(jié)和補(bǔ)充,，這意味著常規(guī)救市手段已基本出完。

現(xiàn)在來(lái)看,，房地產(chǎn)救市的目標(biāo)是高層在9月底會(huì)議上提出的“去庫(kù)存,，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)停止下跌”。主要手段包括三個(gè)方面：一是央行和高層推動(dòng)銀行為開(kāi)發(fā)商提供資金周轉(zhuǎn)，確保保交樓以穩(wěn)定樓市供給,；二是刺激居民購(gòu)房,，通過(guò)“四個(gè)取消、四個(gè)降低”和“兩個(gè)增加”中的貨幣化安置等措施,；三是鼓勵(lì)地方政府購(gòu)房,，通過(guò)結(jié)構(gòu)性貨幣工具給商業(yè)銀行優(yōu)惠，或使用專項(xiàng)債購(gòu)買房產(chǎn),。

整個(gè)救市框架旨在從供需兩端穩(wěn)定市場(chǎng),。供給端通過(guò)“白名單”向開(kāi)發(fā)商提供資金支持，需求端則通過(guò)居民和地方政府的購(gòu)房行為來(lái)增加買方力量,。然而,，今年的救市重心似乎更偏向于需求端，不斷通過(guò)降首付,、降利率,、取消限購(gòu)以及鼓勵(lì)地方政府購(gòu)房等方式擴(kuò)大買方力量，本質(zhì)上是在進(jìn)行債務(wù)轉(zhuǎn)移,。

房地產(chǎn)去庫(kù)存需要把房子賣出去,，房子從開(kāi)發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者手中時(shí)，債務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移,。因此,，救市的核心思路是盡量為開(kāi)發(fā)商提供資金支持，穩(wěn)住基本盤,，然后尋找買家,，將債務(wù)轉(zhuǎn)移出去。如果找不到買家,，就創(chuàng)造新的需求,。

這次發(fā)布會(huì)上提到的兩項(xiàng)新舉措也體現(xiàn)了這一思路：“白名單”的貸款規(guī)模擴(kuò)大至4萬(wàn)億，以確保開(kāi)發(fā)商的資金鏈不斷,；同時(shí)計(jì)劃進(jìn)行100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造,，借助貨幣化安置創(chuàng)造新的需求。

然而,，這些措施能否有效阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌仍存疑慮,。首先，雖然4萬(wàn)億的輸血看似不少,，但實(shí)際新增額度僅為1.67萬(wàn)億,，在龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)中作用有限。更重要的是,，如何解決銀行不愿貸款給開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題才是關(guān)鍵,。數(shù)據(jù)顯示,，銀行對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目愿意放貸，但對(duì)于不優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目即使有零利率資金也不愿冒險(xiǎn),。

其次,，當(dāng)前環(huán)境與2015年到2018年的棚改時(shí)期不同。當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)上漲且居民有加杠桿的空間,，而現(xiàn)在房?jī)r(jià)走低,，居民杠桿率已經(jīng)很高。因此,，即便推出100萬(wàn)戶的棚改計(jì)劃,，其效果可能也難以達(dá)到預(yù)期。

綜上所述,，通過(guò)增加開(kāi)發(fā)商融資和貨幣化安置的方式創(chuàng)造新的買盤雖能在邏輯上支撐樓市,，但在當(dāng)前環(huán)境下，整體效果可能有限,。后續(xù)還需進(jìn)一步發(fā)力,，特別是在需求端，無(wú)論是居民還是地方國(guó)企,，都需要在價(jià)格走低的情況下主動(dòng)負(fù)債購(gòu)房,，否則市場(chǎng)難以快速穩(wěn)定。