“小小法拍房拿下”“女律師買法拍房踩坑”“法拍房到底能不能買？”今年來,，法拍房儼然成為社交媒體上熱點話題,，有人分享買房經(jīng)驗，也有人不慎“踩坑”,。這個曾經(jīng)與普通購房者距離較遠(yuǎn)的領(lǐng)域,，正逐漸走向大眾視野。

法拍房,，即被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋,，當(dāng)債務(wù)人無力履行借款合約或無法清償債務(wù)時，被債權(quán)人經(jīng)司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行,，將債務(wù)人名下房屋拍賣,，以拍賣所得案款償還債權(quán),，該過程中進(jìn)行拍賣的房子就是法拍房。

近兩年來,，法拍房的規(guī)?！八疂q船高”，“出圈”的交易故事也頻頻出現(xiàn),。

據(jù)克而瑞近日研究報告，2023年全國住宅類法拍房成交金額達(dá)到1500億元,，同比增長10%,，其中四川、廣東,、河南等省份的法拍房供應(yīng)量更是高居前列,。

相比于全國一二手房15萬億元以上的交易規(guī)模，法拍房整體交易規(guī)模不到全國一二手房交易總量的1%,，但其掛牌規(guī)模逐漸提高,，對整體交易市場產(chǎn)生了一定影響。

進(jìn)入2024年,，據(jù)克而瑞監(jiān)測,，截至8月31日，典型城市法拍房累計掛牌套數(shù)高達(dá)28萬套,，同比增加了12%,。僅今年8月份，法拍房新增掛拍套數(shù)便達(dá)到37676套,。

從成交率看,，8月典型城市法拍房掛牌37676套，除去尚未開始和進(jìn)行的,，有效掛拍量9572套,，成交了1835套，平均成交率19.2%,，月度成交率創(chuàng)下年內(nèi)新高,。

分城市看，8月份法拍房成交率最高的是上海,，達(dá)到50%,，即一半有效掛拍的房源成交。沈陽,、廈門,、重慶、濟(jì)南,、南京,、北京等城市,，成交率也都超過30%。其中,，重慶8月掛拍1158套,，有效掛拍量261套，成交率為41%,。

除了部分城市成交率較高,，今年法拍房領(lǐng)域還頻現(xiàn)“出圈”案例。

比如日前,，安徽一女子在長沙的87套法拍房掛牌,，涉及5個小區(qū)，因房產(chǎn)數(shù)量較多一度沖上熱搜,。京東司法拍賣平臺顯示,，這些房產(chǎn)目前處于“預(yù)告中”狀態(tài)，將于9月29日10點正式開拍,。

再如7月份,，深圳市南山區(qū)華僑城純水岸一棟463.91平方米的別墅法拍房，以2.32億元總價成交,，折合單價約50萬元/平方米,，創(chuàng)下深圳法拍房單價和總價新高。此次拍賣僅2名買家參與競拍,，但吸引了超過3.8萬人圍觀,。

曾經(jīng)“小眾”的法拍房，為何關(guān)注度越來越高,？價格是其中的重要因素之一,。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月法拍房起拍價平均折價率為29%,，也即起拍價較市場價折價三成左右,。細(xì)分來看，約有16%的法拍房折價率在40%及以上,。

從成交看,，這些折價四成以上的房產(chǎn)，成交率達(dá)33%,，高性價比的房源具有較大吸引力,。整體來看，8月成交的法拍房平均折價率36%,，較年內(nèi)均值高出約3個百分點,。

社交媒體上便有網(wǎng)友分享稱，自己近日剛拍下一套法拍房，雖然開始對法拍房有諸多疑問,，但還是被這套房子的價格打動了,，同小區(qū)同戶型市場價近400萬，而該房源起拍價兩百多萬,，最終經(jīng)多方了解后,，以低于市場價100萬的價格拍下。

除了價格較低購房者能“撿漏”,，法拍房還有其他特點,，比如“法拍房”都是現(xiàn)房，產(chǎn)權(quán)證一般扣押在法院,，拍定房源后由法院直接更名房產(chǎn)所有權(quán),；此外，若是所選區(qū)域未來發(fā)展空間很大,，不排除未來有增值空間。

克而瑞預(yù)計,，在一二手成交規(guī)模延續(xù)收縮,、房價調(diào)整的趨勢下，預(yù)計法拍房整體成交率會延續(xù)二成左右的高位,。對于市場熱度更低,、價格敏感度更高的低總價段，法拍房將占據(jù)更大的市場份額,。

值得注意的是,，雖然法拍房有“撿漏”空間，但背后的風(fēng)險因素不容忽視,。

中國長城資產(chǎn)近日文章表示,，法拍房低價背后隱藏著幾大風(fēng)險因素：比如潛在的租賃行為，因法律存在“買賣不破租賃”原則,，對于已有正在履行租賃合同,，購買者只能獲得房屋擁有權(quán)而非居住權(quán)；法拍房騰退也是實務(wù)中的難點,，額外消耗時間與金錢成本,；此外，即使法拍房完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,，仍有可能遇到個別債權(quán)人的阻撓,。

也因為上述諸多原因，雖然部分城市法拍房成交率較高,，但整體而言,，還是有大量房源出現(xiàn)流拍、再次掛牌的情況,。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù),，2024年前8月掛牌的28萬套法拍房中,，二拍及以上的房源有約10.3萬套，占比接近四成,。

從折價率看,，首拍和“二進(jìn)宮”成交房源也存在較大差異，“二進(jìn)宮”成交的房源折價率增至37%,，房產(chǎn)持有人或為了緩解債務(wù)問題,，不得不加快房產(chǎn)處置速度和變現(xiàn)速度，因而“二進(jìn)宮”房源折扣力度更大,、出售率也相對更高,。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，法拍房存在占有使用,、產(chǎn)權(quán)不清,、多重查封、拖欠稅費,、質(zhì)量結(jié)構(gòu),、無法遷移戶口等問題。競拍成功并不意味著一定能拿到房產(chǎn),，競拍人后續(xù)還需要去辦理產(chǎn)權(quán)登記,、實際占有房產(chǎn)，才算完全拿到該房屋,。

“競買法拍房前,，購房者務(wù)必對房源進(jìn)行充分了解，排除相關(guān)風(fēng)險,?！蓖跤癯挤Q，要盡可能多地了解相關(guān)信息,，不限于產(chǎn)權(quán)情況,、抵押、查封等情況,；一定要現(xiàn)場看房,，關(guān)注房屋使用繳費和戶口等問題，還可查詢裁判文書和執(zhí)行信息,，核實房屋是否涉及其他糾紛,。