商貸公積金利率倒掛待解

隨著年內(nèi)LPR第三次下調(diào),，房貸利率也隨之下降。近兩天,，地方房貸利率大面積跟隨LPR下調(diào),，“破3進(jìn)2”成為普遍現(xiàn)象。越來越多城市的商貸利率突破了住房公積金利率的下限,，利率倒掛的現(xiàn)象愈演愈烈,。

這也使得住房公積金貸款的“性價(jià)比”持續(xù)下滑。有專家建議,，未來需要考慮調(diào)降公積金貸款利率,，以保持其競(jìng)爭(zhēng)力。

10月21日,，央行公布新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）,，其中，1年期LPR報(bào)3.1%,，上次為3.35%,；5年期以上品種報(bào)3.6%，上次為3.85%,。兩個(gè)品種均較上月下降25個(gè)基點(diǎn),。這已是年內(nèi)第三次下調(diào)5年期以上LPR，累計(jì)下調(diào)了60個(gè)基點(diǎn),。

按照100萬元貸款本金,、30年期等額本息方式計(jì)算,，本月LPR下調(diào)之前，利息總額為687709.64元,，月供為4688.08元,。此次LPR下降25個(gè)基點(diǎn)之后，利息總額為636723.26元,，月供為4546.45元,，相當(dāng)于全部利息大約節(jié)省5.1萬元左右，月供減少142元左右,。

各地新發(fā)房貸利率跟隨最新LPR密集調(diào)降,，房貸利率由LPR和加點(diǎn)幅度兩部分構(gòu)成。從一線城市來看,，北京,、上海、深圳的房貸利率基本位于同一區(qū)間,，即首套房貸利率按照LPR-45BP執(zhí)行,，二套房房貸利率按照LPR-50BP或LPR-25BP執(zhí)行。調(diào)整之后,，北京,、上海、深圳首套房貸利率3.15%,，二套房貸利率為3.35%或3.55%,。

廣州的房貸利率一直低于其他一線城市，乃至二三線城市,。根據(jù)第三方平臺(tái)房衛(wèi)士數(shù)據(jù),，包括國(guó)有大行在內(nèi)的大部分銀行主流首套房貸利率為2.85%，即LPR-75BP,。同時(shí),，也有部分股份制商業(yè)銀行開始全面發(fā)力廣州的住房按揭市場(chǎng)，房貸利率一降再降,，部分股份行首套房貸利率已低至2.65%,，即LPR-95BP，甚至低于此前房貸利率一向墊底的外資行,。

其他二三線城市也持續(xù)下調(diào)房貸利率,，福州首套、二套房貸利率為L(zhǎng)PR-65BP,，即2.95%,；太原首套房貸款利率為3.00%，二套房貸款利率為3.30%,；佛山首套房貸利率為2.95%,，即LPR-65BP政策,，最低可以申請(qǐng)2.9%；另外,，長(zhǎng)沙,、武漢、杭州首套房貸利率在此輪LPR下調(diào)后也均降至2.95%左右,。目前除北京,、上海、深圳以及少部分二線城市外,，大部分城市的首套房貸利率步入“2字頭”,。

隨著房貸利率的持續(xù)下調(diào)，它與住房公積金利率之間也出現(xiàn)了大面積重合,，甚至產(chǎn)生“倒掛”,。比如，作為房貸“天花板”的北京,、上海,、深圳，它們的首套房貸利率已經(jīng)低于五年期以上住房公積金貸款二套房利率,，其余城市的首套房貸利率朝著五年期以上住房公積金貸款首套房利率進(jìn)發(fā),；而廣州最低首套房貸利率已經(jīng)低于五年期以上住房公積金貸款首套利率20個(gè)基點(diǎn)左右。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析,，從倒掛情況看,，目前部分城市首套房的房貸利率為2.85%，最低可以做到2.6%,。而公積金貸款利率現(xiàn)為2.85%。若此類政策后續(xù)推進(jìn),，那么公積金貸款的“性價(jià)比”幾乎就很少了,，商業(yè)貸款將比公積金貸款更為劃算。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，公積金貸款利率預(yù)計(jì)還有進(jìn)一步下調(diào)的可能,，尤其是目前差異對(duì)比下。

低成本,、低利率原本是公積金的核心優(yōu)勢(shì),，當(dāng)與商貸持平時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)則大大被削弱,。預(yù)計(jì)后續(xù)公積金利率還將會(huì)繼續(xù)調(diào)降,。因?yàn)榈屠剩e金一直是購(gòu)房者的熱門選擇,，但由于額度有限,，所以很多購(gòu)房者選擇“公積金+商貸”的組合貸款模式,。如今，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化,，這種組合貸款優(yōu)勢(shì)反而不如純商貸,。

考慮到房貸期限長(zhǎng)達(dá)20年至30年，未來的利率環(huán)境可能會(huì)發(fā)生變化,。當(dāng)利率處于上升通道時(shí),，商業(yè)利率跟隨LPR上下浮動(dòng)的頻次更高，而公積金則調(diào)整緩慢,。一直以來公積金都是處于較低利率,，這也是公積金的優(yōu)勢(shì)之一。2015年之前,，公積金利率變動(dòng)較為頻繁,，步入2022年以后，公積金利率僅調(diào)整了2次,，其間LPR下調(diào)了6次之多,。