今年以來(lái),，公募REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行進(jìn)程明顯加快，新產(chǎn)品申報(bào)募集,、存量產(chǎn)品擴(kuò)募以及新玩家入局等多線并行,。近期，銀華紹興原水水利REIT以106倍的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)創(chuàng)年內(nèi)新高,。此外，華夏南京交通高速公路REIT,、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT,、易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT等各資產(chǎn)類型“首單”產(chǎn)品扎堆上市或排隊(duì)上市。

截至10月24日,，已有18只REITs產(chǎn)品上市,，發(fā)行總規(guī)模約為442.25億元,，遠(yuǎn)超去年全年。在REITs擴(kuò)募方面,，保障性租賃住房,、能源、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)類型的多只REITs陸續(xù)啟動(dòng)擴(kuò)募工作,。行業(yè)研究人士認(rèn)為,，今年將成為REITs發(fā)行大年。政策利好和長(zhǎng)端利率下行背景下,，REITs市場(chǎng)二級(jí)表現(xiàn)明顯修復(fù),，一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行加速，市場(chǎng)關(guān)注度顯著提升,。

10月17日,，銀華基金發(fā)布公告稱，銀華紹興原水水利REIT在網(wǎng)下詢價(jià)階段擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為137.84億份,，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額的106倍,，刷新今年公募REITs網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)新高。該REIT原定于10月21日至23日進(jìn)行募集,，但由于公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)份額總額超過(guò)公眾投資者的募集上限,，因此提前結(jié)束募集。

近期發(fā)行的華夏南京交通高速公路REIT,、招商高速公路REIT和中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT同樣受到青睞,，紛紛出現(xiàn)超募現(xiàn)象。Wind數(shù)據(jù)顯示,，截至10月24日,，公募REITs年內(nèi)發(fā)行數(shù)量和規(guī)模分別為18只和442.25億元，較2023全年增長(zhǎng)157.14%和116.73%,。公募REITs的底層資產(chǎn)類型已拓展至八大類,，包括保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流,、交通基礎(chǔ)設(shè)施,、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施,、生態(tài)環(huán)保,、水利設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等,。

自2021年6月21日首批9個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目掛牌上市以來(lái),，短短幾年間，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)從無(wú)到有并穩(wěn)健發(fā)展。國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》標(biāo)志著具有中國(guó)特色的基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式邁入常態(tài)化發(fā)行的新階段,。10月初,，國(guó)家發(fā)展改革委副主任劉蘇社指出，支持更多符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs,，深化投貸聯(lián)動(dòng)試點(diǎn)合作,。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月24日,，共有26只REITs基金等待上市或擴(kuò)募,，廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、工銀瑞信蒙能清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金,、易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金,、南方順豐倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等多只REITs首發(fā)申報(bào)處于“已問(wèn)詢”狀態(tài)。

在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場(chǎng)利率走低背景下,，公募REITs配置價(jià)值受到各路資金青睞,。今年以來(lái)，公募REITs迎來(lái)反彈行情,，尤其是前三季度,，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)漲幅一度超過(guò)13%。Wind數(shù)據(jù)顯示,，全市場(chǎng)已上市的45只產(chǎn)品中,，前三季度有38只產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格取得正收益，其中20只漲幅超過(guò)10%,。華夏北京保障房REIT以30%的漲幅領(lǐng)跑,。

鵬華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部基金經(jīng)理劉一璠分析，REITs資產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)亮眼主要受益于三方面：一是廣譜利率下行,，REITs作為強(qiáng)制性高比例分紅的資產(chǎn)類別受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注,；二是二季報(bào)顯示上市REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況整體穩(wěn)定；三是REITs相關(guān)制度及政策不斷完善,，有助于市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展,。

博時(shí)基金REITs業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)劉玄表示，由于政策持續(xù)推動(dòng)與監(jiān)管體系不斷提升,，REITs市場(chǎng)逐步成熟,，提高了信息透明度和市場(chǎng)穩(wěn)定性，增強(qiáng)了投資者信心和市場(chǎng)吸引力,。

進(jìn)入10月份,，公募REITs市場(chǎng)迎來(lái)調(diào)整，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)累計(jì)漲幅縮窄至8%左右,。中泰證券研究所表示,，近期受強(qiáng)力的政策支持及經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,，股票市場(chǎng)企穩(wěn)回升,，對(duì)REITs市場(chǎng)資金形成一定的虹吸效應(yīng),，建議投資者關(guān)注宏觀環(huán)境、政策環(huán)境,、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基本面改善等帶來(lái)的機(jī)會(huì),，并注意防范回撤風(fēng)險(xiǎn)。開源證券認(rèn)為,，在債券市場(chǎng)利率中樞下行壓力下,，“資產(chǎn)荒”邏輯將繼續(xù)演繹，REITs作為高分紅,、中低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn),，在政策力度加強(qiáng)以及社保金和養(yǎng)老金入市預(yù)期下，將持續(xù)提升配置性價(jià)比,。華泰證券則認(rèn)為,，權(quán)益市場(chǎng)修復(fù)、REITs新上項(xiàng)目增加對(duì)資金起到一定分流作用,，政策落地傳導(dǎo)至基本面修復(fù)仍需時(shí)間,，建議關(guān)注業(yè)績(jī)穩(wěn)定的資產(chǎn)，對(duì)于基本面走弱的項(xiàng)目保持謹(jǐn)慎,。后續(xù)市場(chǎng)將進(jìn)入增長(zhǎng)政策驗(yàn)證期,，若宏觀數(shù)據(jù)修復(fù)則關(guān)注彈性較強(qiáng)的板塊。