今年以來，公募REITs市場常態(tài)化發(fā)行進程明顯加快,，新產(chǎn)品申報募集,、存量產(chǎn)品擴募以及新玩家入局等多線并行。近期,，銀華紹興原水水利REIT以106倍的網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)創(chuàng)年內(nèi)新高,。此外，華夏南京交通高速公路REIT,、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT,、易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT等各資產(chǎn)類型“首單”產(chǎn)品扎堆上市或排隊上市。

截至10月24日,，已有18只REITs產(chǎn)品上市,，發(fā)行總規(guī)模約為442.25億元，遠超去年全年,。在REITs擴募方面,，保障性租賃住房、能源,、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)類型的多只REITs陸續(xù)啟動擴募工作,。行業(yè)研究人士認(rèn)為，今年將成為REITs發(fā)行大年,。政策利好和長端利率下行背景下,，REITs市場二級表現(xiàn)明顯修復(fù)，一級市場發(fā)行加速,，市場關(guān)注度顯著提升,。

10月17日，銀華基金發(fā)布公告稱,，銀華紹興原水水利REIT在網(wǎng)下詢價階段擬認(rèn)購數(shù)量總和為137.84億份,，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額的106倍，刷新今年公募REITs網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)新高,。該REIT原定于10月21日至23日進行募集,，但由于公眾投資者累計有效認(rèn)購申請份額總額超過公眾投資者的募集上限，因此提前結(jié)束募集,。

近期發(fā)行的華夏南京交通高速公路REIT,、招商高速公路REIT和中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT同樣受到青睞，紛紛出現(xiàn)超募現(xiàn)象,。Wind數(shù)據(jù)顯示,，截至10月24日,，公募REITs年內(nèi)發(fā)行數(shù)量和規(guī)模分別為18只和442.25億元，較2023全年增長157.14%和116.73%,。公募REITs的底層資產(chǎn)類型已拓展至八大類,，包括保障性租賃住房、倉儲物流,、交通基礎(chǔ)設(shè)施,、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施,、生態(tài)環(huán)保,、水利設(shè)施、消費基礎(chǔ)設(shè)施等,。

自2021年6月21日首批9個基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目掛牌上市以來,，短短幾年間，我國公募REITs市場從無到有并穩(wěn)健發(fā)展,。國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》標(biāo)志著具有中國特色的基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式邁入常態(tài)化發(fā)行的新階段,。10月初，國家發(fā)展改革委副主任劉蘇社指出,，支持更多符合條件的民間投資項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs,，深化投貸聯(lián)動試點合作。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，截至10月24日,，共有26只REITs基金等待上市或擴募，廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金,、工銀瑞信蒙能清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金,、易方達華威農(nóng)貿(mào)市場封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、南方順豐倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等多只REITs首發(fā)申報處于“已問詢”狀態(tài),。

在國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場利率走低背景下,，公募REITs配置價值受到各路資金青睞。今年以來,，公募REITs迎來反彈行情,，尤其是前三季度，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)漲幅一度超過13%,。Wind數(shù)據(jù)顯示,，全市場已上市的45只產(chǎn)品中，前三季度有38只產(chǎn)品二級市場價格取得正收益,，其中20只漲幅超過10%。華夏北京保障房REIT以30%的漲幅領(lǐng)跑,。

鵬華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部基金經(jīng)理劉一璠分析,，REITs資產(chǎn)價格表現(xiàn)亮眼主要受益于三方面：一是廣譜利率下行,，REITs作為強制性高比例分紅的資產(chǎn)類別受到市場廣泛關(guān)注；二是二季報顯示上市REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營情況整體穩(wěn)定,；三是REITs相關(guān)制度及政策不斷完善,，有助于市場長期穩(wěn)定發(fā)展。

博時基金REITs業(yè)務(wù)營運總監(jiān)劉玄表示,，由于政策持續(xù)推動與監(jiān)管體系不斷提升,，REITs市場逐步成熟，提高了信息透明度和市場穩(wěn)定性,，增強了投資者信心和市場吸引力,。

進入10月份，公募REITs市場迎來調(diào)整,，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)累計漲幅縮窄至8%左右,。中泰證券研究所表示，近期受強力的政策支持及經(jīng)濟刺激計劃,，股票市場企穩(wěn)回升,，對REITs市場資金形成一定的虹吸效應(yīng)，建議投資者關(guān)注宏觀環(huán)境,、政策環(huán)境,、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運營基本面改善等帶來的機會，并注意防范回撤風(fēng)險,。開源證券認(rèn)為,，在債券市場利率中樞下行壓力下，“資產(chǎn)荒”邏輯將繼續(xù)演繹,，REITs作為高分紅,、中低風(fēng)險的資產(chǎn)，在政策力度加強以及社保金和養(yǎng)老金入市預(yù)期下,，將持續(xù)提升配置性價比,。華泰證券則認(rèn)為，權(quán)益市場修復(fù),、REITs新上項目增加對資金起到一定分流作用,，政策落地傳導(dǎo)至基本面修復(fù)仍需時間，建議關(guān)注業(yè)績穩(wěn)定的資產(chǎn),，對于基本面走弱的項目保持謹(jǐn)慎,。后續(xù)市場將進入增長政策驗證期，若宏觀數(shù)據(jù)修復(fù)則關(guān)注彈性較強的板塊,。