公募REITs新面孔持續(xù)涌現(xiàn) 市場穩(wěn)步走向成熟
基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和金融領(lǐng)域重要的交叉創(chuàng)新工具，為社會資本開辟了新的投資路徑。2020年4月,，中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了相關(guān)通知及其配套指引,，構(gòu)成了我國REITs市場的頂層制度框架，標(biāo)志著公募REITs市場的正式啟動,。
自2021年首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市交易以來,，我國REITs市場迅速發(fā)展，試點行業(yè)不斷擴展,，現(xiàn)已涵蓋保障性租賃住房,、水利設(shè)施、旅游基礎(chǔ)設(shè)施,、消費和商業(yè)等領(lǐng)域,。通過金融資產(chǎn)的力量，REITs為實體經(jīng)濟和優(yōu)質(zhì)項目的發(fā)展提供了堅實的支持,。截至2024年9月25日,，已有45只公募REITs上市交易,，交易金額合計達(dá)到1256億元。
盡管我國公募REITs已初步實現(xiàn)了從理論設(shè)計到實踐應(yīng)用的跨越,，但與海外市場相比仍有發(fā)展空間,。未來建議關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量、稅收激勵措施以及流動性的提升,，逐步增強REITs產(chǎn)品在促進經(jīng)濟社會發(fā)展和豐富資本市場產(chǎn)品線中的效用,。
我國公募REITs市場正式邁入常態(tài)化發(fā)行新階段，發(fā)行審批流程顯著提速,。權(quán)益屬性的認(rèn)定,、全面常態(tài)化發(fā)行的推動，以及印花稅減免等政策層面的規(guī)范和利好,，是提升市場熱度的關(guān)鍵動力,。目前，我國公募REITs發(fā)行堅持較高的上市標(biāo)準(zhǔn),、“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu),，以及相對嚴(yán)格的擴募并購規(guī)則，最大程度地對項目風(fēng)險進行了預(yù)防與控制,，但也制約了發(fā)行效率及盤活資產(chǎn)能力的提升,。
項目合規(guī)審核流程嚴(yán)格，“公募基金+資產(chǎn)支持證券”模式下REITs基金搭建流程復(fù)雜,，減緩了公募REITs發(fā)行的提速,。發(fā)行過程受到國家發(fā)改委、中國證監(jiān)會以及交易所的共同監(jiān)管,，確保了項目質(zhì)量,，但多重架構(gòu)延長了發(fā)行前的準(zhǔn)備時間與后期項目運營的負(fù)擔(dān)。
配套支持性稅收政策尚未完善,，原始權(quán)益人推動REITs項目的動力受限,。稅收政策直接影響REITs運行成本，進而影響產(chǎn)品收益率,。雖然2024年9月發(fā)布的文件對企業(yè)改制重組環(huán)節(jié)中的印花稅做了減免,，但與海外成熟的REITs市場相比，我國的配套稅收優(yōu)惠政策仍有待進一步完善,，以提高通過發(fā)行公募REITs產(chǎn)品作為融資渠道的性價比,。
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