基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和金融領(lǐng)域重要的交叉創(chuàng)新工具,，為社會資本開辟了新的投資路徑,。2020年4月，中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了相關(guān)通知及其配套指引,，構(gòu)成了我國REITs市場的頂層制度框架,，標(biāo)志著公募REITs市場的正式啟動。

自2021年首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市交易以來,，我國REITs市場迅速發(fā)展,，試點(diǎn)行業(yè)不斷擴(kuò)展，現(xiàn)已涵蓋保障性租賃住房,、水利設(shè)施,、旅游基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)和商業(yè)等領(lǐng)域,。通過金融資產(chǎn)的力量,，REITs為實(shí)體經(jīng)濟(jì)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的支持。截至2024年9月25日,，已有45只公募REITs上市交易,，交易金額合計(jì)達(dá)到1256億元。

盡管我國公募REITs已初步實(shí)現(xiàn)了從理論設(shè)計(jì)到實(shí)踐應(yīng)用的跨越,，但與海外市場相比仍有發(fā)展空間,。未來建議關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量、稅收激勵措施以及流動性的提升,，逐步增強(qiáng)REITs產(chǎn)品在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和豐富資本市場產(chǎn)品線中的效用,。

我國公募REITs市場正式邁入常態(tài)化發(fā)行新階段，發(fā)行審批流程顯著提速,。權(quán)益屬性的認(rèn)定,、全面常態(tài)化發(fā)行的推動，以及印花稅減免等政策層面的規(guī)范和利好,，是提升市場熱度的關(guān)鍵動力,。目前，我國公募REITs發(fā)行堅(jiān)持較高的上市標(biāo)準(zhǔn),、“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu),，以及相對嚴(yán)格的擴(kuò)募并購規(guī)則，最大程度地對項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行了預(yù)防與控制,，但也制約了發(fā)行效率及盤活資產(chǎn)能力的提升,。

項(xiàng)目合規(guī)審核流程嚴(yán)格，“公募基金+資產(chǎn)支持證券”模式下REITs基金搭建流程復(fù)雜,，減緩了公募REITs發(fā)行的提速,。發(fā)行過程受到國家發(fā)改委、中國證監(jiān)會以及交易所的共同監(jiān)管,，確保了項(xiàng)目質(zhì)量,，但多重架構(gòu)延長了發(fā)行前的準(zhǔn)備時間與后期項(xiàng)目運(yùn)營的負(fù)擔(dān),。

配套支持性稅收政策尚未完善,，原始權(quán)益人推動REITs項(xiàng)目的動力受限。稅收政策直接影響REITs運(yùn)行成本,，進(jìn)而影響產(chǎn)品收益率,。雖然2024年9月發(fā)布的文件對企業(yè)改制重組環(huán)節(jié)中的印花稅做了減免，但與海外成熟的REITs市場相比,，我國的配套稅收優(yōu)惠政策仍有待進(jìn)一步完善,，以提高通過發(fā)行公募REITs產(chǎn)品作為融資渠道的性價比。

底層資產(chǎn)的多樣性尚需豐富,，擴(kuò)募和并購規(guī)則與審批流程靈活性有待提升,。目前，我國公募REITs的底層資產(chǎn)類型相對集中,，主要包括交通基礎(chǔ)設(shè)施、保障房以及產(chǎn)業(yè)園類,。擴(kuò)募規(guī)則對于資產(chǎn)類型有嚴(yán)格限制,，要求與首發(fā)持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型相同。此外,，擴(kuò)募的申請和審批流程的各項(xiàng)要求均與首發(fā)相一致，并未根據(jù)資產(chǎn)具體情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)撵`活調(diào)整,，導(dǎo)致擴(kuò)募周期相對較長。

公募REITs作為一種融合金融創(chuàng)新與不動產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品,，以其強(qiáng)制分紅、穩(wěn)定現(xiàn)金流和底層資產(chǎn)較高的透明度而受到市場的青睞,。目前我國公募REITs的底層資產(chǎn)多為優(yōu)質(zhì)、成熟穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和不動產(chǎn),，這為其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性提供了堅(jiān)實(shí)保障。除了分紅收益，公募REITs的收益還包括二級市場賺取的買賣差價收益,，兼具資本利得和收益穩(wěn)健的優(yōu)勢,。在全球降息周期帶來的低利率環(huán)境下，公募REITs相比其他大類資產(chǎn)展現(xiàn)出明顯的性價比與吸引力,。2024年以來,，我國公募REITs二級市場表現(xiàn)明顯回暖，長期配置價值逐步凸顯,。

然而,，與發(fā)達(dá)國家成熟的REITs市場相比，我國公募REITs在二級市場的投資者類型和市場流動性等方面仍有待提升,。市場規(guī)模較小,，投資者結(jié)構(gòu)較為單一，主要參與機(jī)構(gòu)持倉集中度較高,，單個機(jī)構(gòu)的市場影響較大,。投資者主要以保險,、券商自營等機(jī)構(gòu)資金為主,，多數(shù)傾向于長期持有，二級市場短線交易較少,。加之REITs流通份額本身較小,，單個機(jī)構(gòu)的大規(guī)模賣出可能對市場價格產(chǎn)生較大影響。市場中缺乏有效的波動緩釋工具,，使得價格容易出現(xiàn)大幅度波動,，進(jìn)而可能引發(fā)“踩踏”賣出現(xiàn)象，加劇產(chǎn)品價格的超跌,。

國內(nèi)公募REITs二級市場的估值體系有待完善,，機(jī)構(gòu)考核機(jī)制缺乏差異性，不利于吸引增量資金的入場,。我國市場上每日更新的公募REITs估值機(jī)構(gòu)有中證指數(shù)與中債估值中心,，他們均以公募REITs的收盤價作為估值結(jié)果。但由于市值及流動性不足,，整體估值水平處于歷史較低位置,，或已無法準(zhǔn)確及時反映底層資產(chǎn)價值。多數(shù)機(jī)構(gòu)投資者的考核仍以此估值結(jié)果為依據(jù),，難以吸引更多增量資金入場,。

優(yōu)化發(fā)行配套政策與市場流動性提升，將推動公募REITs市場穩(wěn)步走向成熟,。未來國內(nèi)在發(fā)行側(cè)和市場交易側(cè)兩方面仍有完善的空間,。發(fā)行端應(yīng)關(guān)注資產(chǎn)范圍的拓展和政策層面支持的加強(qiáng),，包括優(yōu)化REITs發(fā)行審核流程，鼓勵Pre-REITs提前培育優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,，研究并推行更完善的稅收優(yōu)惠等配套政策,，靈活調(diào)整資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)市場擴(kuò)容,。交易端應(yīng)關(guān)注市場流動性的提升,，拓寬公募REITs投資者范圍，加速增量資金入場,，優(yōu)化估值與考核機(jī)制,，引導(dǎo)市場估值提升，形成正反饋,。