公募REITs新面孔持續(xù)涌現(xiàn) 市場穩(wěn)步走向成熟(2)

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2024-11-11 11:14:00 證券時報網(wǎng)

底層資產(chǎn)的多樣性尚需豐富,，擴募和并購規(guī)則與審批流程靈活性有待提升,。目前,，我國公募REITs的底層資產(chǎn)類型相對集中，主要包括交通基礎設施,、保障房以及產(chǎn)業(yè)園類。擴募規(guī)則對于資產(chǎn)類型有嚴格限制,，要求與首發(fā)持有基礎設施項目類型相同。此外,，擴募的申請和審批流程的各項要求均與首發(fā)相一致，并未根據(jù)資產(chǎn)具體情況進行適當?shù)撵`活調(diào)整,，導致擴募周期相對較長。

公募REITs作為一種融合金融創(chuàng)新與不動產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品,，以其強制分紅、穩(wěn)定現(xiàn)金流和底層資產(chǎn)較高的透明度而受到市場的青睞,。目前我國公募REITs的底層資產(chǎn)多為優(yōu)質(zhì)、成熟穩(wěn)定的基礎設施項目和不動產(chǎn),，這為其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性提供了堅實保障。除了分紅收益,，公募REITs的收益還包括二級市場賺取的買賣差價收益,，兼具資本利得和收益穩(wěn)健的優(yōu)勢,。在全球降息周期帶來的低利率環(huán)境下,，公募REITs相比其他大類資產(chǎn)展現(xiàn)出明顯的性價比與吸引力。2024年以來,，我國公募REITs二級市場表現(xiàn)明顯回暖，長期配置價值逐步凸顯,。

然而,，與發(fā)達國家成熟的REITs市場相比,，我國公募REITs在二級市場的投資者類型和市場流動性等方面仍有待提升,。市場規(guī)模較小,，投資者結構較為單一，主要參與機構持倉集中度較高,，單個機構的市場影響較大,。投資者主要以保險,、券商自營等機構資金為主,，多數(shù)傾向于長期持有,，二級市場短線交易較少。加之REITs流通份額本身較小,，單個機構的大規(guī)模賣出可能對市場價格產(chǎn)生較大影響。市場中缺乏有效的波動緩釋工具,，使得價格容易出現(xiàn)大幅度波動，進而可能引發(fā)“踩踏”賣出現(xiàn)象,，加劇產(chǎn)品價格的超跌,。

國內(nèi)公募REITs二級市場的估值體系有待完善，機構考核機制缺乏差異性,，不利于吸引增量資金的入場,。我國市場上每日更新的公募REITs估值機構有中證指數(shù)與中債估值中心，他們均以公募REITs的收盤價作為估值結果,。但由于市值及流動性不足,，整體估值水平處于歷史較低位置,，或已無法準確及時反映底層資產(chǎn)價值。多數(shù)機構投資者的考核仍以此估值結果為依據(jù),，難以吸引更多增量資金入場,。

優(yōu)化發(fā)行配套政策與市場流動性提升，將推動公募REITs市場穩(wěn)步走向成熟,。未來國內(nèi)在發(fā)行側和市場交易側兩方面仍有完善的空間。發(fā)行端應關注資產(chǎn)范圍的拓展和政策層面支持的加強,，包括優(yōu)化REITs發(fā)行審核流程,，鼓勵Pre-REITs提前培育優(yōu)質(zhì)項目，研究并推行更完善的稅收優(yōu)惠等配套政策,，靈活調(diào)整資產(chǎn)準入標準,，促進市場擴容。交易端應關注市場流動性的提升,，拓寬公募REITs投資者范圍,，加速增量資金入場，優(yōu)化估值與考核機制,，引導市場估值提升,，形成正反饋,。

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(責任編輯：張小花 TT1000)

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