9月金融發(fā)布會,、10月財(cái)政發(fā)布會和住建部會議均提及允許專項(xiàng)債用于土地儲備,。11月11日,，自然資源部發(fā)文進(jìn)一步明確了土儲專項(xiàng)債的基本要素,，包括實(shí)施主體,、收購范圍,、收購價(jià)格,、供應(yīng)限制等,。土儲專項(xiàng)債曾在2017-2019年間發(fā)行,，后被叫停,。此次土儲專項(xiàng)債在地產(chǎn)去庫存和地方化債的背景下重啟，旨在改善專項(xiàng)債缺項(xiàng)目的問題,，支持地方土儲工作,，并與保障房等三大工程建設(shè)相配合，減少土地供應(yīng)以推動穩(wěn)房價(jià),，同時(shí)促進(jìn)城投等企業(yè)資金回籠,，改善流動性。實(shí)操中還需考慮嚴(yán)控增量和地產(chǎn)慣性下的收支平衡問題,，關(guān)注后續(xù)土儲專項(xiàng)債的發(fā)行規(guī)模,、節(jié)奏和資金落實(shí)進(jìn)展。

11月11日,，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》,，明確土儲專項(xiàng)債的相關(guān)內(nèi)容。實(shí)施主體為納入名錄管理的土地儲備機(jī)構(gòu),，優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā),、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地。收購基礎(chǔ)價(jià)格為市場評估價(jià)和企業(yè)土地成本孰低值,，相關(guān)部門集體決策確定基礎(chǔ)價(jià)格下調(diào)幅度,，經(jīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商一致，報(bào)市縣政府批準(zhǔn)確認(rèn),。收回土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā),，確有需求的，供應(yīng)面積不得超過當(dāng)年收回收購房地產(chǎn)用地總面積的50%,，用于民生領(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的除外,。

土儲專項(xiàng)債誕生于防范地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大背景下。起初,，土儲中心可以用儲備土地做抵押向銀行,、信托等金融機(jī)構(gòu)貸款，但隨后融資監(jiān)管趨嚴(yán),。2012年國土資源部等四部門聯(lián)合發(fā)文,，提出建立土地儲備機(jī)構(gòu)名錄,，土地儲備機(jī)構(gòu)融資應(yīng)納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理。2016年2月,，財(cái)綜[2016]4號文要求全面清理現(xiàn)有土地儲備機(jī)構(gòu),，剝離城投平臺土地收儲職能，僅由納入名錄管理的土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)土儲工作,。自2016年起,，土地儲備資金由財(cái)政預(yù)算安排和地方債籌集，土儲中心不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲備貸款,。2017年6月,，財(cái)政部、國土資源部聯(lián)合發(fā)文,，允許發(fā)行土地儲備專項(xiàng)債,，以對應(yīng)項(xiàng)目的土地出讓收入償還。

2017年7月至2019年9月,，土儲專項(xiàng)債的發(fā)行額分別為2407億元,、5065億元和6450億元，占到當(dāng)年新增專項(xiàng)債的25.50%,、36.56%和29.98%,。土儲專項(xiàng)債發(fā)行期限原則上不超過5年，2019年有少量7年期和10年期債券發(fā)行,。2019年9月,，國常會明確“專項(xiàng)債資金不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域”，土儲專項(xiàng)債被叫停,，主要是出于防范新增隱債,、調(diào)控房地產(chǎn)市場以及引導(dǎo)專項(xiàng)債投向基建領(lǐng)域的考慮。自2020年起,，新增專項(xiàng)債暫不安排土地儲備項(xiàng)目,。2021年以來，監(jiān)管僅允許專項(xiàng)債投向用于租賃住房建設(shè)的土儲項(xiàng)目,。截至2024年10月末,，存續(xù)土儲專項(xiàng)債余額為378.43億元。

今年以來,，監(jiān)管對土儲專項(xiàng)債態(tài)度有所松動,。5月自然資源部發(fā)文鼓勵地方政府收回收購閑置土地，9月金融發(fā)布會,、10月財(cái)政發(fā)布會和住建部會議均提及允許專項(xiàng)債用于土地儲備,。此次自然資源部發(fā)文進(jìn)一步明確了土儲專項(xiàng)債落地的基本要素。

土儲專項(xiàng)債重啟有助于改善專項(xiàng)債缺項(xiàng)目的問題,，提高專項(xiàng)債使用效率,；緩解土地出讓收入下滑后地方土儲工作的壓力,，并可與保障房等三大工程建設(shè)相配合，補(bǔ)充資金缺口,；回收閑置土地有助于控制土地供應(yīng),，今年1-10月中指300城住宅用地推出建面同比減少33.31%，成交建面同比減少31.98%,，平均溢價(jià)率下降至3.87%,。土地市場量價(jià)齊跌的現(xiàn)狀有待改善，運(yùn)用專項(xiàng)債回收閑置土地,、減少土地供應(yīng),，有利于地產(chǎn)去庫存和穩(wěn)房價(jià)；幫助前期拿地但無力開發(fā)的城投/地方國企/房企回籠資金,，減輕債務(wù)壓力。結(jié)合化債來看,，托底拿地的城投可能成為流動性優(yōu)先受益的對象,。

地塊篩選和項(xiàng)目儲備是資金落地的前提。實(shí)操中還需考慮嚴(yán)控增量和地產(chǎn)慣性下的收支平衡問題,。土儲專項(xiàng)債主要依靠土地出讓收入償還,，而當(dāng)前土地市場仍較低迷，2024年1-9月國有土地使用權(quán)出讓收入累計(jì)同比下滑24.6%,。此次自然資源部發(fā)文也指出收回土地當(dāng)年再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)的比例原則上不超過50%,。在嚴(yán)控增量和銷售未企穩(wěn)的情況下，土地市場短期修復(fù)彈性有限,，需關(guān)注后續(xù)土儲專項(xiàng)債的發(fā)行規(guī)模,、節(jié)奏和資金落實(shí)進(jìn)展。