9月金融發(fā)布會(huì),、10月財(cái)政發(fā)布會(huì)和住建部會(huì)議均提及允許專(zhuān)項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備,。11月11日，自然資源部發(fā)文進(jìn)一步明確了土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債的基本要素,，包括實(shí)施主體,、收購(gòu)范圍,、收購(gòu)價(jià)格、供應(yīng)限制等,。土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債曾在2017-2019年間發(fā)行,，后被叫停。此次土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債在地產(chǎn)去庫(kù)存和地方化債的背景下重啟,，旨在改善專(zhuān)項(xiàng)債缺項(xiàng)目的問(wèn)題,，支持地方土儲(chǔ)工作，并與保障房等三大工程建設(shè)相配合,，減少土地供應(yīng)以推動(dòng)穩(wěn)房?jī)r(jià),，同時(shí)促進(jìn)城投等企業(yè)資金回籠，改善流動(dòng)性,。實(shí)操中還需考慮嚴(yán)控增量和地產(chǎn)慣性下的收支平衡問(wèn)題,，關(guān)注后續(xù)土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債的發(fā)行規(guī)模、節(jié)奏和資金落實(shí)進(jìn)展,。

11月11日,，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》，明確土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債的相關(guān)內(nèi)容,。實(shí)施主體為納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),，優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地,。收購(gòu)基礎(chǔ)價(jià)格為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)和企業(yè)土地成本孰低值,，相關(guān)部門(mén)集體決策確定基礎(chǔ)價(jià)格下調(diào)幅度，經(jīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商一致,，報(bào)市縣政府批準(zhǔn)確認(rèn),。收回土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，確有需求的,，供應(yīng)面積不得超過(guò)當(dāng)年收回收購(gòu)房地產(chǎn)用地總面積的50%,，用于民生領(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的除外。

土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債誕生于防范地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大背景下,。起初,，土儲(chǔ)中心可以用儲(chǔ)備土地做抵押向銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)貸款,，但隨后融資監(jiān)管趨嚴(yán),。2012年國(guó)土資源部等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，提出建立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄,，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)融資應(yīng)納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理,。2016年2月，財(cái)綜[2016]4號(hào)文要求全面清理現(xiàn)有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，剝離城投平臺(tái)土地收儲(chǔ)職能,，僅由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)土儲(chǔ)工作,。自2016年起，土地儲(chǔ)備資金由財(cái)政預(yù)算安排和地方債籌集,，土儲(chǔ)中心不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款,。2017年6月，財(cái)政部,、國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)文,，允許發(fā)行土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債，以對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的土地出讓收入償還,。

2017年7月至2019年9月,，土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債的發(fā)行額分別為2407億元、5065億元和6450億元,，占到當(dāng)年新增專(zhuān)項(xiàng)債的25.50%,、36.56%和29.98%。土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行期限原則上不超過(guò)5年,，2019年有少量7年期和10年期債券發(fā)行,。2019年9月，國(guó)常會(huì)明確“專(zhuān)項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域”,，土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債被叫停,，主要是出于防范新增隱債、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)以及引導(dǎo)專(zhuān)項(xiàng)債投向基建領(lǐng)域的考慮,。自2020年起,，新增專(zhuān)項(xiàng)債暫不安排土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。2021年以來(lái),，監(jiān)管僅允許專(zhuān)項(xiàng)債投向用于租賃住房建設(shè)的土儲(chǔ)項(xiàng)目,。截至2024年10月末，存續(xù)土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債余額為378.43億元,。

今年以來(lái),，監(jiān)管對(duì)土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債態(tài)度有所松動(dòng)。5月自然資源部發(fā)文鼓勵(lì)地方政府收回收購(gòu)閑置土地,，9月金融發(fā)布會(huì),、10月財(cái)政發(fā)布會(huì)和住建部會(huì)議均提及允許專(zhuān)項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備。此次自然資源部發(fā)文進(jìn)一步明確了土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債落地的基本要素,。

土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債重啟有助于改善專(zhuān)項(xiàng)債缺項(xiàng)目的問(wèn)題,，提高專(zhuān)項(xiàng)債使用效率；緩解土地出讓收入下滑后地方土儲(chǔ)工作的壓力,，并可與保障房等三大工程建設(shè)相配合,，補(bǔ)充資金缺口,；回收閑置土地有助于控制土地供應(yīng)，今年1-10月中指300城住宅用地推出建面同比減少33.31%,，成交建面同比減少31.98%,，平均溢價(jià)率下降至3.87%。土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)狀有待改善,，運(yùn)用專(zhuān)項(xiàng)債回收閑置土地,、減少土地供應(yīng),，有利于地產(chǎn)去庫(kù)存和穩(wěn)房?jī)r(jià),；幫助前期拿地但無(wú)力開(kāi)發(fā)的城投/地方國(guó)企/房企回籠資金，減輕債務(wù)壓力,。結(jié)合化債來(lái)看,，托底拿地的城投可能成為流動(dòng)性優(yōu)先受益的對(duì)象。

地塊篩選和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備是資金落地的前提,。實(shí)操中還需考慮嚴(yán)控增量和地產(chǎn)慣性下的收支平衡問(wèn)題,。土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債主要依靠土地出讓收入償還，而當(dāng)前土地市場(chǎng)仍較低迷,，2024年1-9月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入累計(jì)同比下滑24.6%,。此次自然資源部發(fā)文也指出收回土地當(dāng)年再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比例原則上不超過(guò)50%。在嚴(yán)控增量和銷(xiāo)售未企穩(wěn)的情況下,，土地市場(chǎng)短期修復(fù)彈性有限,，需關(guān)注后續(xù)土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債的發(fā)行規(guī)模、節(jié)奏和資金落實(shí)進(jìn)展,。