深秋的上海乍暖還寒,，但豪宅市場熱潮仍在持續(xù)。11月9日,，上海露香園·天譽(yù)項目正式取得預(yù)售許可證,，即將開啟認(rèn)購，均價高達(dá)17.6萬元/平方米,。作為上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)規(guī)模最大的,、以居住為主的城市更新成片開發(fā)示范項目，露香園總體開發(fā)周期已超過20年,。

上海市城市核心區(qū)豪宅項目供不應(yīng)求,，吸引越來越多房企關(guān)注歷史風(fēng)貌保護(hù)項目。過去一個多月里,，露香園項目的“操盤手”——上海城投控股股份有限公司以70.8億元拿下黃浦區(qū)老城廂福佑南地塊,；隨后，新加坡豐隆集團(tuán)聯(lián)手聯(lián)發(fā)集團(tuán)成為黃浦區(qū)096街坊,、097街坊的舊改實施主體,，總價約90億元。

城投控股董秘辦工作人員表示,，公司作為上海市城市舊區(qū)改造項目的投資和運營管理主體,，目前已確立為黃浦區(qū)福佑南地塊的實施主體，但暫時還未簽訂土地合同,，項目仍處于起步階段,。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海市舊改項目受追捧的原因一方面在于當(dāng)?shù)睾勒袌龉┎粦?yīng)求且不設(shè)限價,，使開發(fā)企業(yè)有利可圖,；另一方面，上海市出臺一系列政策法規(guī),，給予風(fēng)貌保護(hù)實施主體容積率獎勵,、稅費減免和貼息補(bǔ)助等優(yōu)惠，緩解了開發(fā)企業(yè)的資金壓力,。

11月1日,，上海土地市場發(fā)布公告稱，黃浦區(qū)C020102單元096-2、097-4地塊及吉安路（部分）道路地下空間地塊歷史風(fēng)貌保護(hù)項目實施主體確認(rèn)為城泓投資和上海聯(lián)智聯(lián)合體,。該項目包含096街坊,、097街坊兩宗地塊，毗鄰上海新天地,，出讓底價約87.36億元,。最終成交金額約為89.36億—90.36億元，樓面價約11.75萬—11.89萬元/平方米,。

建發(fā)股份證券部工作人員表示,，聯(lián)發(fā)集團(tuán)選擇參與上海市風(fēng)貌保護(hù)項目是基于發(fā)展戰(zhàn)略、土地價值以及具體業(yè)務(wù)等方面的綜合考量,。

10月15日,，上海土地市場發(fā)布公告稱，黃浦區(qū)老城廂福佑南地塊實施主體為上海城投置地,。該地塊北側(cè)緊鄰上海豫園，起拍底價約為69.81億元,，成交總價約為70.8億元,，溢價率為1.4%。

上海市中心城區(qū)舊改進(jìn)入下半場,，地塊品質(zhì)越來越高,，無論是本土企業(yè)、外地房企還是外資企業(yè)都十分看重上海市舊改項目,。對于房企而言,，做好一個示范項目，未來將在上海市擁有更多參與舊改的機(jī)會,。

在上海市核心區(qū),，越來越多的老城廂通過舊改蛻變?yōu)橄∪焙勒＠缂卫锝ㄔO(shè)的金陵華庭項目,，位于上海市黃浦區(qū),，將打造為超高層住宅產(chǎn)品。該項目總投資額近400億元,，預(yù)計將于2028—2030年分期竣工,。

露香園項目也是城投控股參與上海市舊改的代表作。該項目于2002年開始改造,，一期于2021年交付,。2021年1月，城投控股和上海建工集團(tuán)聯(lián)合競得露香園二期地塊,，成交總價達(dá)到約176億元,。露香園二期已于2021年開工，計劃將于2027年交付。今年2月,，露香園二期首個商品房項目——露香園·云宸正式開盤,，共推出262套房源，認(rèn)購率達(dá)106%,，成交均價16.4萬元/平方米,。

上海市基于舊改地塊開發(fā)的住宅項目價格方面沒有太多限制，有助于保障開發(fā)企業(yè)有較大的利潤空間,，也催生了一大批高品質(zhì),、稀缺豪宅產(chǎn)品扎堆入市，市場需求旺盛,。

黃浦區(qū)全區(qū)各類風(fēng)貌保護(hù)區(qū),、風(fēng)貌保護(hù)街巷占整個區(qū)域面積的41%,，每個街區(qū)都有歷史建筑或風(fēng)貌保護(hù)要求,。上海市采取全生命周期保護(hù)管理模式，將歷史風(fēng)貌保護(hù)要求納入土地出讓條件,，明確具體保護(hù)保留對象和保護(hù)要求，加強(qiáng)風(fēng)貌保護(hù)項目的全過程跟蹤和管理,。

例如，黃浦區(qū)福佑南地塊在出讓條件中要求中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊扣減風(fēng)貌保護(hù)商品住房后住宅建筑面積的40%，并需結(jié)合豫園老城廂區(qū)域和外灘金融集聚帶的整體打造,，形成具有歷史風(fēng)貌特色的高品質(zhì)居住社區(qū)。

為保障舊改的資金平衡,，上海市要求在研究區(qū)域更新規(guī)劃實施方案時提前考慮資金平衡問題,，并提供容積率獎勵和稅費減免政策,。此外，建議采取“先租后讓”的方式實施土地供應(yīng),，降低土地獲取方的資金壓力,，指導(dǎo)其更好地投入風(fēng)貌保護(hù)和市場經(jīng)營,。