9月底以來的政策讓房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)感到振奮,，但出險(xiǎn)房企依然面臨諸多挑戰(zhàn),。近期，多家房企債務(wù)重組出現(xiàn)新變化,，如融創(chuàng)需要二次重組境內(nèi)債務(wù)，遠(yuǎn)洋因重組方案細(xì)節(jié)問題遭到債權(quán)人反對(duì),。無論是正在推動(dòng)重組還是已出臺(tái)方案的企業(yè),，面臨的挑戰(zhàn)越來越多。

房企債務(wù)重組困難的原因在于地產(chǎn)市場(chǎng)下行導(dǎo)致企業(yè)銷售收入減少,、現(xiàn)金流緊張,，難以滿足落實(shí)債務(wù)重組計(jì)劃，處置資產(chǎn)也受到一定限制,。此外,，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性也給債務(wù)重組帶來額外挑戰(zhàn)。

在企業(yè)和債權(quán)人的博弈中,，出險(xiǎn)房企能否安全“上岸”仍是一個(gè)未知數(shù),。近年來，行業(yè)共有60多家上市房企發(fā)生債務(wù)違約,，這些企業(yè)的信用層面受到影響,，融資銷售等均出現(xiàn)斷崖式下跌，有的甚至因財(cái)報(bào)難產(chǎn),、股價(jià)低迷而退市,。推動(dòng)債務(wù)整體重組是這些出險(xiǎn)企業(yè)自救的第一步。2024年以來,，多家房企境外債務(wù)整體重組取得進(jìn)展,，但推進(jìn)難度依然較高。

以遠(yuǎn)洋集團(tuán)為例,，這家國(guó)資背景的房企陷入了漫長(zhǎng)的重組“拉鋸戰(zhàn)”,。債權(quán)人方面的反對(duì)聲音包括：遠(yuǎn)洋的境外債重組方案優(yōu)待股東和擁有抵押的債權(quán)人；利用跨組別強(qiáng)行通過機(jī)制來實(shí)施重組,；大股東未給予更多支持,；削債比例較高等,。11月15日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)舉行了境外債權(quán)重組電話會(huì),，向債權(quán)人澄清了市場(chǎng)上的誤導(dǎo)性消息,。法律顧問表示，遠(yuǎn)洋與中國(guó)人壽簽署的支持文件并不具備法律約束力,，并強(qiáng)調(diào)遠(yuǎn)洋始終優(yōu)先考慮債權(quán)人利益,，公平公正對(duì)待所有債權(quán)人。當(dāng)前的重組方案已經(jīng)做到“應(yīng)給盡給”,。

遠(yuǎn)洋將范圍內(nèi)債務(wù)分為ABCD四組,，不同分組的方案將按規(guī)定比例分配新貸款或票據(jù)，扣除新債務(wù)后的剩余債務(wù),，債權(quán)人可選擇發(fā)行兩年期強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券或低息新永續(xù)證券,。不僅是遠(yuǎn)洋,，碧桂園,、旭輝等房企也在積極推進(jìn)境外債務(wù)重組。

房企境內(nèi)債面臨的壓力也不小,。過去幾年,，許多房企一直在解決境外債務(wù)重組問題，但境內(nèi)債壓力同樣不小,。不少房企在境內(nèi)債務(wù)展期后,，利息壓力越來越大，甚至到了無法支付的地步,。融創(chuàng)推出了境內(nèi)債二次重組方案,，包括現(xiàn)金要約收購、股票及/或股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付,、以資抵債和全額長(zhǎng)展期等四個(gè)選項(xiàng),。克而瑞認(rèn)為,，本輪談判可能更加艱難,，因?yàn)樯婕袄孀尣健?/p>

即便存在拉鋸與困難，房企境內(nèi)債再次重組依然不可避免,。華泰證券預(yù)計(jì)部分房企可能參照境外債務(wù)的重組模式,，推出系統(tǒng)性化債方案。國(guó)泰君安表示,，9月24日央行發(fā)布會(huì)是本輪地產(chǎn)行業(yè)政策的拐點(diǎn),，地產(chǎn)進(jìn)入新階段，預(yù)計(jì)資產(chǎn)整合和重組將成為接下來的重點(diǎn),，境內(nèi)債務(wù)重組將有提速的可能,。

劉水指出,，房企真正走出危機(jī)還需要市場(chǎng)回暖支持。9月底中央系列舉措有效地提振了市場(chǎng)信心,，若各項(xiàng)政策加力并較快落實(shí),，四季度市場(chǎng)有望迎來邊際改善。房企應(yīng)緊抓“因城施策”窗口期,，加速布局較好項(xiàng)目的銷售去化,，快速回籠資金，增強(qiáng)償債能力,。