近期關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的修復(fù)進(jìn)程，投資者的觀點(diǎn)明顯分化,。越來越多的人認(rèn)為自9月底以來的反彈已經(jīng)結(jié)束,，地產(chǎn)救市只是曇花一現(xiàn)。高盛,、摩根大通等外資機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2025年地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)探底,，投資端將出現(xiàn)長達(dá)6-7年的下行周期。

境內(nèi)的地產(chǎn)研究者仍在追蹤市場(chǎng)變化中的有利因素,。數(shù)據(jù)顯示,，70個(gè)大中城市的房價(jià)跌幅有所收窄，上海和深圳新房價(jià)格環(huán)比上漲,，但二手房整體仍呈現(xiàn)“以價(jià)換量”的趨勢(shì),。然而，從9月底開始,，習(xí)慣了每周都有增量政策的投資者發(fā)現(xiàn),，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)短暫的“政策真空期”。盡管北京,、上海,、廣州和深圳落實(shí)了取消非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的政策，但預(yù)期之外的增量政策并未出現(xiàn),。

受此影響，習(xí)慣于被政策驅(qū)動(dòng)的地產(chǎn)股表現(xiàn)明顯回落,。疊加地緣政治和美日政策變化的影響,，11月15日以來兩周內(nèi)，A股地產(chǎn)股跌幅接近10%,，港股地產(chǎn)跌幅接近20%,。10月份宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)行業(yè)略有回暖,，但仍拖累整體經(jīng)濟(jì),，特別是地產(chǎn)投資端的跌幅反而擴(kuò)大。整個(gè)經(jīng)濟(jì)雖然表現(xiàn)出韌性,，但青年失業(yè)率和工業(yè)企業(yè)利潤數(shù)據(jù)反映出內(nèi)生性修復(fù)不足,。

專家從地產(chǎn)銷售高頻表現(xiàn),、價(jià)格走勢(shì)、政策預(yù)期和宏觀經(jīng)濟(jì)四個(gè)維度探討了地產(chǎn)修復(fù)進(jìn)程,，并對(duì)中長期改善趨勢(shì)做出展望,。專家指出，11月中下旬以來,，地產(chǎn)銷售趨勢(shì)走弱,，這既有季節(jié)性因素也有內(nèi)生動(dòng)力不足的原因。很多企業(yè)反饋,，11月通常是淡季,。盡管如此，相比去年同期,，大部分城市仍有兩位數(shù)以上的增長,，上海和深圳同比甚至翻倍。市場(chǎng)還需要新的增量政策支持,，近期的稅費(fèi)減免將在短期內(nèi)對(duì)地產(chǎn)銷售形成支撐,。

核心城市的房價(jià)筑底趨勢(shì)逐漸明顯。10月70大中城市新房和二手房價(jià)格增速顯示,，同比跌幅有所收窄,，但大部分城市仍處于深度下跌階段。新房價(jià)格表現(xiàn)好于二手房,，克而瑞樣本城市的一線,、二線和三四線城市新房成交價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大，而二手房環(huán)比仍然下降,。不過,，二手房以價(jià)換量的趨勢(shì)在邊際上有所收斂，如北京二手房成交價(jià)格在10月出現(xiàn)拐點(diǎn),。新房和二手房價(jià)格仍在筑底,，但邊際改善信號(hào)明顯。

自從11月人大常委會(huì)以來,，財(cái)政對(duì)地產(chǎn)的支持包括稅費(fèi)優(yōu)化和潛在的土地收儲(chǔ)專項(xiàng)債有所推進(jìn),，但本周以來各地主要落實(shí)“取消非普通住宅認(rèn)定”政策，未見更多增量政策,。專家認(rèn)為,，前期政策正在生效，市場(chǎng)活躍度穩(wěn)步回升,，尤其是一二線核心城市,。四季度貨幣進(jìn)一步寬松可期，傳導(dǎo)機(jī)制疏通更為重要。土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債政策也在推進(jìn),，財(cái)政部表示后續(xù)政府赤字和杠桿率尚有提升空間,。

10月份地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)表明，盡管銷售端略有改善,，但投資端景氣度加速下行,，是所有宏觀經(jīng)濟(jì)分項(xiàng)中最差的。地產(chǎn)仍然是最嚴(yán)重的拖累項(xiàng),，投資增速跌幅為10.3%,，比上個(gè)月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。青年失業(yè)率與地產(chǎn)投資增速密切相關(guān),，三季度地方專項(xiàng)債落地加快及降息背景下居民消費(fèi)改善對(duì)沖了部分負(fù)面影響,。地產(chǎn)投資增速偏弱對(duì)地產(chǎn)鏈大宗商品需求造成沖擊，整體上看宏觀經(jīng)濟(jì)尚未回到主動(dòng)補(bǔ)庫存周期,，PPI指數(shù)整體偏弱,。基建投資增速也難以完全對(duì)沖地產(chǎn)投資和供給端的不景氣,。

綜上所述,，地產(chǎn)行業(yè)的修復(fù)需要時(shí)間，不會(huì)一路向上,。作為投資人,，我們需要用持久戰(zhàn)思維重塑對(duì)地產(chǎn)的信心。