專家：房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)有長尾效應(yīng)

全國樓市正在走出陰霾。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，10月份,，全國房地產(chǎn)銷售面積和銷售額環(huán)比降幅連續(xù)收窄，70城新房和二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比降幅收窄,，市場多項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)止跌回穩(wěn)信號,。特別是作為全國房價(jià)風(fēng)向標(biāo)的一線城市——北京、上海,、深圳,，銷量、房價(jià)全部實(shí)現(xiàn)上漲,。

北京,，10月份新建商品住房網(wǎng)簽0.45萬套，環(huán)比增加50%,，為今年以來高點(diǎn),；二手住房網(wǎng)簽1.71萬套，環(huán)比增加32%,，同比增加70%,，為近19個(gè)月以來最高值。上海,，10月新房成交67萬平方米,，環(huán)比增加31%，同比增加14%,；二手住房成交182萬平方米,，環(huán)比增加53%，同比增加77%,。

這說明,，此前中央多部委聯(lián)合出臺的房地產(chǎn)政策組合拳，正在落地和奏效,。

9月26日,，中央政治局會議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，奏響政策端新強(qiáng)音,。兩個(gè)月以來,，存量政策加速落地，增量政策持續(xù)加碼，無論是政策力度,、出臺密度還是落地速度,，都超越了歷史任何一個(gè)時(shí)期，顯示出政府為市場設(shè)立估值底線的決心,。

作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體的支柱性行業(yè),，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整不僅影響國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，也對全球金融市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響,。高盛中國房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人王毅判斷,，中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)下滑終于迎來拐點(diǎn)，而未來走勢仍取決于政策實(shí)施的力度和效果,。

政策組合拳加快落地

今年“5·17”新政之后,，特別是9月底至今的一攬子增量政策持續(xù)發(fā)力，為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),。

在10月17日國務(wù)院新聞辦發(fā)布會上,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同財(cái)政部,、自然資源部,、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門,，指導(dǎo)各地迅速行動(dòng),，抓存量政策落實(shí)，抓增量政策出臺,，打出一套政策“組合拳”,，推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),。

需求端,，目前政策已基本做到應(yīng)出盡出。制約住房消費(fèi)需求的限制性政策,，包括限購,、限售、限價(jià)等,，加速退出,；首付比例和房貸利率降至歷史最低，住房交易環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠政策力度空前,；加之地方推出的支持“以舊換新”,、購房補(bǔ)貼等政策措施，居民購房門檻和購房成本大幅降低,，居民購房意愿得到有效提升,。

供給端，房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”融資規(guī)模增加至4萬億元，新增實(shí)施100萬套城中村和危舊房改造貨幣化安置,，允許專項(xiàng)債券用于收購限制存量土地和存量商品房,。

在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推動(dòng)下，融資“白名單”政策已經(jīng)取得突破性進(jìn)展,。截至11月18日,，房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額超3萬億元，已完成4萬億元預(yù)期融資規(guī)模的四分之三,。

財(cái)政政策也在積極發(fā)力,。財(cái)政部明確，從2024年開始,，連續(xù)5年每年從新增地方政府專項(xiàng)債券中安排8000億元,，補(bǔ)充政府性基金財(cái)力，專門用于化債,，累計(jì)可置換隱性債務(wù)4萬億元,。加上11月8日全國人大常委會新批準(zhǔn)的6萬億元債務(wù)限額，直接增加地方化債資源10萬億元,。這是近年來力度最大的化債舉措,。

此次存量債務(wù)化解工作，較好對沖了最近幾年土地出讓金明顯不足問題,。地方政府債務(wù)壓力減小后,，在土地供應(yīng)等環(huán)節(jié)的嚴(yán)控增量方面將更有主動(dòng)性，并將進(jìn)一步推動(dòng)閑置土地與存量房的收購節(jié)奏,。

緊接著,，住建部與財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布聲明，部署各地加快落實(shí)增量政策措施要求,，進(jìn)一步做好城中村改造工作,，推動(dòng)符合條件的項(xiàng)目盡快啟動(dòng)實(shí)施。

一是擴(kuò)大城中村改造政策支持范圍,，將原來在35個(gè)超大城市進(jìn)行試點(diǎn)的“城中村改造”項(xiàng)目,，擴(kuò)展到全國300多個(gè)地級以上城市。二是推進(jìn)城中村改造貨幣化安置,。三是將城中村改造作為城市更新的重要內(nèi)容有力有序有效推進(jìn),。

兩部門強(qiáng)調(diào)，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢,，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量,，從實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置,，城市危舊房改造可參照執(zhí)行,。

此前，倪虹表示，各地還可以結(jié)合城市更新,，進(jìn)一步謀劃選擇條件成熟的項(xiàng)目,，提前實(shí)施，只要前期工作做得好,，還可以在100萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度,。這項(xiàng)部署將充分釋放我國新型城鎮(zhèn)化的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),。

如何確保在建已售商品房保質(zhì)交付,？這也是民眾非常關(guān)心的。

倪虹表示,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局會同有關(guān)部門和單位,，強(qiáng)化信貸、土地,、司法等措施聯(lián)動(dòng),，緊緊圍繞交付目標(biāo)，狠抓各項(xiàng)工作落實(shí),。

一是抓進(jìn)度,。通過全國保交房信息系統(tǒng)，對每一套交付任務(wù)都做到建檔立卡,，交付一套,、銷號一套。二是抓質(zhì)量,。把保交房項(xiàng)目作為加強(qiáng)房屋質(zhì)量監(jiān)管的重點(diǎn),，既要把房子建成，又要把房子建好,。三是抓協(xié)調(diào),。用好國家、省,、市三級專班聯(lián)動(dòng)機(jī)制,，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目跨區(qū)域的資金抽逃,、涉法涉訴,、資產(chǎn)處置等方面的困難和問題。目前,，保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)推進(jìn)有力,，已經(jīng)交付246萬套。

市場信心正在恢復(fù)

兩個(gè)多月來,，各項(xiàng)存量政策持續(xù)落實(shí),，增量政策加力推出和顯效，有力推動(dòng)房地產(chǎn)市場觸底回溫。

房價(jià)方面,，今年10月份,，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅收窄或轉(zhuǎn)漲，同比降幅趨穩(wěn),，房地產(chǎn)市場預(yù)期有所改善,。70個(gè)大中曾是中，7個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲,，11個(gè)城市二手房價(jià)格環(huán)比持平或上漲,。

商品房銷售方面，1～10月,，新建商品房銷售面積77930萬平方米,，累計(jì)同比降幅較1～9月收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷售金額76855億元,，累計(jì)同比降幅較1～9月收窄1.8個(gè)百分點(diǎn),。

單月來看，10月全國商品房銷售面積7645萬平方米,，環(huán)比下降21.03%,，同比下降1.62%，降幅比9月收窄9.38%,，連續(xù)3個(gè)月收窄,。

銷售回款的改善帶動(dòng)房企資金面好轉(zhuǎn)。10月單月,，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金同比下降10.8%,，降幅較9月收窄7.6個(gè)百分點(diǎn)。

市場預(yù)期方面,，根據(jù)PMI調(diào)查顯示,，10月份房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)比9月回升2.5個(gè)百分點(diǎn)，市場預(yù)期指數(shù)回升1.8個(gè)百分點(diǎn),，顯示房地產(chǎn)景氣水平有所改善,，市場預(yù)期出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

10月份以來,，中國房地產(chǎn)報(bào)策劃了“房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)調(diào)查”系列報(bào)道,，圍繞政策“組合拳”落地實(shí)施效果，對北上廣深四大一線城市,，杭州,、南京、成都,、武漢,、長沙,、鄭州、天津,、長春,、沈陽、哈爾濱,、大連,、海口等二線城市,，以及東莞,、佛山、宜賓,、瀘州,、內(nèi)江、樂山,、資陽等三四線城市進(jìn)行深入調(diào)查采訪,，采訪房地產(chǎn)主管部門、行業(yè)協(xié)會,，了解政策出臺和落實(shí)情況,，走訪樓盤銷售現(xiàn)場、采訪企業(yè)和中介機(jī)構(gòu),，了解房地產(chǎn)銷售情況,，感受市場熱度。

調(diào)查采訪結(jié)果顯示,，隨著一攬子政策的逐步落地,，各能級城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不同程度的止跌回穩(wěn)跡象。一,、二線城市無論是新房還是二手房市場均呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)的局面,，房價(jià)具有較強(qiáng)韌性，在政策刺激性成交明顯放量,。

也要看到,，樓市企穩(wěn)的基礎(chǔ)仍不牢固。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，對于今年年末乃至明年的市場走勢的判斷,，取決于存量政策的落地和增量政策的持續(xù)跟進(jìn)。

中金研報(bào)認(rèn)為,，政策在發(fā)力強(qiáng)度和落地執(zhí)行方面,，仍待進(jìn)一步改善。針對關(guān)鍵問題,，較為直接,、有效的政策應(yīng)面向居民收入和房價(jià)預(yù)期管理，因此財(cái)政政策在經(jīng)濟(jì)刺激和住房收儲方面的發(fā)力尤為關(guān)鍵,。

北京住房公積金管理中心黨組成員,、副主任李濤表示，未來,，要有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場回穩(wěn),，關(guān)鍵在于多方協(xié)同發(fā)力。一方面,，嚴(yán)格控制增量,，確保房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模與實(shí)際需求相匹配，避免過度開發(fā)導(dǎo)致資源浪費(fèi)和市場失衡,。另一方面,，對存量進(jìn)行深度優(yōu)化，充分挖掘現(xiàn)有房地產(chǎn)資源潛力,，提高利用效率,。同時(shí)，要提供高質(zhì)量住房產(chǎn)品,，滿足人民群眾改善住房條件的需求,。這都需要持續(xù)深化改革，進(jìn)一步推動(dòng)構(gòu)建新的房地產(chǎn)發(fā)展模式,。