高盛最新預(yù)測(cè)讓人不得不正視一個(gè)現(xiàn)實(shí)：中國(guó)樓市真的變了,。過(guò)去三年,，全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,，這一輪調(diào)整之深、之久,，確實(shí)超出很多人預(yù)期。

說(shuō)實(shí)話,，高盛的判斷聽(tīng)著有點(diǎn)懸--未來(lái)一年房?jī)r(jià)還要跌25%,？這數(shù)字看著嚇人,。不過(guò)仔細(xì)想想，他們的邏輯倒也不是完全沒(méi)道理,。

人口持續(xù)萎縮是個(gè)繞不開(kāi)的坎。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2022年我國(guó)人口出現(xiàn)61年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)，2023年這個(gè)趨勢(shì)還在延續(xù),。按照目前態(tài)勢(shì)，到2035年前后,，我國(guó)人口可能減少到13.5億左右,。

人少了,，需求自然就弱了。前些年靠投資客炒熱的三四線城市,，現(xiàn)在更是難頂。記得去年底去一個(gè)縣城出差,，新建小區(qū)門(mén)可羅雀，售樓處里的銷(xiāo)售都快睡著了,。這場(chǎng)景,，在全國(guó)各地的三四線城市并不少見(jiàn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變,。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，截至2022年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達(dá)41.7平方米,，比2012年增加了13.6平方米,。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)不低了,。

供需失衡的壓力在持續(xù)積累。住建部數(shù)據(jù)顯示,，目前全國(guó)商品房庫(kù)存量約為6.5億平方米,。而且每年新增供應(yīng)并未停止,，去化周期在不斷拉長(zhǎng)。這存量規(guī)模,，確實(shí)挺嚇人的。

不過(guò),，一線城市的情況可能會(huì)有所不同。北上廣深的人口吸引力依然強(qiáng)勁,，產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的就業(yè)機(jī)會(huì)也在不斷增加,。這些城市的房?jī)r(jià)韌性可能會(huì)更強(qiáng)一些。

但即便是一線城市,，未來(lái)也很難再現(xiàn)暴漲行情,。前不久和一個(gè)老同學(xué)聊天，他在深圳做房產(chǎn)中介十幾年了,。他說(shuō)現(xiàn)在客戶看房的心態(tài)都變了,，更理性了，投資客明顯少了,。

高盛的預(yù)測(cè)未必準(zhǔn)確，但房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)恐怕難以改變,。人口結(jié)構(gòu)變化是長(zhǎng)期趨勢(shì)，短期內(nèi)很難逆轉(zhuǎn),。而且,，現(xiàn)在年輕人的置業(yè)觀也在變化，"租住分離"正在成為一種選擇,。

有個(gè)數(shù)據(jù)很有意思：去年全國(guó)住房租賃市場(chǎng)的成交量同比增長(zhǎng)了15%,。越來(lái)越多的年輕人選擇先租房,，把錢(qián)投資在自己的職業(yè)發(fā)展上,。這種消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，對(duì)樓市的影響可能會(huì)持續(xù)很久,。

政策方面，各地在不斷放松限購(gòu)限貸,。但效果似乎并不明顯。原因也簡(jiǎn)單，政策再寬松,，也撐不起剛性需求的天花板?，F(xiàn)在不少城市的首套房首付比例已降到20%,，但成交量依然低迷,。

從全球經(jīng)驗(yàn)看，日本和韓國(guó)都經(jīng)歷過(guò)類(lèi)似階段,。他們的房地產(chǎn)市場(chǎng)在人口拐點(diǎn)后都出現(xiàn)了長(zhǎng)期調(diào)整。日本的教訓(xùn)尤其深刻,，泡沫破裂后,，東京的房?jī)r(jià)用了近20年才回到峰值水平。

未來(lái)樓市的分化會(huì)更明顯,。優(yōu)質(zhì)區(qū)域的房子可能還能保值,，但大量三四線城市的房產(chǎn)價(jià)值會(huì)持續(xù)承壓。畢竟房子是用來(lái)住的,，價(jià)值最終要回歸使用屬性,。

最近看到一個(gè)挺有意思的觀點(diǎn)：未來(lái)十年，不是所有的房子都會(huì)跌,，但會(huì)有更多的房子會(huì)跌,。這話聽(tīng)著像繞口令，仔細(xì)品味卻很有道理,。區(qū)域分化,、結(jié)構(gòu)性調(diào)整,，可能才是樓市的真實(shí)寫(xiě)照。

面對(duì)這樣的市場(chǎng)環(huán)境,，無(wú)論是剛需還是改善型購(gòu)房者,，可能都需要調(diào)整預(yù)期。房子還是要住的,，但不用再把房子當(dāng)作唯一的投資選擇。人生的可能性遠(yuǎn)不止一套房子,。