“9·30”政策落地兩個月，北京二手房市場明顯回暖,，10月和11月成交量連續(xù)沖高,。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)統(tǒng)計，10月份北京二手住房網(wǎng)簽17367套,；11月網(wǎng)簽成交量達(dá)18763套,，環(huán)比增長8%，同比增長49.6%,，創(chuàng)下近20個月來的最高紀(jì)錄,。

在成交熱度回升的同時，房源之間的分化也愈加明顯,。少部分優(yōu)質(zhì)房源在近兩個月價格出現(xiàn)小幅反彈,；多數(shù)總價在400萬元以下的剛需房源從11月以來掛牌量繼續(xù)上升，價格或仍有下探空間,。

多位業(yè)內(nèi)人士指出,，近兩個月的成交熱度主要得益于“9·30”新政刺激。今年9月26日,，政治局會議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,，釋放了迄今最強維穩(wěn)信號。隨后,，北京于9月30日晚落地樓市新政,，內(nèi)容包括降低存量房貸利率、下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例,、加大住房公積金貸款支持力度,、調(diào)減非京籍家庭購房社保或個稅繳納年限、調(diào)整通州區(qū)住房限購政策,、取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)等,。

從去年3月“小陽春”之后，北京二手房價便開啟了漫長的“以價換量”,，年內(nèi)不少小區(qū)價格下跌幅度在20%至30%,，購房者觀望情緒較重。但從今年5月尤其是“5·17”樓市新政以來,，二手房可議價空間逐漸縮小,，不少業(yè)主不再接受較大幅度的“砍價”。從“6·26”政策以來,，6至9月成交持續(xù)放量,，價格從小幅下滑逐漸穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計,，今年6月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到14987套,；7月更是達(dá)到15575套,，環(huán)比上升3.9%，同比大幅上升60%,，創(chuàng)近16個月最高紀(jì)錄,；8月仍達(dá)到14363套，連續(xù)3個月超過2024年3月的“小陽春”,。9月份網(wǎng)簽量略有下滑,，為13274套。

“9·30”政策后,，不少二手房看房群體縮短決策周期,，加快入場，10月和11月成交量連續(xù)沖高,。10月份,，北京二手住房網(wǎng)簽17367套、均價5.23萬元/平方米,，環(huán)比分別增長31%,、2.4%。一位貝殼中介表示,，之前貝殼北京二手房最高掛牌量高達(dá)17萬套,，目前已下降至13多萬套。他認(rèn)為,，“9·30”政策是個轉(zhuǎn)折點,，這兩個月接觸的客戶多認(rèn)為目前價格已經(jīng)趨穩(wěn)，漲或跌都是小概率事件，且幅度不會很大,，所以基本上能趕在年底前簽約的就簽了,。

二手房成交量繼續(xù)沖高的同時，房源之間也愈加分化,。一方面,，“9·30”政策之后，成交率先升溫的是總價在400萬元以內(nèi)的剛需房源,，因為前期價格已下跌許久,，在政策刺激下，剛需首套房置業(yè)群體加快簽約,。這類房源一般樓齡較高,，小區(qū)物業(yè)配套和管理較差，戶型設(shè)計和電梯老舊,，甚至沒有電梯,，但在市區(qū)內(nèi)交通便利或?qū)W校資源尚可。一位鏈家中介人士表示,，這些剛需房源在10月份成交速度最快,，但自11月中旬以來，成交逐漸放緩,。從業(yè)主掛牌情況來看,，近兩周此類房源掛牌量又繼續(xù)增加，由于房源量充足,，看房群體可挑選空間大,。從成交數(shù)據(jù)來看，這位中介人士認(rèn)為這些房源價格后續(xù)可能還會繼續(xù)下跌,。

另一方面,，自10月以來，小部分房源價格出現(xiàn)小幅反彈,。上述鏈家中介表示,，從整體上來看，目前主要是同一區(qū)域內(nèi)比較稀缺的房源價格出現(xiàn)上漲,。這類房源特征包括：樓齡較新,、戶型設(shè)計合理、小區(qū)配套完善,、教育資源良好,。一個區(qū)域內(nèi)能滿足這些條件的掛牌房源有限，近期二手房去化不斷加快,，對于購房人來說,，意向區(qū)域內(nèi)的高性價比房源越來越少,。不過，從價格上漲幅度來看,，這些出現(xiàn)小幅反彈的房源,，近兩個月的漲幅都在10%以內(nèi)（與9月30日之前相比）。

據(jù)北京鏈家研究院分析師冷會介紹,，價格方面,，目前北京二手房止跌回穩(wěn)態(tài)勢進(jìn)一步鞏固。11月,，北京鏈家二手住宅成交均價環(huán)比小幅上漲,，上漲走勢已維持兩個月。從各區(qū)情況看,，多數(shù)城區(qū)價格穩(wěn)中有漲,，豐臺、朝陽,、西城等主要城區(qū)價格回升幅度相對明顯,。從成交結(jié)構(gòu)上看，11月中心城區(qū)成交占比較10月份進(jìn)一步提升,，因此價格上漲也有一定的結(jié)構(gòu)性因素影響,。

進(jìn)入12月，北京取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn),，住房交易稅收優(yōu)惠政策開始執(zhí)行，改善型需求受影響最大,，只要是滿2年的住房,，出售時就能免征增值稅。業(yè)內(nèi)預(yù)計,，交易成本降低后,，新房與二手房的交易循環(huán)也將更加通暢。