“9·30”政策落地兩個月，北京二手房市場明顯回暖,，10月和11月成交量連續(xù)沖高,。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)統(tǒng)計，10月份北京二手住房網(wǎng)簽17367套,；11月網(wǎng)簽成交量達18763套，環(huán)比增長8%,，同比增長49.6%,，創(chuàng)下近20個月來的最高紀錄,。

在成交熱度回升的同時,，房源之間的分化也愈加明顯。少部分優(yōu)質(zhì)房源在近兩個月價格出現(xiàn)小幅反彈,；多數(shù)總價在400萬元以下的剛需房源從11月以來掛牌量繼續(xù)上升,，價格或仍有下探空間。

多位業(yè)內(nèi)人士指出,，近兩個月的成交熱度主要得益于“9·30”新政刺激,。今年9月26日，政治局會議提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋放了迄今最強維穩(wěn)信號,。隨后,，北京于9月30日晚落地樓市新政,，內(nèi)容包括降低存量房貸利率,、下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支持力度,、調(diào)減非京籍家庭購房社保或個稅繳納年限,、調(diào)整通州區(qū)住房限購政策,、取消普通住房和非普通住房標準等。

從去年3月“小陽春”之后,，北京二手房價便開啟了漫長的“以價換量”，年內(nèi)不少小區(qū)價格下跌幅度在20%至30%,，購房者觀望情緒較重,。但從今年5月尤其是“5·17”樓市新政以來,，二手房可議價空間逐漸縮小,，不少業(yè)主不再接受較大幅度的“砍價”。從“6·26”政策以來,，6至9月成交持續(xù)放量,，價格從小幅下滑逐漸穩(wěn)定,。據(jù)統(tǒng)計，今年6月份,，北京二手住宅網(wǎng)簽量達到14987套,；7月更是達到15575套，環(huán)比上升3.9%,，同比大幅上升60%,，創(chuàng)近16個月最高紀錄；8月仍達到14363套,，連續(xù)3個月超過2024年3月的“小陽春”,。9月份網(wǎng)簽量略有下滑，為13274套,。

“9·30”政策后,，不少二手房看房群體縮短決策周期,，加快入場，10月和11月成交量連續(xù)沖高,。10月份,，北京二手住房網(wǎng)簽17367套、均價5.23萬元/平方米,，環(huán)比分別增長31%,、2.4%。一位貝殼中介表示,，之前貝殼北京二手房最高掛牌量高達17萬套,，目前已下降至13多萬套。他認為,，“9·30”政策是個轉(zhuǎn)折點,，這兩個月接觸的客戶多認為目前價格已經(jīng)趨穩(wěn)，漲或跌都是小概率事件,，且幅度不會很大,，所以基本上能趕在年底前簽約的就簽了。

二手房成交量繼續(xù)沖高的同時,，房源之間也愈加分化,。一方面，“9·30”政策之后,，成交率先升溫的是總價在400萬元以內(nèi)的剛需房源,，因為前期價格已下跌許久，在政策刺激下,，剛需首套房置業(yè)群體加快簽約,。這類房源一般樓齡較高，小區(qū)物業(yè)配套和管理較差,，戶型設(shè)計和電梯老舊,，甚至沒有電梯，但在市區(qū)內(nèi)交通便利或?qū)W校資源尚可,。一位鏈家中介人士表示,，這些剛需房源在10月份成交速度最快，但自11月中旬以來,，成交逐漸放緩,。從業(yè)主掛牌情況來看，近兩周此類房源掛牌量又繼續(xù)增加,，由于房源量充足,，看房群體可挑選空間大。從成交數(shù)據(jù)來看,，這位中介人士認為這些房源價格后續(xù)可能還會繼續(xù)下跌。

另一方面，自10月以來,，小部分房源價格出現(xiàn)小幅反彈,。上述鏈家中介表示，從整體上來看,，目前主要是同一區(qū)域內(nèi)比較稀缺的房源價格出現(xiàn)上漲,。這類房源特征包括：樓齡較新、戶型設(shè)計合理,、小區(qū)配套完善,、教育資源良好。一個區(qū)域內(nèi)能滿足這些條件的掛牌房源有限,，近期二手房去化不斷加快,，對于購房人來說，意向區(qū)域內(nèi)的高性價比房源越來越少,。不過,，從價格上漲幅度來看，這些出現(xiàn)小幅反彈的房源,，近兩個月的漲幅都在10%以內(nèi)（與9月30日之前相比）,。

據(jù)北京鏈家研究院分析師冷會介紹，價格方面,，目前北京二手房止跌回穩(wěn)態(tài)勢進一步鞏固,。11月，北京鏈家二手住宅成交均價環(huán)比小幅上漲,，上漲走勢已維持兩個月,。從各區(qū)情況看，多數(shù)城區(qū)價格穩(wěn)中有漲,，豐臺,、朝陽、西城等主要城區(qū)價格回升幅度相對明顯,。從成交結(jié)構(gòu)上看,，11月中心城區(qū)成交占比較10月份進一步提升，因此價格上漲也有一定的結(jié)構(gòu)性因素影響,。

進入12月,，北京取消普通住房和非普通住房標準，住房交易稅收優(yōu)惠政策開始執(zhí)行,，改善型需求受影響最大,，只要是滿2年的住房，出售時就能免征增值稅,。業(yè)內(nèi)預計,，交易成本降低后,，新房與二手房的交易循環(huán)也將更加通暢。