隨著年末臨近,，國(guó)內(nèi)樓市的未來(lái)走向成為人們關(guān)注的焦點(diǎn),。對(duì)于明年的樓市行情，有人猜測(cè)會(huì)全面回暖,，也有人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)再跌20%。然而,，這兩種可能性都不太可能出現(xiàn),。

這一輪樓市周期與以往不同。過(guò)去,，市場(chǎng)熱度通常從一線城市傳導(dǎo)至二線和三四線城市,，但這次政策刺激只能帶動(dòng)少數(shù)城市，無(wú)法實(shí)現(xiàn)全面回暖,。預(yù)計(jì)明年只有一部分一線城市,、強(qiáng)二線城市以及部分三四線城市會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈。因此,，辨別哪些城市有機(jī)會(huì)回暖變得至關(guān)重要,。

樓市不可能全面回暖的原因有兩點(diǎn)。首先,，市場(chǎng)上的流動(dòng)資金尚未大量釋放,。國(guó)內(nèi)M1增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于M2增速，表明企業(yè)和個(gè)人更傾向于長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄而非投資和消費(fèi),。此外,，經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，老年人的消費(fèi)能力明顯強(qiáng)于年輕人,，而年輕人受就業(yè),、收入和負(fù)債影響，消費(fèi)意愿較低,。短期內(nèi)全面恢復(fù)資產(chǎn)價(jià)格幾乎不可能,，房?jī)r(jià)全面反彈可能要等到2026年或2027年。

其次,，許多開(kāi)發(fā)商仍需繼續(xù)化解債務(wù),。盡管一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)去杠桿化減輕了債務(wù)壓力，但僅靠減債不增加營(yíng)收仍然困難,。目前,，除了部分國(guó)企央企大開(kāi)發(fā)商外，多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍在溫飽線上掙扎,。解決歷史遺留的債務(wù)問(wèn)題需要時(shí)間,，這也限制了全面回暖的可能性。

然而,，需求依然存在,。當(dāng)前，一線城市的成交量已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月上漲,。例如,，上海,、深圳和北京的二手房成交數(shù)據(jù)均創(chuàng)年內(nèi)新高。這種熱度還傳導(dǎo)到了部分強(qiáng)二線城市,，如武漢,、蘇州和成都，這些城市的成交量也在上升,。這些城市的人口增長(zhǎng)率較高,，住房需求尤其是改善需求較為堅(jiān)挺，能夠以?xún)r(jià)換量,。

如果這些城市的成交熱度能持續(xù)3-4個(gè)月,，那么行情有望從以?xún)r(jià)換量過(guò)渡到量?jī)r(jià)齊漲。市場(chǎng)的庫(kù)存周期一旦觸發(fā)警戒線,，價(jià)格將開(kāi)始上漲,。預(yù)計(jì)一線城市的反彈最快會(huì)在第一季度出現(xiàn)，強(qiáng)二線城市則可能在2025年年中,。

資金流入是實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的關(guān)鍵,。明年美國(guó)降息加速，國(guó)際資金將流入尋找低價(jià)資產(chǎn),；同時(shí),，國(guó)內(nèi)開(kāi)啟棚改貨幣化，為樓市注入資金,。因此，資金不是問(wèn)題,，關(guān)鍵在于流向哪些城市,。

新一輪貨幣化棚改也將對(duì)三四線城市產(chǎn)生影響。國(guó)家已將棚改范圍從35個(gè)城市擴(kuò)大到300個(gè)城市,，意味著更多三四線城市將受益,。已有部分城市如宜昌和煙臺(tái)出現(xiàn)了市場(chǎng)回暖跡象。未來(lái),，那些推進(jìn)速度快,、棚改面積大的三四線城市將獲得大量資金流入，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格反彈,。如果你的房子在這些城市,，暫時(shí)不必急于出售，因?yàn)闃驱g較老的可能進(jìn)入棚改范圍,，樓齡較年輕的房產(chǎn)未來(lái)也有機(jī)會(huì)回暖,。

明年的樓市將呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，部分城市有望回暖,，而其他城市則需謹(jǐn)慎對(duì)待,。