出招,，明年樓市將徹底轉(zhuǎn)向分化反彈成主旋律

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2024-12-05 16:14:30 鳳凰網(wǎng)

隨著年末臨近,，國內(nèi)樓市的未來走向成為人們關(guān)注的焦點。對于明年的樓市行情,，有人猜測會全面回暖,，也有人認為房價會再跌20%。然而,，這兩種可能性都不太可能出現(xiàn),。

這一輪樓市周期與以往不同。過去,，市場熱度通常從一線城市傳導至二線和三四線城市,，但這次政策刺激只能帶動少數(shù)城市，無法實現(xiàn)全面回暖,。預(yù)計明年只有一部分一線城市,、強二線城市以及部分三四線城市會出現(xiàn)房價反彈,。因此，辨別哪些城市有機會回暖變得至關(guān)重要,。

樓市不可能全面回暖的原因有兩點。首先,，市場上的流動資金尚未大量釋放,。國內(nèi)M1增長速度遠低于M2增速,，表明企業(yè)和個人更傾向于長期儲蓄而非投資和消費,。此外,，經(jīng)濟學家指出，老年人的消費能力明顯強于年輕人,，而年輕人受就業(yè),、收入和負債影響，消費意愿較低,。短期內(nèi)全面恢復(fù)資產(chǎn)價格幾乎不可能,，房價全面反彈可能要等到2026年或2027年。

其次,，許多開發(fā)商仍需繼續(xù)化解債務(wù),。盡管一些開發(fā)商通過去杠桿化減輕了債務(wù)壓力，但僅靠減債不增加營收仍然困難,。目前,，除了部分國企央企大開發(fā)商外，多數(shù)開發(fā)商仍在溫飽線上掙扎,。解決歷史遺留的債務(wù)問題需要時間,，這也限制了全面回暖的可能性。

然而,，需求依然存在,。當前，一線城市的成交量已經(jīng)連續(xù)兩個月上漲,。例如,，上海、深圳和北京的二手房成交數(shù)據(jù)均創(chuàng)年內(nèi)新高,。這種熱度還傳導到了部分強二線城市,，如武漢、蘇州和成都,，這些城市的成交量也在上升,。這些城市的人口增長率較高,，住房需求尤其是改善需求較為堅挺，能夠以價換量,。

如果這些城市的成交熱度能持續(xù)3-4個月,，那么行情有望從以價換量過渡到量價齊漲。市場的庫存周期一旦觸發(fā)警戒線,，價格將開始上漲,。預(yù)計一線城市的反彈最快會在第一季度出現(xiàn)，強二線城市則可能在2025年年中,。

資金流入是實現(xiàn)量價齊漲的關(guān)鍵,。明年美國降息加速，國際資金將流入尋找低價資產(chǎn),；同時,，國內(nèi)開啟棚改貨幣化,，為樓市注入資金,。因此，資金不是問題,，關(guān)鍵在于流向哪些城市,。

新一輪貨幣化棚改也將對三四線城市產(chǎn)生影響。國家已將棚改范圍從35個城市擴大到300個城市,，意味著更多三四線城市將受益。已有部分城市如宜昌和煙臺出現(xiàn)了市場回暖跡象,。未來,，那些推進速度快、棚改面積大的三四線城市將獲得大量資金流入,，實現(xiàn)資產(chǎn)價格反彈,。如果你的房子在這些城市，暫時不必急于出售,，因為樓齡較老的可能進入棚改范圍,，樓齡較年輕的房產(chǎn)未來也有機會回暖。

明年的樓市將呈現(xiàn)分化趨勢,，部分城市有望回暖,，而其他城市則需謹慎對待。

(責任編輯：張小花 TT1000)

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