近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,，適時(shí)降準(zhǔn)降息,，保持流動(dòng)性充裕。與房貸借款人密切相關(guān)的是,，可以通過(guò)調(diào)整重定價(jià)周期享受到貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下降帶來(lái)的優(yōu)惠,。

自11月1日起,，存量房貸借款人可與銀行協(xié)商,，重新約定個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期,。此前規(guī)定,，重定價(jià)周期最短為12個(gè)月，現(xiàn)在可選擇3個(gè)月,、6個(gè)月或12個(gè)月,。這意味著如果一年內(nèi)LPR下降，借款人不用再等一年才能享受到調(diào)降優(yōu)惠,。每次重新定價(jià)后,，房貸月供會(huì)在利息調(diào)整月按照新的利率重新計(jì)算剩余月供。

有市民反映,，在自己的存量房貸利率下調(diào)后最新一期的還款金額比之前有所增加,。北京市民王丹彤表示，雖然就多了200余元,，而且第二個(gè)月還款時(shí),，金額確實(shí)是按照新利率下調(diào)了，但第一個(gè)月還款金額增加讓她感到困惑,。

多家銀行解釋,，出現(xiàn)這種情況的大多是選擇了“按月等額本息”還款方式的客戶,。在等額本息還款方式下，當(dāng)利率保持不變時(shí),，每月還款的本息總額是固定的,，但其中本金部分會(huì)逐漸增加，利息部分會(huì)逐漸減少,。然而,，在利率調(diào)整后，每月還款的本息總額會(huì)發(fā)生變化,。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),，存量房貸利率調(diào)整相當(dāng)于借款人與銀行根據(jù)舊利率簽訂的原合同終止，并根據(jù)新利率簽訂了一個(gè)新合同,。新合同中貸款總額是原合同的剩余本金,，即原合同的貸款總額減去已經(jīng)還清的本金。利率調(diào)整為降低后的新利率,，貸款期限則是原合同剩余的還款期,。根據(jù)新的貸款總額、還款期限和利率等變量,，銀行會(huì)重新計(jì)算借款人每月的還款金額以及每月應(yīng)還的本金和利息,。

舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)借款人原合同貸款總額為100萬(wàn)元,，貸款期限為25年（300個(gè)月）,，等額本息貸款利率為4.4%，那么每月還款金額為5501.72元,，利息總額約為65.05萬(wàn)元,。如果在利率調(diào)整前已經(jīng)按照原合同還了5期，那么剩余的還款期限為295個(gè)月,，剩余本金約為99.08萬(wàn)元,。如果調(diào)整后的利率降為3.55%，那么第1期需還本金為2108.26元,。由于利率調(diào)整發(fā)生在還款周期中,，因此利息需要進(jìn)行分段計(jì)算。前24天的利息仍需按照原利率計(jì)算,，為2906.22元,。而后7天的利息則按照新利率計(jì)算，為683.90元,。因此,，當(dāng)11月1日還款時(shí)，本金2108.26元加上利息3590.12元（2906.22元+683.90元）,，總月供為5698.38元,，確實(shí)略高于此前的5501.72元,。這主要是因?yàn)橹匦掠?jì)算后本金增加的金額超過(guò)了利息減少的金額，所以調(diào)整后的當(dāng)期還款金額出現(xiàn)了高于此前月供的情況,。但是,，等到下一期還款時(shí)，就會(huì)統(tǒng)一執(zhí)行調(diào)降后的新利率3.55%,，且剩余還款期限為294個(gè)月,，剩余本金約為98.87萬(wàn)元。如果此后利率保持不變,，那么重新計(jì)算后的月供將穩(wěn)定在5039.42元左右,。

存量房貸利率下調(diào)會(huì)使還款本息總額減少，總償還本金不變,，總期限不變,，總付利息減少。雖然短期內(nèi)可能月供增加,，但從長(zhǎng)期來(lái)看,，還款總額是下降的。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示,，截至10月末,，21家全國(guó)性銀行共計(jì)對(duì)5366.7萬(wàn)筆、總額達(dá)25.2萬(wàn)億元的存量房貸利率完成了調(diào)降,。這一政策預(yù)計(jì)將惠及5000萬(wàn)戶家庭約1.5億人口,，平均每年可為這些家庭減少利息支出總額約1500億元,。