近日召開的中央經(jīng)濟工作會議提出,，適時降準(zhǔn)降息,，保持流動性充裕,。與房貸借款人密切相關(guān)的是,，可以通過調(diào)整重定價周期享受到貸款市場報價利率（LPR）下降帶來的優(yōu)惠,。

自11月1日起,，存量房貸借款人可與銀行協(xié)商,，重新約定個人住房貸款利率重定價周期,。此前規(guī)定,，重定價周期最短為12個月，現(xiàn)在可選擇3個月,、6個月或12個月,。這意味著如果一年內(nèi)LPR下降,，借款人不用再等一年才能享受到調(diào)降優(yōu)惠,。每次重新定價后，房貸月供會在利息調(diào)整月按照新的利率重新計算剩余月供,。

有市民反映,，在自己的存量房貸利率下調(diào)后最新一期的還款金額比之前有所增加,。北京市民王丹彤表示，雖然就多了200余元,，而且第二個月還款時,，金額確實是按照新利率下調(diào)了，但第一個月還款金額增加讓她感到困惑,。

多家銀行解釋,，出現(xiàn)這種情況的大多是選擇了“按月等額本息”還款方式的客戶。在等額本息還款方式下,，當(dāng)利率保持不變時,，每月還款的本息總額是固定的，但其中本金部分會逐漸增加,，利息部分會逐漸減少,。然而，在利率調(diào)整后，每月還款的本息總額會發(fā)生變化,。簡單來說,，存量房貸利率調(diào)整相當(dāng)于借款人與銀行根據(jù)舊利率簽訂的原合同終止，并根據(jù)新利率簽訂了一個新合同,。新合同中貸款總額是原合同的剩余本金,，即原合同的貸款總額減去已經(jīng)還清的本金。利率調(diào)整為降低后的新利率,，貸款期限則是原合同剩余的還款期,。根據(jù)新的貸款總額、還款期限和利率等變量,，銀行會重新計算借款人每月的還款金額以及每月應(yīng)還的本金和利息,。

舉例來說，假設(shè)借款人原合同貸款總額為100萬元,，貸款期限為25年（300個月）,，等額本息貸款利率為4.4%，那么每月還款金額為5501.72元,，利息總額約為65.05萬元,。如果在利率調(diào)整前已經(jīng)按照原合同還了5期，那么剩余的還款期限為295個月,，剩余本金約為99.08萬元,。如果調(diào)整后的利率降為3.55%，那么第1期需還本金為2108.26元,。由于利率調(diào)整發(fā)生在還款周期中,，因此利息需要進行分段計算。前24天的利息仍需按照原利率計算,，為2906.22元,。而后7天的利息則按照新利率計算，為683.90元,。因此,，當(dāng)11月1日還款時，本金2108.26元加上利息3590.12元（2906.22元+683.90元）,，總月供為5698.38元,，確實略高于此前的5501.72元。這主要是因為重新計算后本金增加的金額超過了利息減少的金額,，所以調(diào)整后的當(dāng)期還款金額出現(xiàn)了高于此前月供的情況,。但是，等到下一期還款時,，就會統(tǒng)一執(zhí)行調(diào)降后的新利率3.55%,，且剩余還款期限為294個月，剩余本金約為98.87萬元。如果此后利率保持不變,，那么重新計算后的月供將穩(wěn)定在5039.42元左右,。

存量房貸利率下調(diào)會使還款本息總額減少，總償還本金不變,，總期限不變,，總付利息減少。雖然短期內(nèi)可能月供增加,，但從長期來看，還款總額是下降的,。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示,，截至10月末，21家全國性銀行共計對5366.7萬筆,、總額達25.2萬億元的存量房貸利率完成了調(diào)降,。這一政策預(yù)計將惠及5000萬戶家庭約1.5億人口，平均每年可為這些家庭減少利息支出總額約1500億元,。